ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

共有不動産は、相続や離婚、共同購入などをきっかけに発生しやすい一方で、「売りたいのに共有者が反対している」「誰が管理費を払うのか決まらない」「持分をどう処理すればよいかわからない」など、トラブルに発展するケースも少なくありません。

共有状態を解消したいと考えたとき、どこに相談すべきかを誤ると、話し合いがこじれたり、不利な条件で解消してしまったりするリスクがあります。

共有不動産の解消は、不動産会社・司法書士・税理士・弁護士など、相談先によって対応できる範囲が大きく異なります。特に、共有者との交渉や将来的な紛争リスクがある場合には、早い段階で適切な相談先を選ぶことが重要です。

今回は、共有不動産の解消における正しい相談先の選び方をわかりやすく整理したうえで、どのようなケースで弁護士に相談すべきか、また弁護士が具体的にどのようなサポートを提供できるのかを解説します。

1　共有不動産の解消はどこに相談すべき？主な相談先一覧

弁護士
荒川 香遥

共有不動産を解消したい場合、まず悩むのが「どこに相談すべきか」という点です。相談先によって対応できる範囲が異なるため、状況に合わない相手を選ぶと、解決まで遠回りになるおそれがあります。以下では、共有不動産の解消で利用される主な相談先と、それぞれの役割を説明します。

（1）不動産会社

不動産会社は、共有不動産の「売却」に関する相談先です。
たとえば、共有者全員が売却に合意している場合には、物件の査定、買主探し、売買契約のサポートなどを依頼できます。

また、自分の持分のみを第三者に売却する場合でも、不動産会社が買主を探してくれることがあります。ただし、持分売却は価格が大きく下がりやすく、トラブルに発展するリスクも高いため、慎重な判断が必要です。

なお、不動産会社は法律的な紛争解決や交渉代理はできないため、共有者間で意見が対立している場合には対応が難しい点に注意が必要です。

（2）司法書士

司法書士は、不動産の名義変更や登記手続きの専門家です。
共有不動産の解消に伴い、持分移転登記や所有権移転登記が必要になる場合には、司法書士に相談するとスムーズに手続きを進められます。

ただし、司法書士が対応できるのは、あくまで合意が成立した後の手続き面が中心です。共有者との交渉や、解消方法そのものの判断、紛争対応については原則として対応できません。

（3）税理士

共有不動産の解消では、譲渡所得税や贈与税などの税金が問題になることがあります。
特に、持分を売却した場合や、代償金を支払って共有状態を解消する場合には、税務上の扱いを誤ると想定外の税負担が生じるおそれがあります。

税理士は、こうした税務リスクの確認や申告手続きについて相談できる専門家です。一方で、法的な交渉や紛争解決を依頼することはできないため、単独での解決は難しいケースも多いといえます。

（4）弁護士

弁護士は、共有不動産の解消に関する交渉・法的判断・紛争解決まで一貫して対応できる相談先です。
共有者が解消に反対している場合や、連絡が取れない場合、条件面で揉めている場合でも、代理人として交渉を行うことが可能です。

また、話し合いで解決できない場合には、共有物分割請求訴訟などの法的手続きを進めることもできます。将来的なトラブルを見据えた解消方法の提案や、不利な条件を避けるための助言を受けられる点が大きな特徴です。

2　【比較】共有不動産の解消における相談先の選び方

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の解消の問題は、「誰に相談するか」によって、解決までのスピードや結果が大きく変わります。以下では、よくあるケースごとに、どの相談先が適しているのかを説明します。

（1）手続きだけで足りるケース

共有者全員が解消に合意しており、売却や持分移転の方向性も固まっている場合には、複雑な交渉は不要です。
このようなケースでは、不動産会社や司法書士への相談で足りることがあります。

たとえば、不動産全体を売却する場合は不動産会社、名義変更や登記が必要な場合は司法書士に依頼することで、手続きをスムーズに進められます。ただし、合意内容に法的な問題がないかの確認は別途必要となる点には注意が必要です。

（2）交渉やトラブルが絡むケース

共有者の間で条件面の意見が食い違っている場合や、代償金の金額、売却方法について揉めている場合には、単なる手続きでは解決できません。
このようなケースでは、当事者同士での話し合いがかえって対立を深めることもあります。

