ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産業界では、「名義貸し」は絶対に避けるべき行為とされています。しかし、知人や同業者から「少し名義を貸してほしい」と持ちかけられたり、実質的な経営者が別にいる会社から依頼を受けたりするケースは後を絶ちません。名義を貸しただけのつもりでも、不動産会社は重大な法的責任を負う可能性があり、行政処分（免許取消・業務停止）や損害賠償請求、場合によっては刑事責任に発展することもあります。

また、名義を借りた側とのトラブルや、顧客・取引先との紛争に発展し、会社の信用を大きく損なうリスクも無視できません。

今回は、不動産会社の名義貸しが違法とされる理由や、実際に起こり得るトラブル、関与した場合に抱える法的リスクをわかりやすく解説します。

1　不動産会社が名義貸しをすると違法になる？

弁護士
荒川 香遥

不動産会社による名義貸しは、宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）によって厳しく禁止されており、実務上も重大なトラブルに発展しやすい行為です。「実態は関与していない」「形式上の名義だけを貸した」という認識であっても、法律上は違法と判断される可能性が高く、不動産会社にとって極めてリスクの高い行為といえます。以下では、名義貸しがどのように位置づけられているのか、なぜ禁止されているのか、違法と判断される典型例を説明します。

（1）宅地建物取引業法における名義貸しの位置づけ

宅建業法では、宅地建物取引業を営むためには、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受ける必要があります。そして、この免許は「実際に業務を行う者」に対して与えられるものであり、他人に利用させることは認められていません。

つまり、形式上は免許を持つ不動産会社が存在していても、実質的な経営・営業を別の個人や法人が行っている場合には、宅建業法違反として処分対象となるのです。

（2）名義貸しが禁止されている理由

不動産取引は、一般消費者にとって高額かつ重要な契約となることが多く、トラブルが生じた場合の影響も大きい分野です。そのため、宅建業法では、免許制度を通じて事業者の適格性を審査し、消費者保護を図っています。

名義貸しが横行すると、以下のような問題が生じます。

• ・実際の経営者や責任者が不明確になる
• ・法令遵守体制が整っていない業者が市場に参入する
• ・トラブル発生時に責任の所在が曖昧になる

このような事態を防ぐため、宅建業法では名義貸しを厳格に禁止し、免許制度の実効性を確保しているのです。不動産会社が安易に名義貸しに応じることは、業界全体の信頼を損なう行為ともいえます。

（3）名義貸しが違法と判断される典型例

不動産会社の名義貸しトラブルでは、「どこまでが違法なのか分からなかった」という声も少なくありません。実務上、次のようなケースは名義貸しと判断される可能性が高い典型例です。

• ・免許を持たない個人・法人が、免許業者の名義で営業活動を行っている
• ・実質的な経営判断や資金管理を、名義を借りた側が行っている
• ・名義を貸した会社が、業務内容をほとんど把握していない
• ・名義使用の対価として金銭を受け取っている

これらの場合、「業務に関与していない」「形式的な契約にすぎない」と主張しても、実態重視で違法と判断される可能性が高くなります。不動産会社が名義貸しに関与した結果、行政処分や損害賠償請求などの深刻なトラブルに発展するケースも珍しくありません。

2　不動産会社の名義貸しでよくあるトラブル

弁護士
荒川 香遥

不動産会社が名義貸しに関与した場合、問題は行政処分にとどまらず、民事・刑事責任や取引先・顧客との紛争にまで発展することがあります。「名義を貸しただけ」「実務は相手が行っていた」という認識であっても、不動産会社自身が重い責任を負うケースが多く、深刻なトラブルを招きやすいのが特徴です。以下では、実際によく見られる名義貸しトラブルの典型例を説明します。

（1）行政処分（免許取消・業務停止）を受けるケース

不動産会社が名義貸しをすると、宅建業法違反として行政処分の対象になります。名義貸しが発覚すると、都道府県知事や国土交通大臣による調査が行われ、違反が認定されれば、業務停止処分や免許取消処分が科される可能性があります。

