ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

商業ビルを所有していると、経済事情や周辺の賃料相場の変化に応じて、現在の賃料が適正かどうかを見直す必要が出てきます。特に、再開発による需要増加やインフレの影響などで相場が上昇している場合、テナントとの賃料増額交渉を検討することはオーナーにとって自然な判断といえるでしょう。

しかし、賃料増額はオーナーの一方的な意思で決まるものではなく、借地借家法32条に基づく「正当事由」が必要です。根拠を欠いた要求では、テナントとの関係悪化や紛争につながりかねません。そのため、周辺相場や経済事情のデータを踏まえ、法的に妥当な増額交渉を進めることが重要になります。

今回は、商業ビルにおける賃料増額交渉の基本や法律上の根拠交渉を有利に進める手順について、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

商業ビルの資産価値を守り、安定した賃貸経営を続けるために、ぜひ参考にしてください。

1、商業ビルにおける賃料増額交渉とは

弁護士
荒川 香遥

商業ビルを所有するオーナーにとって、テナントから得られる賃料収入は経営の根幹を支える重要な要素です。しかし、長期にわたって同じ賃料水準が続くと、周辺の市況や物価の上昇に比べて賃料が割安になり、オーナーにとって不利益となることがあります。そのような場合に行われるのが「賃料増額交渉」です。

（1）賃料増額交渉が行われる典型的なケース

商業ビルの賃料増額が問題となるのは、以下のような場面です。

このような状況に直面した場合、オーナーが適正水準へ賃料を見直すことは、資産価値を守るうえで必要不可欠といえます。

（2）不動産市況や周辺相場との関係

商業ビルの賃料は、不動産市況や周辺の賃料相場と密接に関連しています。たとえば、同じエリアに新しい商業施設が建ち集客力が高まれば、その地域全体の賃料水準は上昇します。逆に、経済不況や空室率の増加により賃料相場が下落すれば、増額請求は認められにくくなります。

オーナーとしては、自身のビルの立地条件・築年数・設備などを踏まえ、周辺相場と比較しながら増額請求の正当性を立証することが求められます。そのためには、不動産鑑定士の評価や不動産取引事例のデータが重要な証拠資料となります。

（3）オーナー・テナント双方の立場の違い

オーナー側は、「資産価値を適切に反映させたい」という立場から賃料増額を希望します。一方で、テナント側は「経営コストの上昇を抑えたい」という立場から抵抗するケースが多いのが実情です。特に、商業ビルの場合、賃料負担は店舗経営に直結するため、テナント側の反発が強まることも少なくありません。

このように、両者の利害はしばしば対立しますが、法律に基づいて適正な根拠をもとに交渉を進めれば、オーナー側の請求が認められる余地は十分にあります。したがって、感情的なやりとりではなく、法的枠組みを理解したうえで冷静に対応することが重要です。

2、賃料増額の法的根拠｜借地借家法32条

弁護士
荒川 香遥

賃料の増額交渉を進めるにあたり、オーナーにとって重要なのは、法的根拠を明示できるかどうかです。借地借家法32条は、賃料が不相当になった場合、貸主・借主のいずれからも増減額の請求ができることを定めています。つまり、オーナーには法律に基づいて賃料の増額請求ができる正当な権利が認められているのです。

（1）賃料増減請求権の概要

オーナーによる賃料増額請求は、借地借家法32条という法的根拠に基づいて行います。同法では、今の家賃が周辺相場や経済状況に比べて不相当な状態になっている場合は、将来に向けて賃料を増額または減額できると定められています。

つまり、「相場と比べて安すぎる」「税金や維持費の負担が大きくなっている」といった状況があれば、オーナーが法律に基づいて賃料を見直すことが可能になります。

（2）「経済事情の変動」や「近隣相場」の考慮要素

裁判所が賃料増額の可否を判断する際には、主に以下の点が考慮されます。

• ・経済事情の変動：インフレや不動産市況の上昇、固定資産税・維持管理コストの増加など
• ・近隣相場との比較：同じエリア・同種の商業ビルの賃料と比較して著しく低額かどうか
• ・物件の個別事情：築年数、設備更新の有無、立地条件、テナントの用途など

これらの要素を踏まえ、オーナーは、「賃料増額が合理的である」という主張を組み立てることになります。特に、商業ビルの場合、立地や集客力が大きな価値を持つため、相場データや鑑定評価が重要な資料となります。

（3）増額交渉の限界と正当性の判断基準

もっとも、法律上オーナーに賃料増額請求権が認められているからといって、無制限に増額できるわけではありません。裁判例では、請求額の全額が認められるケースはむしろ少なく、相場や経済状況に照らして「適正水準」と判断される範囲に限られます。

たとえば、近隣相場より大幅に低い賃料で貸していた場合でも、一気に相場並みに引き上げることが困難なケースもあります。これは、テナント側の経営への影響や契約の安定性を考慮して、裁判所が一定のバランスを取っているからです。

