ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

共有不動産を相続したものの、「共有者の一人と連絡が取れない」「どこに住んでいるのかわからない」といった問題に直面するケースも少なくありません。

共有不動産は、原則として共有者全員の合意がなければ売却や建替えなどの重要な処分ができないため、連絡不能な共有者がいるだけで不動産の活用や処分が大きく制限されてしまいます。

さらに、共有者と連絡が取れない状態を放置すると、不動産の老朽化や管理不全、固定資産税の負担増加、権利関係の複雑化など、将来的なリスクが拡大していきます。

もっとも、共有者の所在が分からない場合でも、住民票や戸籍の調査、弁護士会照会などによって所在を特定できる可能性があり、仮に発見できない場合でも「共有物分割請求」や「所在等不明共有者持分取得制度」などの法的手続きによって問題を解決することが可能です。

今回は、共有不動産の共有者と連絡が取れない場合に生じる問題点、共有者の調査方法、利用できる法的手続きの違いと選び方について不動産問題に詳しい弁護士がわかりやすく解説します。

1　共有不動産の共有者と連絡が取れないと何が問題になる？

弁護士
荒川 香遥

共有不動産は、各共有者が持分を有する一方で、不動産全体の処分や重要な変更には共有者間の合意が必要となります。そのため、共有者の一人と連絡が取れない状態になると、不動産の活用や管理に深刻な支障が生じます。以下では、具体的にどのような問題が発生するのかを紹介します。

（1）共有不動産の売却ができない

共有不動産を第三者へ売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、共有者の一人と連絡が取れないと売買契約を締結できず、不動産を現金化することができません。

たとえば、相続で実家を兄弟姉妹で共有しているケースでは、遠方に住む共有者や疎遠な親族と連絡が取れないことがあります。このような場合、他の共有者が売却を希望していても手続きを進められず、不動産が塩漬け状態になってしまいます。

なお、共有者は自己の持分のみを売却すること自体は可能ですが、共有持分だけでは買い手が付きにくく、価格も大幅に下がるのが通常です。結果として、実質的に売却が困難になる点が大きな問題です。

（2）解体・建替えできない

建物の解体や建替えといった不動産の大きな変更行為も、原則として共有者全員の同意が必要です。そのため、連絡不能の共有者がいると老朽化した建物であっても解体や建替えができません。

空き家となった共有住宅では、倒壊リスクや近隣トラブルの危険があっても手を付けられない状態になることがあります。また、再建築して活用する計画があっても合意が得られないため、土地の有効利用が阻害されます。

結果として、不動産の価値が低下し続ける点も大きな問題です。

（3）管理・修繕が進まない

共有不動産の管理や修繕は、「管理行為」に該当し、原則として持分価格の過半数で決定できます。しかし、実務上は費用負担や工事内容を巡って共有者間の協議が必要になることが多く、連絡不能の共有者がいると円滑に進まないケースが少なくありません。

たとえば、屋根や外壁の修繕、設備更新、賃貸管理の方針などは費用分担を伴います。連絡が取れない共有者の負担割合が確定できないと、他の共有者だけで工事費を負担するかどうかの判断が難しくなります。

その結果、必要な修繕が先送りされ、不動産の老朽化や資産価値の低下が進むおそれがあります。

（4）固定資産税の負担問題

固定資産税は、共有持分に応じて負担すべきものになりますが、共有者の一人が支払わない場合、他の共有者が全額を負担せざるを得ない可能性があります。

また、共有者と連絡が取れない場合、税負担の分担請求や精算ができず、特定の共有者に負担が集中する事態が生じやすくなります。未納が発生すると不動産全体に滞納処分のリスクが及ぶ点も問題です。

さらに、共有者死亡後に相続が発生している場合、知らないうちに共有者が増えていることもあり、税負担関係が一層複雑化するおそれがあります。

2　共有者と連絡が取れないときの調査方法

弁護士
荒川 香遥

共有者と連絡が取れない場合でも、直ちに所在不明と決めつける必要はありません。公的資料の取得や専門家による照会制度を利用することで、住所や連絡先を特定できる可能性があります。以下では、連絡が取れない共有者がいる場合の代表的な調査方法を説明します。

