ダーウィン法律事務所
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賃貸経営をしていると、物価の上昇や固定資産税の増加、周辺相場の変動などを理由に賃料の増額を検討しなければならない場面があります。しかし、単に口頭で伝えただけでは法的な効力が弱く、後々のトラブルにつながるおそれがあります。そこで有効な手段となるのが内容証明郵便による通知です。内容証明は「いつ・誰に・どのような内容を伝えたのか」を公的に証明できるため、借主が請求に応じない場合でも裁判や調停において重要な証拠となります。

今回は、賃料増額を内容証明で通知する際の正しい手順と注意点を不動産問題に詳しい弁護士が解説します

賃貸経営でトラブルを防ぎ、スムーズに賃料増額を実現したい貸主の方は、ぜひ参考にしてください。

1、賃料増額請求における内容証明の役割

弁護士
荒川 香遥

賃料増額を行う際、貸主が最初に直面する課題は、「借主にどのように通知するか」です。口頭や通常の郵便で伝える方法もありますが、後々のトラブルを考えると、内容証明郵便を利用するのがもっとも確実な方法です。以下では、賃料増額請求において内容証明が果たす役割について説明します。

（1）内容証明で通知するメリット

内容証明郵便を使う最大のメリットは、送付した文面を郵便局が公的に証明してくれることです。送付日・送付相手・送付内容が第三者によって証明されるため、「そんな通知は受け取っていない」「言われた内容と違う」といった借主側の反論を封じることができます。

また、内容証明は、通常の郵便とは異なる特別な形式の郵便ですので、借主に対して心理的なプレッシャーを与える効果もあります。法的な手続きを見据えた正式な通知であることが伝わり、交渉を前進させやすくなるのです。

（2）口頭・通常郵便との違い

口頭での通知や通常の郵便は、証拠能力の面で大きな弱点があります。たとえば、電話や会話で増額を伝えても、録音がなければ証拠が残りません。通常郵便の場合も、送ったことや文書の内容を証明するのは困難です。

これに対して、内容証明であれば「何を通知したか」が証拠として残るため、賃料増額請求の確実性が格段に高まります。

（3）調停や裁判に発展した際の証拠力

借主が賃料増額に応じず、調停や裁判に発展した場合、内容証明は重要な証拠資料となります。内容証明があれば、裁判所が「貸主がどのような理由で、どの時点から増額を請求していたか」を確認できるため、請求の正当性を主張しやすくなるのです。

特に、賃料増額の効力が発生する始期は、賃料増額の意思表示が相手方に到達した時点ですので、内容証明での通知は、まさにその時点を証明する確実な方法となります。

2、賃料増額内容証明の書き方・記載例

弁護士
荒川 香遥

賃料増額を借主に通知する際には、内容証明の文面に一定のルールがあります。感情的な文章ではなく、事実と法的根拠に基づいた冷静で明確な表現を心がけることが重要です。以下では、内容証明に記載すべき項目や書き方のポイント、注意点などを説明します。

（1）必ず書くべき項目（当事者、物件、請求内容、理由など）

賃料増額の内容証明には、以下の情報を明確に記載する必要があります。

これらを盛り込むことで、借主に対して「どの契約物件に対する請求なのか」「なぜ請求しているのか」が一目で分かるようになります。

（2）増額額の根拠

賃料増額は、「貸主の一方的な都合」では認められません。必ず合理的な根拠を示す必要があります。代表的な根拠は、以下のとおりです。

• ・周辺の賃料相場：同じエリアの同規模物件と比較して現在の賃料が不相当に低い場合
• ・固定資産税評価額の上昇：所有不動産の税負担が増加している場合
• ・物価変動：消費者物価指数の上昇などを理由にする場合

これらを裏付け資料（不動産会社の査定書、統計データなど）と併せて示すことで、請求の正当性が高まります。

（3）書き方の注意点

内容証明の文面を作成する際は、以下の点に注意しましょう。

• ・感情的な表現は避ける：「払って当然」「応じなければ退去を求める」といった強い表現はNG
• ・法的根拠を明示する：「借地借家法32条に基づき」と明記することで説得力が増す
• ・簡潔で具体的に記載する：回りくどい表現は避け、数字や日付を明確にする

