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共有不動産を所有していると、「登記済証（権利証）は共有者の誰が持つものなのか」「自分の手元にないが問題はないのか」といった疑問や不安を抱く方は少なくありません。特に、親族間の共有や相続による共有不動産では、代表者がまとめて保管しているケースも多く、いざ売却や担保設定をしようとした際にトラブルが表面化することがあります。

また、現在は登記済証に代わって「登記識別情報」が発行されるのが一般的ですが、これを紛失した場合の対応方法や共有者の一人が単独で保管していることの法的問題点について、正確に理解している方は多くありません。状況によっては、不正利用や共有者間の紛争につながるおそれもあります。

今回は、共有不動産における登記済証（登記識別情報）の基本的な仕組みから、誰が保管すべきかという実務上の扱い、紛失した場合の対処法、売却・処分時に必要となる手続きまで、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1　共有不動産における登記済証（権利証）とは

弁護士
荒川 香遥

共有不動産をめぐるトラブルを理解するためには、まず「登記済証（権利証）」とは何かを正しく押さえておく必要があります。登記済証は、不動産の権利関係を示す重要な書類であり、売却や担保設定などの場面で大きな役割を果たします。以下では、登記済証の基本的な仕組みと共有不動産の場合の扱いについて解説します。

（1）登記済証とは何か｜現在は登記識別情報が主流

登記済証とは、不動産の所有権保存登記や移転登記などが完了した際に、法務局から登記名義人に交付される書類で、一般に「権利証」と呼ばれています。登記済証そのものが所有権を証明する書類ではありませんが、登記申請を行う際に本人確認の資料として重要な役割を果たします。

ただし、2005年（平成17年）の不動産登記法改正以降は、紙の登記済証に代わり、「登記識別情報」が発行されるのが原則となっています。登記識別情報は、12桁の英数字からなるパスワードのような情報で、書面またはオンラインで通知されます。現在、新たに登記が行われる不動産については、この登記識別情報が実務の中心となっています。

（2）共有不動産でも登記済証は発行されるのか

共有不動産の場合、「共有者全員に登記識別情報が発行される」と誤解されがちですが、これは必ずしも正しくありません。

登記識別情報は、不動産の登記申請人に対して交付されるものであり、共有者であること自体を理由に自動的に全員へ発行されるものではありません。

たとえば、共有者全員が共同して登記申請をした場合や、全員が司法書士に委任して登記申請を行い、かつ全員が「登記識別情報の発行」を選択した場合には、共有者それぞれに登記識別情報が交付されます。

一方で、共有者のうち1人が代表して登記申請を行った場合、その申請人にのみ登記識別情報が交付され、他の共有者には交付されません。また、共有者の一部が登記識別情報の「不発行」を選択した場合、その共有者については登記識別情報は発行されません。

このように、共有不動産であっても、登記識別情報が「誰に」「何通」発行されるかは、登記申請の方法や発行・不発行の選択によって異なります。

2　共有不動産の登記済証は誰が持つのか

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の場合、「登記済証（登記識別情報）は誰が持つべきなのか」という点で誤解が生じやすく、後のトラブルの原因となることがあります。以下では、登記識別情報の交付対象と保管の実態を整理し、法的にどのように考えるべきかを説明します。

（1）共有者全員に発行されるのか

共有不動産であっても、登記識別情報が必ず共有者全員に発行されるわけではありません。

登記識別情報は、不動産の登記申請人に対して交付されるものであり、共有者であること自体を理由に自動的に発行される制度ではありません。

具体的には、以下の条件をすべて満たす場合に、共有者全員に登記識別情報が発行されます。

一方で、共有者のうち1人が代表して登記申請を行った場合や一部の共有者が登記識別情報の不発行を選択した場合には、登記識別情報は1人または一部の共有者にしか交付されません。

この点を理解していないと、「共有者なのに登記識別情報を持っていない」という状況に戸惑うことになります。

（2）代表者が保管しているケースの法的問題

共有不動産では、代表者や特定の共有者が、登記識別情報をまとめて保管しているケースが少なくありません。しかし、このような保管方法には注意が必要です。

登記識別情報は、不動産の処分行為を行う際の本人確認資料として使用される重要な情報であり、原則として各共有者が自己の責任で管理すべきものです。代表者が他の共有者の登記識別情報まで保管している場合、紛失や不正利用のリスクが高まります。