交渉が必要な場面では、代理人として交渉できる弁護士への相談が適しています。法的根拠に基づいた主張ができるため、感情的な対立を抑えつつ、現実的な解決を目指すことが可能です。

（3）共有者と連絡が取れない・揉めている場合

共有者と連絡が取れない、話し合いを拒否されている、親族間で深刻な対立があるといった場合、共有状態の解消手続きは事実上ストップしてしまいます。
不動産会社や司法書士では、このような状況への対応は難しいのが実情です。

共有者の協力が得られない場合でも、弁護士であれば、法的手段を視野に入れた対応や方針整理が可能です。早期に相談することで、無駄な時間や精神的負担を減らすことにつながります。

（4）将来的な訴訟リスクがある場合

現時点では合意できそうでも、「後からトラブルになる可能性がある」「条件面に不安が残る」といった場合も注意が必要です。
共有不動産の解消は、一度成立すると元に戻すことが難しく、後悔につながるケースも少なくありません。

将来的な訴訟リスクを避けたい場合には、最初から弁護士に相談し、法的に安全な解消方法を検討することをおすすめします。

3　共有不動産の解消を弁護士に相談すべきケース

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の解消は、当事者同士の話し合いで円満に進むとは限りません。特に、利害や感情が絡む場面では、専門家の介入がなければ解決が難しいケースも多く見られます。以下では、共有不動産の解消を弁護士に相談すべき代表的なケースを紹介します。

（1）共有者が解消に反対している場合

共有者の一部が共有不動産の解消に反対している場合、話し合いだけで解決するのは困難です。「売りたくない」「今のまま使い続けたい」といった理由で拒否されることも珍しくありません。

このような場合でも、法律上は共有状態を解消する手段が用意されています。弁護士に相談すれば、交渉による解決が可能か、裁判手続きに進むべきかを整理し、適切な対応を検討できます。

（2）共有者が不動産を独占的に使用している・条件面で不利な売却を迫られている場合

共有不動産では、各共有者が自分の持分を単独で第三者に売却すること自体は可能です。
しかし、実務上は「安値での持分売却を迫られる」「他の共有者が不動産を独占的に使用している」といった形で、不利な状況に追い込まれるケースが少なくありません。

弁護士に相談すれば、共有者間の権利関係を整理したうえで、適正な条件での解消方法や交渉方針を検討することが可能です。不利な売却や不公平な状態を避けたい場合には、早めの相談が重要といえます。

（3）感情的対立が激しい親族間トラブル

相続をきっかけとした共有不動産では、兄弟姉妹や親族間の感情的対立が激しくなることがあります。当事者同士では冷静な話し合いができず、関係悪化をおそれて共有不動産の解消を先延ばしにしてしまうケースも少なくありません。

弁護士が間に入ることで、直接のやり取りを避けつつ、法的に妥当な解決を目指すことが可能です。精神的な負担を軽減できる点も大きなメリットといえます。

（4）共有物分割請求訴訟を検討している場合

話し合いでの解決が難しい場合、最終的には共有物分割請求訴訟を検討することになります。
訴訟では、分割方法の主張や証拠の提出など、専門的な対応が求められます。

共有物分割請求訴訟を視野に入れている場合には、早い段階で弁護士に相談し、戦略を立てることが重要です。

4　共有不動産の解消に関して弁護士ができること

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の解消は、共有者間の権利関係や将来的な紛争リスクを見据えた対応が求められます。弁護士に相談することで、状況に応じた法的サポートを受けながら、より有利かつ安全に解消を進めることが可能です。

（1）共有者との交渉・代理対応

弁護士は、共有者との話し合いにおいて代理人として交渉を行うことができます。
当事者同士では感情的になりやすい場面でも、法的根拠に基づいた冷静な交渉が可能となり、無用な対立を避けやすくなります。

