ダーウィン法律事務所
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共有名義の不動産を相続したものの、「売却したいのに他の共有者が反対している」「自分の持分だけでも現金化したい」といった悩みを抱える方は少なくありません。共有不動産は、単独所有の不動産と異なり、処分や利用に他の共有者の同意が必要になる場面が多く、現金化がスムーズに進まないケースも多いのが実情です。

しかし、共有不動産であっても現金化する方法はいくつか存在し、状況に応じて適切な手段を選べば資金化は可能です。一方で、方法を誤ると親族間トラブルや持分売却後の紛争に発展するおそれもあるため、慎重な判断が求められます。

今回は、共有不動産の現金化を望む方に向けて、主な現金化方法4つとそれぞれの特徴、起こりやすいトラブル、そして安全かつ有利に現金化するためのポイントを不動産問題に詳しい弁護士がわかりやすく解説します。

1　共有不動産の現金化とは？よくある悩みと背景

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の現金化とは、複数人で所有している不動産を売却や分割などによって金銭に換えることをいいます。相続などで共有となった不動産では、利用予定がないことや管理負担の継続を理由に現金化を望むケースが多くみられます。
しかし、共有不動産は、単独所有と異なり、処分に共有者の同意が必要となるため、現金化が難航しやすいのが実情です。まずは共有不動産の基本と、現金化を巡る背景を整理しておきましょう。

（1）共有不動産とは何か

共有不動産とは、1つの不動産を複数人で共同所有している状態をいいます。たとえば、相続により兄弟姉妹で実家を相続した場合や、夫婦で住宅を購入した場合などに共有となります。

共有では、各共有者が「持分」と呼ばれる割合的な権利を有しています。持分は、2分の1や3分の1などの割合で示され、不動産全体に対してその割合の権利を持つという意味です。したがって、「自分の部屋」「自分の土地部分」といった物理的区分があるわけではありません。

共有不動産では、法律上、行為の種類によって必要な同意の範囲が異なります。たとえば、保存行為は単独で可能ですが、管理行為は持分の過半数、処分行為（売却など）は共有者全員の同意が必要とされています。この点が、共有不動産の現金化を難しくする大きな要因となります。

（2）現金化を望む主な理由

共有不動産の現金化を希望する背景には、以下のような事情が多くみられます。

特に、相続による共有では、「誰かが住み続け、他の相続人は使わない」という状況が生じやすく、不満や対立が蓄積しやすい傾向があります。

また、空き家となった共有不動産では維持管理や老朽化リスクも問題となり、早期の現金化を望む声が強まります。

このように、共有不動産の現金化ニーズは実務上きわめて一般的なものといえます。

（3）共有不動産の売却が難しい理由

共有不動産の現金化が難航しやすいのは、主に以下の3つの理由があるからです。

①全員同意が必要なため意思統一が難しい

不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば売却できないため、感情対立や利害不一致があると合意形成が進みません。

②利用状況や感情的要因が絡む

居住している共有者は売却に消極的になりやすく、思い入れのある実家などでは心理的抵抗も大きくなります。単なる資産処分の問題にとどまらず、親族関係の問題に発展することもあります。

③持分のみでは市場性が低い

共有持分だけを売却することは可能ですが、購入者は自由に利用できないため市場価値は大きく下がります。その結果、「売りたくても買い手が見つからない」「著しく安価になる」といった問題が生じます。
 
このように、共有不動産の現金化には法律的・経済的・心理的な障壁が重なります。そのため、状況に応じた適切な方法選択が重要となります。

2　共有不動産を現金化する4つの方法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産を現金化する方法はいくつかあり、共有者の関係性や利用状況、緊急性などによって適切な手段は異なります。以下では代表的な4つの方法とそれぞれの特徴や注意点を説明します。

（1）共有者全員で不動産全体を売却する

もっとも高値になりやすいのが共有者全員の合意のもとで不動産全体を売却する方法です。通常の不動産売却と同様に市場で売却できるため、持分のみの売却よりも高額での現金化が期待できます。

売却代金は、持分割合に応じて分配されるため、公平な分配が可能です。また、第三者に持分が移転しないため、共有関係をめぐる将来の紛争を防ぎやすい点もメリットです。

もっとも、全員の同意が必要であるため、共有者の1人でも反対すると実現できません。特に、居住者がいる場合や感情的対立がある場合は、合意形成に時間を要することがあります。そのため、価格や売却時期、退去時期などの条件調整が重要となります。

（2）自分の共有持分のみを売却する

共有者全員の同意が得られない場合でも、自分の共有持分のみを第三者に売却することは法律上可能です。共有持分は、独立した財産権であり、原則として自由に処分できるためです。