（1）住民票・戸籍附票による追跡

共有者の現在住所を調査するもっとも基本的な方法が、住民票や戸籍、戸籍の附票の取得です。

まず、不動産登記簿や過去の書類から共有者の旧住所がわかれば、その自治体で住民票を取得できます。住民票には本籍地が記載されていますので、本籍地の自治体から戸籍の附票を取得することができます。戸籍の附票には過去の住所の履歴が記載されているため、転居先を順に追跡していくことが可能です。

また、相続によって共有となった不動産では、共有者が死亡しているケースも少なくありません。この場合、戸籍をたどることで相続人を特定でき、現在の共有者を確定できます。

なお、第三者が住民票や戸籍を取得するには「正当な理由」が必要ですが、共有不動産の管理や処分に関する権利行使のための調査は正当な理由として認められるのが一般的です。

（2）不動産登記からの確認

不動産登記簿（登記事項証明書）にも、共有者の住所が記載されています。

そのため、まずは最新の登記情報を取得し、記載住所へ郵送や訪問を試みる方法も有効です。

もっとも、登記上の住所は更新されずに、転居後も旧住所のままになっていることが多く、実際には居住していないケースが少なくありません。その場合でも、旧住所地の近隣住民や管理会社、不動産会社などから転居先の手掛かりが得られることがあります。

また、登記簿から共有者の氏名や住所が判明すれば、住民票や戸籍調査へ進むための基礎情報として活用できます。

（3）弁護士による弁護士会照会

共有者の電話番号や勤務先など一定の情報が分かっている場合には、弁護士会照会（23条照会）によって住所等を調査できる可能性があります。

個人では取得できない情報にもアクセスできる点が大きな特徴であり、所在調査の有力な手段となります。特に、登記住所や戸籍調査で追跡できない場合には有効です。

3　共有者と連絡が取れない場合の法的手続き

弁護士
荒川 香遥

共有者の所在が調査によっても判明しない場合でも、共有不動産の処分や整理を進めるための法的手続きが複数用意されています。手続きごとに目的や効果、適用場面が異なるため、状況に応じた選択が重要です。以下では主な制度の違いと特徴をわかりやすく説明します。

（1）共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟とは、共有状態の解消（単独所有化や売却）を裁判で実現する手続きです。

この手続きの特徴は、共有関係そのものを解消できる点にあります。たとえば不動産全体を競売し、代金を共有持分割合に応じて分配する形が典型です。

もっとも、訴訟であるため時間や費用がかかりやすく、また不動産が競売になると市場価格より低額になる傾向があります。

そのため、「確実に共有状態を解消したい場合」に選択される基本的手段といえます。

（2）不在者財産管理人の選任

共有者が行方不明で生死不明ではない場合には、不在者財産管理人の選任申立てが可能です。

これは家庭裁判所が行方不明者の財産を管理する代理人を選任する制度で、選任された管理人が共有者の代わりに不動産の処分や協議に参加できるようになります。たとえば売却や共有物分割協議への同意を行うことが可能です。

特徴は、所在不明共有者の権利を維持したまま手続きを進められる点です。

つまり共有者本人の持分は失われず、処分代金などは本人のために管理されます。

ただし、管理人選任後も裁判所の許可が必要な行為が多く、手続きが比較的長期化しやすい点には注意が必要です。

（3）失踪宣告

共有者が長期間行方不明で生死不明の場合には、失踪宣告の申立てが可能です。

失踪宣告とは、家庭裁判所が法律上その者を死亡したものとみなす制度です。普通失踪では7年間の生死不明、危難失踪では一定の状況下での1年間の生死不明が要件となります。

失踪宣告が確定すると、その共有者は死亡扱いとなり、持分は相続人へ承継されます。結果として、現在連絡可能な相続人との間で共有関係を整理できるようになります。

特徴は、所在不明者を法律上死亡と確定できる点にあります。

ただし要件期間が長く、また相続人が多数存在すると共有関係がかえって複雑化する場合もあります。

（4）所在等不明共有者持分取得制度

所在等不明共有者持分取得制度は、2023年の民法改正で創設された新しい制度です。

共有者の一人が所在不明である場合に、裁判所の決定を得て、その共有持分を他の共有者が取得できる仕組みです。取得者は、対価（時価相当額）を供託することで、所在不明共有者の持分を単独取得できます。