特に悪質性が高いと判断された場合や長期間にわたって名義貸しが行われていた場合には、免許取消という極めて重い処分が下されることもあります。免許を失えば、不動産業を継続することはできず、事業そのものが立ち行かなくなる重大なリスクを伴います。

（2）名義を貸した側が責任を追及されるトラブル

名義貸しでは、「実際に営業していたのは相手方だから責任はない」と考えてしまいがちですが、法的には通用しません。宅建業法上、免許名義人である不動産会社が、業務全体について責任を負う立場にあると判断されます。

その結果、名義を貸した不動産会社が、

• ・行政処分の対象となる
• ・損害賠償請求を受ける
• ・顧客から説明責任を追及される

といったトラブルに巻き込まれるケースが多く見られます。特に、名義貸しをした事実自体が会社の信用を大きく損なう点は見逃せません。

（3）名義を借りた側との金銭・契約トラブル

不動産会社の名義貸しでは、名義を借りた側との間で金銭トラブルや契約トラブルが生じることも少なくありません。たとえば、以下のようなケースが典型です。

• ・名義使用料の支払いが滞る
• ・契約内容を巡って認識の相違が生じる
• ・名義借り側が突然連絡不能になる

名義貸しはそもそも違法行為であるため、トラブルが起きても契約の有効性が否定され、適切な法的保護を受けられない可能性があります。その結果、不動産会社側が一方的に不利な立場に置かれることもあります。

（4）顧客・取引先との紛争に発展するケース

名義貸しが原因で、顧客や取引先との間に紛争が生じるケースもあります。例えば、取引に関する説明不足や手続きミス、不適切な契約締結などが発覚した場合、顧客は名義人である不動産会社に責任を追及します。

「実際に対応したのは別の事業者である」と説明しても、顧客側からすれば不動産会社の看板を信用して取引を行っているため、責任を免れることは困難です。結果として、訴訟やクレーム対応に追われ、事業運営に深刻な支障をきたすこともあります。

3　名義貸しに関与した場合の法的リスク

弁護士
荒川 香遥

不動産会社が名義貸しに関与した場合、行政処分だけでなく、刑事責任や民事上の損害賠償責任が問われる可能性があります。また、法人だけでなく、役員や従業員個人が責任を負うケースもあり、軽い気持ちで関与した結果、取り返しのつかない事態に発展することも少なくありません。以下では、不動産会社の名義貸しトラブルにおいて想定される主な法的リスクを説明します。

（1）刑事責任が問われる可能性

宅建業法では、名義貸し行為そのものを禁止しており、これに違反した場合には刑事罰の対象となる可能性があります。具体的には、名義を貸した側・借りた側の双方が、宅建業法違反として罰金刑や拘禁刑を科されるおそれがあります。

特に、反復継続して名義貸しを行っていた場合や消費者被害が発生している場合には、悪質性が高いと評価され、刑事責任が問われる可能性が高まります。

「実務には関与していなかった」「名義を使わせただけ」という弁解は通用しませんので注意が必要です。

（2）民事上の損害賠償責任

不動産会社の名義貸しでは、取引の相手方や顧客から、損害賠償請求を受けるリスクもあります。名義人である不動産会社は、表向きの契約当事者として責任を負う立場にあるため、実際の業務を誰が行っていたかにかかわらず、責任追及の対象となります。

たとえば、

• ・説明義務違反による損害
• ・不適切な契約締結による損失
• ・不正行為や横領による被害

などが生じた場合、顧客は名義を貸した不動産会社に対して賠償を求めることになります。結果として、多額の損害賠償請求や訴訟に発展することもあり、経営に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。