この方法は、他の共有者の協力を得られない場合でも現金化できる点が大きなメリットです。近年は、共有持分の買取業者も存在し、一定の市場が形成されています。

一方で、共有持分のみでは自由に使用・処分できないため市場価値は大きく下がります。通常は、不動産全体価格に対して大幅なディスカウントとなるのが一般的です。また、第三者が新たな共有者となることで、残る共有者との関係が悪化し紛争が生じるリスクもあります。

そのため、持分売却は「早期現金化を優先する場合の手段」と理解しておきましょう。

（3）他の共有者に持分を買い取ってもらう

他の共有者が不動産の取得を希望する場合、自分の持分をその共有者に買い取ってもらう方法があります。

これは共有関係を解消しつつ現金化できるため、当事者間の利害調整が可能であれば非常に合理的な方法です。第三者が関与しないため親族関係の維持にもつながりやすく、紛争リスクも低くなります。

ただし、買取資金を用意できる共有者がいることが前提となります。また、買取価格を巡って対立が生じやすいため、不動産評価や査定を基礎に価格を決めることが重要です。場合によっては不動産鑑定士の評価を利用することもあります。

（4）共有物分割請求により現金化する（裁判・競売）

協議がまとまらない場合、共有者は裁判所に共有物分割請求を行うことができます。これは法律上認められた権利であり、共有関係の解消を強制的に実現する手段です。

共有物分割には主に次の3類型があります。

不動産では物理的分割が困難なことが多いため、実務上は換価分割、すなわち競売による売却となるケースが少なくありません。

競売の場合、市場売却より価格が低くなる傾向があり、手続期間も長期化しやすい点がデメリットです。また、親族間の対立が顕在化し関係悪化につながることもあります。

もっとも、協議不能な場合でも最終的に現金化できる確実な手段であるため、「最後の手段」として重要な位置付けとなります。

3　共有不動産の現金化で起きやすいトラブル

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の現金化は、共有者それぞれの利害や感情が関係するため、トラブルに発展するケースも少なくありません。特に、相続共有では親族関係が背景にあることから、問題が長期化・深刻化する傾向もあります。以下では、実務上よくみられる典型的なトラブルを整理します。

（1）共有者が売却に反対する

共有者の一部が売却に反対するケースがあります。居住している共有者が住み続けたいと考える場合や先祖代々の不動産への愛着が強い場合などに生じやすい問題です。

共有不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要であるため、1人でも反対すれば売却は実現できません。その結果、使われない不動産が放置され、固定資産税や管理費の負担だけが続く状況となることがあります。

また、売却時期や価格、仲介会社の選定などを巡って意見が対立し、協議が進まなくなるケースも少なくありません。

（2）連絡が取れない共有者がいる

相続共有では、共有者の所在が不明となるケースも珍しくありません。転居や疎遠化により連絡が取れない場合、不動産売却や管理に必要な同意を得ることができず、現金化が停滞します。

特に相続が繰り返されて共有者が多数化している場合、相続登記未了のまま権利関係が複雑化し、共有者の把握自体が困難になることもあります。

所在不明共有者がいる場合でも法的手段は存在しますが、調査や手続に時間と費用がかかるため、現金化の大きな障害となります。

（3）占有者が退去しない

共有不動産に特定の共有者や第三者が居住している場合、売却に伴う退去を巡ってトラブルが生じることがあります。居住者が退去を拒否すれば、買主が見つかりにくくなり売却価格も下がります。

共有者の1人が単独で居住している場合でも、他の共有者との間で使用対価や退去条件を巡る対立が生じやすくなります。また、賃借人や無断占有者がいるケースでは、明渡し交渉や法的手続が必要となることもあります。

占有関係が整理されていない不動産は市場性が低下するため、現金化の大きな障害要因となります。

（4）持分売却後の紛争

共有持分のみを第三者に売却した場合、新たな共有者が加わることで関係性が複雑化し、紛争が生じることがあります。特に、持分買取業者が共有者となった場合、残る共有者との利害対立が顕在化しやすくなります。

また、新共有者が共有物分割請求を行うことで、他の共有者が想定していなかった競売手続に発展するケースもあります。さらに、利用方法や管理費負担を巡る対立が生じることもあります。

このように、持分売却は早期現金化の手段である一方、残る共有者側の紛争リスクを高める側面があります。

（5）親族間トラブルの深刻化

共有不動産の問題は単なる財産問題にとどまらず、親族関係そのものの対立に発展することがあります。相続時の感情対立や過去の不満が表面化し、協議が困難になるケースは少なくありません。

「住み続けているのに売却を迫られた」「管理負担を押し付けられた」などの不公平感が蓄積すると、法的トラブルに発展し長期紛争となることもあります。

共有不動産の現金化では、このような感情面の対立も大きな障害となるため、早期の調整や専門家の関与が重要になります。

4　共有不動産を高く・安全に現金化するポイント

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の現金化では、方法の選択や進め方によって価格やリスクが大きく変わります。適切な手順を踏めば有利な条件で現金化できる一方、拙速な判断は価格低下や紛争につながります。以下では、共有不動産を高く・安全に現金化するための実務上のポイントを説明します。