もっとも、登記識別情報だけが第三者に渡ったとしても、通常は実印および印鑑証明書がなければ登記はできません。そのため、直ちに不正な名義変更が行われる可能性は高くありませんが、実印の管理が不十分な場合には悪用されるおそれもあります。

（3）登記済証の「名義」と「保管者」の違い

登記済証（登記識別情報）については、「誰の名義のものか」と「誰が保管しているか」を区別して考える必要があります。

この点を誤解すると、共有者間で深刻な対立や紛争に発展するおそれがあります。

3　登記済証が手元にない場合に起こり得るトラブル

弁護士
荒川 香遥

共有不動産において、自分の登記済証（登記識別情報）が手元にない状態は、珍しいものではありません。しかし、そのまま放置していると、売却や相続などの重要な局面で思わぬトラブルに発展することがあります。以下では、実際に起こりやすい問題点を具体的に説明します。

（1）売却・担保設定ができないリスク

不動産を売却したり、金融機関の担保に入れたりする場合、原則として登記識別情報の提供が求められます。共有不動産の場合も例外ではなく、共有者それぞれの持分について、登記手続に必要な書類をそろえる必要があります。

登記識別情報が手元にない場合、直ちに取引が不可能になるわけではありませんが、事前通知制度や本人確認情報制度など、代替的な手続が必要となり、売却や融資のスケジュールが大幅に遅れるおそれがあります。その結果、買主や金融機関から取引を断られてしまうケースもあります。

（2）共有者間での対立

登記済証を誰が保管しているかを巡って、共有者間で対立が生じることも少なくありません。たとえば、特定の共有者が登記識別情報を管理しており、他の共有者に開示しない、返還しないといった状況が問題となるケースがあります。

このような場合、法的には登記識別情報を保管していること自体が直ちに違法となるわけではありませんが、共有者間の信頼関係が崩れ、売却や分割の協議が進まなくなることがあります。特に、共有関係が長期間続いている不動産では、感情的な対立に発展しやすい点に注意が必要です。

（3）相続・離婚時に問題が表面化するリスク

登記済証が手元にない問題は、相続や離婚といったライフイベントをきっかけに表面化することが多いです。

相続の場合、被相続人が登記識別情報を誰に渡していたのかわからない、または所在不明となっているケースがあります。この場合、相続登記やその後の売却に時間と手間がかかります。

また、夫婦共有名義の不動産において離婚が生じた場合、配偶者の一方が登記識別情報を管理していることで、財産分与や売却協議が難航することがあります。登記識別情報を巡る問題は、単なる書類管理の問題にとどまらず、紛争を長期化させる要因となり得ます。

4　共有者の一人が登記済証を持っている場合の法的扱い

弁護士
荒川 香遥

共有不動産では、登記済証（登記識別情報）を特定の共有者が保管しているケースが多く見られます。このような状況に対し、「勝手に不動産を売却されてしまうのではないか」と不安に感じる方も少なくありません。以下では、登記済証を持っていることの法的意味と注意すべきポイントを説明します。

（1）勝手に処分されることはあるのか

結論からいえば、共有者の一人が登記済証を持っているだけで、共有不動産を自由に処分できるわけではありません。

共有不動産を売却したり、抵当権を設定したりするには、原則として共有者全員の同意が必要です。これは民法上の共有に関するルールに基づくもので、登記識別情報の保管状況とは別の問題です。

仮に登記識別情報が第三者の手に渡ったとしても、通常は実印および印鑑証明書がなければ登記手続は完了しません。そのため、登記済証を持っているという理由だけで、他の共有者に無断で不動産全体を処分されるリスクは高くありません。

（2）登記手続きにおける他の共有者の同意の要否

共有不動産の登記手続においては、行為の内容によって必要な同意の範囲が異なります。

不動産全体の売却や担保設定といった「処分行為」については、共有者全員の同意が必要です。一方で、自己の共有持分のみを売却する場合には、原則として他の共有者の同意は不要とされています。

ただし、持分のみの売却であっても、登記手続に際しては当該共有者本人の登記識別情報や印鑑証明書が必要となるため、他の共有者が登記識別情報を保管している場合には、実務上の障害となることがあります。

（3）不正利用が疑われる場合の対応

登記済証の不正利用が疑われる場合や、共有者が無断で登記手続きを進めようとしている兆候がある場合には、早急な対応が必要です。

具体的には、法務局で不正登記防止のための相談を行う、登記識別情報の失効手続や事前通知制度の活用を検討するなどの方法があります。また、共有者間で話し合いが困難な場合には、弁護士を通じて警告や協議を行うことも有効です。