（3）役員・従業員個人が責任を負うケース

名義貸しのリスクは、法人だけにとどまりません。実際には、名義貸しを主導した代表取締役や役員、関与した従業員個人が、直接責任を問われるケースもあります。

たとえば、

• ・名義貸しを指示・容認した役員
• ・実質的に経営を担っていた人物
• ・違法性を認識しながら関与した従業員

などは、刑事責任や民事責任を個人として負う可能性があります。最悪の場合、前科が付いたり、業界からの信用を失ったりすることにもなりかねません。

このように、不動産会社の名義貸しトラブルは、会社全体だけでなく、関与した個人の人生にも大きな影響を及ぼすリスクを伴います。名義貸しに関する法的リスクを正しく理解し、早期に適切な対応を取ることが極めて重要です。

4　名義貸しトラブルが発覚した場合の対処法

弁護士
荒川 香遥

不動産会社の名義貸しトラブルは、発覚後の対応次第で、行政処分や損害の大きさが変わります。事実関係を軽視したり、場当たり的な対応を取ったりすると、不利な状況に陥るおそれがあります。以下では、名義貸しトラブルが発覚した際に不動産会社が取るべき実務上の対処法を説明します。

（1）すぐに取るべき初期対応

名義貸しの疑いが生じた場合、最優先すべきなのは事実関係の把握と行為の停止です。名義を貸している状態が続いていれば、違法状態が継続していると判断され、処分が重くなる可能性があります。

具体的には、

といった対応が必要です。

また、自己判断で事実を隠したり、証拠を破棄したりする行為は、行政対応・刑事対応のいずれにおいても重大な不利益を招くため、絶対に避けるべきです。

（2）行政調査・聴聞への対応ポイント

名義貸しが疑われる場合、都道府県知事や国土交通省による行政調査が行われることがあります。調査では、業務実態、資金管理、指揮命令関係などが細かく確認され、形式ではなく実態に基づいて判断されます。

行政調査や聴聞に臨む際は、

• ・事実関係を正確に説明する
• ・虚偽や過小申告をしない
• ・改善策・再発防止策を具体的に示す

ことが重要です。

違反が認定される前段階であっても、対応の仕方次第では、業務停止期間の短縮や処分内容の軽減につながる可能性があります。専門家の助言を受けながら、慎重に対応することが重要です。

（3）契約関係・責任範囲の整理方法

名義貸しトラブルが発覚した場合、名義を借りた側との契約関係や、顧客・取引先との責任関係を整理する必要があります。名義貸し自体が違法であるため、名義使用契約が無効と判断される可能性もあり、トラブル解決は容易ではありません。

そのため、

• ・既存契約の有効性を検討する
• ・損害発生の有無・範囲を整理する
• ・将来の紛争を防ぐための合意形成を検討する

といった対応が求められます。特に、顧客からの損害賠償請求が想定される場合には、早期に対応方針を固めることが重要です。

名義貸しトラブルは、放置すればするほど問題が拡大し、不動産会社にとって致命的な結果を招きかねません。発覚後は、早い段階で専門家に相談し、適切な対応を取ることが、リスクを最小限に抑える鍵となります。

5　不動産会社が名義貸しトラブルを防ぐための予防策

弁護士
荒川 香遥

不動産会社にとって名義貸しトラブルは、発覚した時点で深刻なダメージを受けるリスクの高い問題です。そのため、事後対応だけでなく、未然に防ぐための社内体制づくりが極めて重要となります。以下では、不動産会社が名義貸しトラブルを回避するために実務上取り組むべき予防策を説明します。

（1）社内体制・契約管理の見直し

名義貸しが問題となる背景には、業務実態や責任の所在が曖昧になっているケースが多く見られます。まずは、誰が経営判断を行い、誰が業務を統括しているのかを明確にし、社内体制を可視化することが重要です。

具体的には、

• ・経営権・指揮命令系統を明確にする
• ・業務委託契約や提携契約の内容を精査する
• ・実態と契約内容が乖離していないかを定期的に確認する

といった対応が求められます。形式上は業務委託であっても、実態として名義貸しと判断される可能性があるため、契約書の文言だけに頼るのは危険です。

（2）役員・従業員への法令遵守教育

名義貸しトラブルは、現場レベルでの誤った判断や認識不足から発生することも少なくありません。「名義を貸すだけなら問題ない」「業務に直接関与しなければ違法ではない」といった誤解が、重大な違法行為につながります。