（1）共有者間の交渉を優先する

もっとも有利な現金化は、共有者全員の合意による売却です。市場売却が可能となり、持分単独売却や競売に比べて高額化しやすいためです。

また、共有者間で解決できれば第三者が関与せず、親族関係の悪化や将来紛争のリスクも抑えられます。特に相続共有では、感情対立が固定化する前に協議を開始することが重要です。

交渉では価格だけでなく、売却時期、退去時期、管理費精算などの条件整理も不可欠です。書面化して合意内容を明確にしておくことで、後日の紛争防止につながります。

（2）不動産評価・査定を取る

共有不動産の現金化では、適正価格の把握が極めて重要です。価格認識に差があると交渉が停滞しやすく、感情対立の原因にもなります。

そのため、不動産会社の査定や簡易評価を複数取得し、市場価格の目安を共有することが有効です。共有者間の買取交渉（代償分割）では、客観的な価格根拠があることで合意形成が進みやすくなります。

紛争性が高い場合や高額不動産では、不動産鑑定士の鑑定評価を利用することもあります。鑑定は費用がかかりますが、裁判や調停でも重視される資料となります。

（3）最適な現金化方法を選択する

共有不動産の現金化方法にはそれぞれメリット・デメリットがあります。重要なのは、状況に応じて現実的かつ有利な方法を選択することです。

たとえば、関係が良好なら全体売却、居住者が取得希望なら代償分割、協議不能なら訴訟というように段階的に検討します。最初から持分売却や競売を選択すると価格面で不利になりやすいため注意が必要です。

（4）専門家を活用する

共有不動産の現金化では、不動産・相続・共有法の知識と交渉経験が求められます。当事者間のみで進めると感情対立が強まり、解決が困難になることも少なくありません。

弁護士が関与すると、法的整理に基づいた交渉が可能となり、共有物分割や持分処分の選択肢を適切に提示できます。また、合意書作成や紛争予防の観点でも有効です。

さらに、不動産会社や鑑定士と連携することで、価格面・法的面の両方から最適な現金化を目指すことができます。共有不動産は放置すると権利関係が複雑化するため、早期に専門家へ相談することが重要です。

5　共有不動産の現金化を弁護士に依頼するメリット

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の現金化は、法律・不動産・親族関係が絡むため、当事者のみで解決することが難しい場面も少なくありません。弁護士に依頼することで、交渉や法的手続を適切に進められ、トラブルを防ぎながら現金化を実現しやすくなります。

（1）共有者との交渉を任せられる

共有不動産の現金化では、共有者間の利害対立や感情的対立が障害となることが多くあります。当事者同士では話し合いが進まない場合でも、弁護士が介入することで冷静な交渉環境を整えることができます。

弁護士は、法的根拠や選択肢を示しながら協議を進めるため、「売却か買取か」「価格をどうするか」「退去時期をどうするか」といった条件調整を合理的に行えます。また、相手方が不合理な主張をしている場合でも、法的立場を明確にして是正を求めることが可能です。

（2）共有物分割請求を適切に進められる

協議がまとまらない場合、共有物分割請求は現金化の重要な手段となります。しかし、訴訟や調停では手続や主張立証が必要であり、専門知識が不可欠です。

弁護士に依頼すれば、現物分割・代償分割・換価分割のいずれが適切かを検討し、もっとも有利な解決方法を目指して手続を進めることができます。また、競売を避けるための和解交渉や代償取得の調整など、実務的な解決も図りやすくなります。

共有物分割は、権利関係に大きな影響を与える手続であるため、専門家の関与により不利益な結果を防ぐことが重要です。

（3）適正価格での現金化を実現できる

共有不動産では価格認識の対立が生じやすく、過度な値下げや不公平な分配が問題となることがあります。

弁護士が関与すると、不動産査定や鑑定を踏まえた適正価格を基準に交渉を進めることができます。また、持分売却や共有者買取の条件設定、代金分配方法、費用負担の整理などを法的観点から調整できるため、経済的に不利な現金化を避けやすくなります。

結果として、「価格面」「法的安全性」「紛争予防」のバランスが取れた現金化を実現できる点が大きなメリットです。

6　まとめ

共有不動産は、単独所有と異なり、共有者全員の同意や利害調整が必要となるため、現金化が難航しやすい財産です。しかし、全体売却・持分売却・共有者買取・共有物分割といった方法を状況に応じて選択すれば、現金化は可能です。重要なのは、価格や感情対立で拙速に判断せず、最適な手段を段階的に検討することです。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の売却交渉、持分処分、共有物分割請求まで一貫して対応しております。共有者との協議が進まない場合や現金化でお悩みの方は、お早めにご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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