放置すると、紛争が深刻化し、裁判手続に発展するおそれもあります。少しでも不安を感じた場合には、早めに専門家へ相談することが重要です。

5　登記済証（登記識別情報）を紛失した場合の対処法

弁護士
荒川 香遥

登記済証（登記識別情報）を紛失すると、「再発行できるのか」「もう売却できないのではないか」と不安になる方が多いですが、正しい対処法を知っていれば、登記手続きを進めることは可能です。以下では、登記済証を紛失したときの対処法を説明します。

（1）再発行はできるのか

結論からいえば、登記済証や登記識別情報は再発行できません。

これは、不正利用を防止するための制度設計によるものであり、紛失した場合でも新たに同じ情報が交付されることはありません。

ただし、再発行ができないからといって、不動産の売却や担保設定が不可能になるわけではありません。登記識別情報を提出できない場合には、法務局が用意している代替的な本人確認制度を利用することができます。

（2）事前通知制度・本人確認情報制度とは

登記識別情報を紛失した場合の代表的な対応策として、「事前通知制度」と「本人確認情報制度」があります。

事前通知制度とは、登記申請がなされた後、法務局が登記名義人に対して「この登記申請は本人の意思によるものか」を確認する通知を送付し、一定期間内に異議がなければ登記を完了させる制度です。比較的費用を抑えられる一方、登記完了までに時間がかかる点がデメリットとなります。

これに対し、本人確認情報制度は、司法書士などの専門家が登記名義人本人と面談し、本人確認を行ったうえで、その内容を法務局に提供する制度です。迅速に登記を進められる反面、専門家報酬が発生する点には注意が必要です。

6　共有不動産を売却・処分する際の登記済証の扱い

弁護士
荒川 香遥

共有不動産を売却・処分する場合、登記済証（登記識別情報）の有無や管理状況は、取引の可否やスムーズさに大きく影響します。以下では、売却形態ごとに、登記識別情報の具体的な扱いと注意点を説明します。

（1）共有持分のみを売却する場合

共有者の一人が、自分の共有持分のみを売却する場合には、原則として他の共有者の同意は不要です。そのため、法的には単独で持分売却を行うことが可能です。

もっとも、登記手続においては、売却する共有者本人の登記識別情報（または代替手段）と印鑑証明書が必要になります。登記識別情報を他の共有者が保管している場合や、すでに紛失している場合には、事前通知制度や本人確認情報制度を利用することになります。

また、共有持分の売却は、買主が限定されやすく、価格が低くなりがちである点にも注意が必要です。実務上は、弁護士や不動産業者と相談しながら進めることが望ましいでしょう。

（2）共有者全員で売却する場合

共有者全員の合意のもとで不動産全体を売却する場合には、原則として共有者全員分の登記識別情報（または代替手段）と印鑑証明書が必要になります。

ただし、共有者の中に登記識別情報を受け取っていない者や、不発行を選択している者がいる場合でも、売却自体が不可能になるわけではありません。その場合には、事前通知制度や本人確認情報制度を利用して登記手続きを進めることになります。

共有者が多数いる場合や、関係が希薄な場合には、書類の収集や調整に時間がかかるため、早めに準備を進めることが重要です。

（3）登記済証が一部欠けている場合の実務対応

共有不動産の売却では、「共有者の一部だけが登記識別情報を持っていない」「所在不明の共有者がいる」といったケースも少なくありません。

このような場合でも、直ちに売却を断念する必要はなく、代替制度の活用や共有物分割請求などの法的手段を検討することができます。ただし、手続が複雑になり、時間や費用がかかる可能性があります。

実務では、登記識別情報の有無だけで判断するのではなく、共有者の状況や売却目的を踏まえたうえで、最適な進め方を選択することが重要です。

7　まとめ

共有不動産における登記済証（登記識別情報）は、共有者全員に必ず発行されるものではなく、登記申請の方法や発行・不発行の選択によって扱いが異なります。手元に登記識別情報がないからといって直ちに権利を失うわけではありませんが、売却や相続、離婚といった場面では手続が複雑化し、共有者間のトラブルにつながるおそれがあります。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関する売却・分割・紛争解決まで一貫したサポートを行っています。複雑な共有不動産問題でお困りの方は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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