たとえば、実際の記載例は以下のようになります。

このように必要事項を漏れなく記載すれば、借主にとっても内容が明確であり、裁判になった場合でも有効な証拠として利用できます。

3、賃料増額の流れと内容証明送付後の対応

弁護士
荒川 香遥

賃料増額を内容証明で通知しても、借主がすぐに応じるとは限りません。むしろ「金額が高すぎる」「理由に納得できない」と反発されるケースも少なくありません。そのため、内容証明送付後の流れや対応を理解しておくことが重要です。

（1）借主が応じない場合の流れ

内容証明を受け取った借主が請求に応じれば、合意書を取り交わし、改定後の賃料で契約が続行されます。

一方で、借主が増額を拒否した場合には、以下の対応が想定されます。

• ・話し合いによる解決：まずは双方が協議し、妥協点を探る。
• ・合意できなければ調停へ：簡易裁判所の民事調停を利用し、裁判所を介して解決を目指す。

貸主としては、無理に一方的な請求を続けるより、法的な手続を見据えた冷静な対応が望まれます。

（2）調停・訴訟への移行

話し合いで折り合いがつかない場合、次の段階は賃料増減額請求調停です。賃料に関する紛争には、「調停前置主義」が適用されますので、いきなり訴訟を提起することはできず、その前段階として調停での話し合いが必要になります。調停では裁判所の調停委員が間に入り、双方の主張や資料を踏まえて妥当な解決を促します。

調停でも合意に至らなければ、最終的に訴訟に発展します。訴訟では、裁判所が「相当賃料」を認定し、その金額をもとに判決が下されます。

（3）裁判所が決定する「相当賃料」の考え方

裁判所が判断の基準とするのは、あくまで「相当賃料」です。これは、社会経済の状況や不動産市場の動向を踏まえて合理的に算定される金額を指します。具体的には、以下の要素が考慮されます。

• ・周辺地域における類似物件の賃料相場
• ・土地や建物の固定資産税評価額の変動
• ・経済事情の変化（物価指数の推移など）
• ・建物の築年数や設備状況

つまり、貸主が希望する金額がそのまま認められるわけではありません。請求額が相場とかけ離れていれば、裁判所は妥当な範囲に修正します。したがって、請求時点から十分な根拠を提示しておくことが極めて重要です。

4、弁護士に依頼するメリット

弁護士
荒川 香遥

賃料増額の請求は、貸主自身でも行うことは可能です。しかし、内容証明の文面作成から調停・訴訟対応までを一人で進めるのは容易ではありません。借主との関係を悪化させず、確実に手続きを進めるためには、弁護士に依頼することが大きな安心材料となります。ここでは、その具体的なメリットを紹介します。

（1）適切な文面作成・法的根拠の提示

賃料増額の通知文は、単に「賃料を上げたい」と書くだけでは不十分です。法的根拠（借地借家法32条）や合理的な理由（相場、固定資産税、物価変動など）を盛り込み、感情的表現を避けて客観的に構成する必要があります。

弁護士に依頼すれば、裁判所で通用する法的に適切な文面を作成してもらえるため、後の争いに備えた強い証拠となります。

（2）交渉・調停・訴訟への対応

借主が請求に応じず、交渉が難航する場合には、弁護士が代理人として対応することでスムーズに話を進められます。調停や訴訟に移行しても、証拠の収集や主張の整理、裁判所への提出書面の作成など、専門的な手続きを任せられるため安心です。

また、裁判所が判断する「相当賃料」に関する資料を適切に揃え、主張を裏付ける準備を整えるのも弁護士の重要な役割です。

（3）借主との関係悪化を防ぎつつ解決できる

貸主にとって、借主は大切な入居者です。強引な請求や一方的な態度は、退去やトラブルの原因となりかねません。弁護士が介入することで、請求が「感情的な要望」ではなく「法に基づいた正当な手続き」であることを示せます。

結果として、借主との関係悪化を最小限に抑えつつ、円満な解決を目指すことができます。

5、まとめ

賃料増額を進める際には、法的根拠を示したうえで借主に通知することが欠かせません。そのためには、証拠力の高い内容証明郵便を活用することが重要です。ただし、請求額の妥当性や文面の正確さを欠くと、調停や訴訟に発展した際に不利になる可能性もあります。確実かつ円満に解決するためには、早い段階で弁護士に相談することが重要です。

ダーウィン法律事務所では、不動産分野に精通した弁護士が賃料増額請求の文案作成から交渉・裁判対応まで一貫してサポートします。貸主としての正当な権利を守りつつ、借主との関係を損なわない解決を目指すために、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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