また、連絡を取りたくない相手や話し合いを拒否する共有者がいる場合でも、弁護士を通じて正式に意思を伝えることができます。

（2）共有物分割請求訴訟の対応

話し合いで解消できない場合には、共有物分割請求訴訟を利用することになります。

（3）持分売却・代償金算定のサポート

共有不動産の解消では、持分を売却する場合や、特定の共有者が不動産を取得して他の共有者に代償金を支払うケースもあります。
その際、適正な価格や代償金額を算定しなければ、不利な条件で解消してしまうおそれがあります。

弁護士は、不動産評価や事情を踏まえ、法的に妥当な条件となるよう助言や調整を行うことが可能です。必要に応じて、不動産会社や専門家と連携しながら対応します。

（4）不利な条件を避けるための法的アドバイス

共有不動産の解消では、「早く終わらせたい」という思いから、不利な条件を受け入れてしまうケースも少なくありません。一度合意してしまうと、後から条件を覆すことは困難です。
弁護士に相談することで、将来的なトラブルや訴訟リスクを見据えたうえで、注意すべきポイントや避けるべき条件について具体的なアドバイスを受けることができます。

5　共有不動産の解消についてよくある質問（Q&A）

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の解消については、「本当に解消できるのか」「どこまで自由にできるのか」といった不安や疑問を抱く方が多くいらっしゃいます。以下では、特に多くよく寄せられる質問についてQ＆A形式で紹介します。

（1）共有者の同意がなくても共有状態を解消できますか？

共有者全員の同意があれば、話し合いによって共有不動産を解消することが可能です。
一方で、共有者の一部が反対している場合でも、共有物分割請求訴訟を利用すれば、同意がなくても解消を目指すことはできます。

ただし、どのような分割方法が認められるかは事案ごとに異なるため、事前に弁護士へ相談し、見通しを確認することが重要です。

（2）持分だけを第三者に売却できますか？

各共有者は、自分の持分のみを単独で第三者に売却することができます。
ただし、持分のみの売却は買い手が限られやすく、市場価格より大幅に安くなる傾向があります。

また、第三者が共有者になることで、新たなトラブルが生じるおそれもあります。売却を検討する際は、リスクを理解したうえで慎重に判断することが大切です。

（3）相談だけでも弁護士費用はかかりますか？

法律相談は、30分5500円（税込）が一般的な相場ですが、法律事務所によっては無料相談を実施しているところもあります。
正式に依頼しない限り、すぐに高額な費用が発生することは通常ありません。

まずは相談を通じて、解消の可否や方針、費用の目安を確認することが重要です。費用面が不安な場合も、遠慮なく相談するとよいでしょう。

（4）裁判になるとどれくらい時間がかかりますか？

共有物分割請求訴訟は、事案の内容や争点によって異なりますが、半年から1年以上かかることも珍しくありません。
特に、不動産の評価や分割方法を巡って争いがある場合には、時間が長引く傾向があります。

もっとも、訴訟を視野に入れて交渉を行うことで、裁判に至る前に解決できるケースもあります。早めに弁護士へ相談することで、解決までの期間を短縮できる可能性があります。

6　まとめ

共有不動産の解消は、簡単な手続きだけで終わるケースもあれば、共有者間の対立や将来的な訴訟リスクを伴うケースもあります。そのため、状況に応じて適切な相談先を選ぶことが重要です。特に、共有者が反対している場合や、条件面で不安がある場合には、早い段階で弁護士に相談することで、不利な解消や長期化するトラブルを避けやすくなります。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産の解消に関するご相談について、交渉段階から共有物分割請求訴訟まで一貫したサポートを行っています。共有不動産の解消でお悩みの方は、一人で抱え込まず、まずはダーウィン法律事務所へお気軽にご相談ください。問題解決に向けた最適な方法をご提案します。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

共有不動産の使用料相場はいくら？請求できる条件・計算方法を解説

共有不動産の問題は弁護士と司法書士どちらに相談すべき？違いと依頼先の選び方を解説

共有持分は勝手に売れる？売却した側・された側が直面するトラブルと解決策

共有持分の妨害排除請求とは｜認められるケース・手続きの流れ・注意点を詳しく解説

共有不動産の固定資産税は誰が払う？分担の基本ルールを弁護士が解説

共有不動産の管理費は誰が負担する？支払い拒否されたときの法的対処法を解説