そのため、

• ・宅建業法に関する定期的な研修の実施
• ・名義貸しの具体的事例を用いた教育
• ・疑問点を相談できる窓口の整備

など、役員・従業員全体の法令遵守意識を高める取り組みが不可欠です。特に、営業責任者や管理職には、名義貸しのリスクを正しく理解させる必要があります。

（3）「グレーな依頼」を断るための判断基準

名義貸しトラブルの多くは、「グレーな依頼」を安易に受けてしまったことが発端となります。たとえば、

• ・実質的な経営者が別にいる会社との提携
• ・名義使用料を支払うことを前提とした協力依頼
• ・業務内容が不透明な共同事業の提案

などは、名義貸しに該当するリスクが高い典型例です。このような依頼に対しては、明確な社内判断基準を設け、「少しでも疑義があれば断る」という姿勢を徹底することが重要です。

不安がある場合は、契約締結前に専門家へ相談し、法的リスクを確認することで、後戻りできないトラブルを防ぐことができます。

6　不動産会社の名義貸し問題で弁護士に相談すべき理由

弁護士
荒川 香遥

不動産会社の名義貸しトラブルは、宅建業法違反という専門性の高い法的問題を含んでおり、自己判断で対応すると状況を悪化させるおそれがあります。特に、行政処分や損害賠償請求が関係するケースでは、早い段階で弁護士に相談することが、リスクを最小限に抑えるために重要です。

（1）早期相談によるリスク軽減のメリット

名義貸しの疑いが生じた段階で弁護士に相談すれば、

• ・名義貸しに該当するかどうかの法的判断
• ・行為を継続すべきか、直ちに是正すべきかの判断
• ・想定される行政処分や責任範囲の見通し

を早期に把握することができます。

違法性を正しく認識せずに対応を誤ると、処分が重くなったり、不要な責任を負ったりするリスクが高まります。早期相談は、不動産会社にとって最善の選択肢といえます。

（2）行政対応・交渉を任せられる強み

名義貸しトラブルでは、都道府県や国土交通省との行政対応が避けられません。行政調査や聴聞においては、事実関係の整理や説明の仕方が極めて重要であり、不適切な説明は不利な判断につながる可能性があります。

弁護士に依頼することで、

• ・行政調査への対応方針の策定
• ・聴聞手続における意見書の作成
• ・処分内容の軽減を目指した交渉

などを一任することができます。専門的な視点から対応することで、不動産会社の不利益を最小限に抑えることが可能になります。

（3）法律事務所が提供できる具体的サポート

不動産会社の名義貸し問題において、法律事務所は単なる事後対応にとどまらず、幅広いサポートを提供できます。

たとえば、

• ・名義貸しに該当するかの事前チェック
• ・契約書・社内体制のリーガルチェック
• ・顧客・取引先との紛争対応
• ・再発防止策の構築支援

などが挙げられます。トラブル発生後だけでなく、予防法務の観点からも弁護士の関与は大きな意味を持ちます。

不動産会社の名義貸しトラブルは、企業の存続や信用に直結する重大な問題です。少しでも不安を感じた場合は、早めに弁護士へ相談し、適切な助言と支援を受けることをおすすめします。

7　まとめ

不動産会社による名義貸しは、宅建業法で禁止されている違法行為であり、発覚すれば免許取消や業務停止といった行政処分に加え、損害賠償請求や刑事責任にまで発展するおそれがあります。「名義を貸しただけ」「実務は関与していない」という認識は通用せず、名義人である不動産会社が重い責任を負う点には十分な注意が必要です。

名義貸しの疑いがある場合や、過去の取引に不安がある場合は、問題が拡大する前に専門家へ相談することが重要です。ダーウィン法律事務所では、不動産会社の名義貸しトラブルに関する法的判断、行政対応、紛争解決から再発防止策の構築まで、一貫したサポートを行っています。名義貸しに関する不安やトラブルでお悩みの方は、早めにダーウィン法律事務所へご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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