不動産を維持したまま単独所有化できるため、自宅や事業用不動産などのケースで有効です。比較的新しい制度であり、実務上も利用が増えていますが、所在不明であることの証明や評価額算定など一定の手続きが必要です。

（5）所在等不明共有者持分譲渡制度

所在等不明共有者持分譲渡制度も同じく改正民法で創設された制度で、共有不動産全体を第三者へ売却できるようにする仕組みです。

裁判所の決定により、所在不明共有者の持分も含めて他の共有者が第三者へ譲渡できるようになります。売却代金のうち所在不明共有者分は供託されます。

通常は共有者全員の同意が必要な売却を、所在不明者がいても実現できる点が特徴です。

共有者全員で売却したいが一人だけ連絡不能というケースでは、共有物分割訴訟よりも柔軟で市場価格に近い売却が期待できます。

4　共有不動産問題を弁護士に相談すべき理由

弁護士
荒川 香遥

共有者と連絡が取れない共有不動産の問題は、所在調査・相続関係の整理・共有関係の解消手続きなど、複数の法的論点が絡み合う複雑な問題です。自分だけで対応するのは困難ですので、早期に弁護士へ相談することが重要です。以下では、弁護士に依頼する主なメリットを説明します。

（1）最適な解決手段を提案できる

共有者と連絡が取れない場合の法的手続きには、共有物分割訴訟、不在者財産管理人、所在等不明共有者制度など複数の選択肢があります。それぞれ目的や効果、期間、費用が異なるため、状況に応じた適切な選択が重要です。

弁護士は、不動産の利用状況、共有者構成、所在不明期間、解決希望（売却・単独取得など）を踏まえ、もっとも現実的かつ有利な手段を判断できます。誤った手続きを選択すると、時間や費用が無駄になるだけでなく、望まない結果（競売など）になる可能性もありますので、連絡が取れない共有者がいるときは、早めに弁護士に相談することをおすすめします。

（2）所在調査から法的手続きまで一括対応

共有者の所在調査には、戸籍・住民票の取得、相続関係の確認、弁護士会照会など専門的な作業が必要です。また、その後に行う裁判所手続きや申立書作成も法律知識を要します。

弁護士に依頼すれば、所在調査から不在者財産管理人申立て、持分取得申立て、共有物分割訴訟まで一括して対応可能です。依頼者自身が複数の手続きを個別に進める必要がなくなりますので、解決までの期間短縮や負担軽減につながります。

（3）他共有者との交渉・調整を任せられる

共有不動産問題では、連絡が取れない共有者だけでなく、他の共有者との利害調整も重要になります。親族間の問題では感情的対立が生じやすく、当事者同士での交渉は難航しがちです。

弁護士が代理人として関与することで、法的根拠に基づく冷静な交渉が可能となり、合意形成が進みやすくなります。また、連絡不能共有者がいる場合でも、裁判所手続きを前提とした交渉を進められる点も利点です。

5　まとめ

共有者と連絡が取れない共有不動産の問題は、所在調査、相続関係の整理、共有関係の解消手続きなど複数の法的対応が必要となり、専門的判断が不可欠です。自己判断で進めると、手続きの選択を誤ったり、解決まで長期化したりするおそれがあります。

弁護士に依頼すれば、所在調査から共有物分割や所在等不明共有者制度の申立てまで一括対応が可能で、状況に応じた最適な解決策を提案できます。ダーウィン法律事務所では、共有不動産トラブルの解決実績を踏まえ、所在不明共有者がいる案件にも対応しています。共有不動産の処分や整理でお困りの方は、早めにご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

共有不動産の分割は禁止できる？認められるケースと合意時の注意点を弁護士が解説

共有不動産投資のリスクとは？よくあるトラブルと回避策を弁護士が解説

兄弟で不動産を共有してはいけない？後悔しないための法的対策

共有名義の落とし穴｜不動産を親子共有名義にするリスクと回避策

賃貸借契約で共有物の管理行為に該当する具体例を弁護士が解説

使われていない共有不動産のトラブルとその解決方法を弁護士が解説