したがって、オーナーとしては、過度に強気な請求をするのではなく、法的に妥当と認められる範囲で交渉を進める戦略が不可欠となります。そのためには、弁護士や不動産鑑定士の意見を活用しながら、客観的な資料を整備して交渉に臨むことが重要です。

3、商業ビルの賃料増額交渉の進め方

弁護士
荒川 香遥

賃料増額は、法律で認められたオーナーの権利ですが、現実にはテナントとの交渉が不可欠です。強引に進めてしまうと関係悪化や空室リスクにつながるため、法的根拠と証拠をそろえたうえで冷静に進めることが重要です。以下では、商業ビルの賃料増額交渉の進め方を説明します。

（1）オーナー側が交渉を切り出す手順

まずは、テナントに対して「賃料増額の必要性」を丁寧に説明することから始めます。口頭ではなく、書面で通知することが望ましいでしょう。通知書には、以下のような内容を盛り込むのが一般的です。

• ・現在の賃料と請求する賃料額
• ・増額を求める理由（周辺相場との乖離、固定資産税や維持管理費の上昇など）
• ・根拠となる資料（不動産鑑定評価、近隣物件の賃料データなど）
• ・交渉を開始したい旨

こうした手順を踏むことで、オーナーの請求が単なる希望ではなく、客観的な理由に基づく正当なものであることを示すことができます。

また、交渉の場では、テナントの経営状況に一定の配慮を示すことも有効です。「相場に合わせたい」という一方的な主張ではなく、「長期的な賃貸関係を維持するための適正化」というスタンスを取ることで、合意に至る可能性が高まります。

（2）交渉がまとまらない場合の調停・訴訟手続き

話し合いで合意できない場合は、調停や訴訟によって解決を図ることになります。

①調停

裁判所で行われる調停では、中立的な調停委員が間に入り、双方の主張を整理して妥当な解決を探ります。賃料増額に関する争いについては、調停前置主義が適用されますので、いきなり訴訟を提起することはできず、まずは調停の申し立てが必要です。

②訴訟

調停でも合意に至らない場合は、最終的に訴訟に進むことになります。裁判では、不動産鑑定士による鑑定評価や周辺相場のデータをもとに、裁判官が妥当な賃料を判断します。

裁判を有利に進めるには、賃料増額が正当であることを証拠に基づいて主張立証していくことが重要です。

訴訟に進むと時間と費用はかかりますが、裁判所が最終的な判断を示してくれるため、法的に確定した賃料に基づいて契約関係を安定化できるメリットがあります。

4、商業ビルの賃料増額交渉を弁護士に相談すべき理由

弁護士
荒川 香遥

商業ビルの賃料増額交渉は、オーナーにとって資産価値や収益に直結する重要な局面です。しかし、テナントとの利害が真っ向から対立することも多く、感情的なやりとりや一方的な主張だけでは合意に至りません。そこで頼りになるのが、法律の専門家である弁護士です。弁護士に相談することで、以下のようなメリットがあります。

（1）法的に妥当な増額幅を判断してもらえる

オーナーが「相場に比べて安いから上げたい」と感じても、そのままの額が認められるわけではありません。裁判所は、周辺相場などを踏まえた鑑定結果に基づいて賃料の妥当性を判断するため、無理のある増額請求は退けられる可能性があります。

弁護士に相談すれば、周辺相場などを踏まえた「法的に認められやすい増額幅」を提示してもらえるため、無駄な争いを避けつつ有利に交渉を進めることができます。

（2）証拠資料（鑑定・周辺相場データ）の収集サポート

賃料増額請求では、「現在の賃料が不相当であること」を証明する資料が欠かせません。たとえば、不動産鑑定士による鑑定評価や近隣物件の賃料データなどが代表的な証拠です。

弁護士は、どの資料を、どのタイミングで準備すべきかを的確に助言し、必要に応じて不動産鑑定士などの専門家と連携して証拠収集をサポートします。これにより、裁判所に対しても説得力のある主張が可能になります。

（3）調停・訴訟対応で有利に進められる

交渉がまとまらず、調停や訴訟に発展するケースも少なくありません。その際、弁護士が代理人として対応してくれれば、手続きの負担を大幅に軽減できます。

また、弁護士は過去の判例や裁判所の傾向を熟知しているため、裁判所に受け入れられやすい主張や資料の出し方を戦略的に組み立てることができます。それによりオーナー自身が直接対応する場合と比べ、結果的に有利な条件を引き出せる可能性が高まります。

5、まとめ

商業ビルの賃料増額交渉は、オーナーの収益確保と資産価値維持のために欠かせないものです。ただし、一方的な主張だけでは合意に至らず、法的根拠や証拠資料に基づいた冷静な対応が必要となります。

ダーウィン法律事務所では、不動産分野に精通した弁護士が、賃料増額交渉の初期段階から調停・訴訟対応までトータルでサポートいたします。適正な増額を実現し、安定した賃貸経営を続けたいオーナーの皆様は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

賃料据え置きの見直しのタイミングとは？知っておくべき法的ポイント

賃料増額請求の訴額はどう決まる？費用を抑えるポイントを解説

共益費の増額は可能？賃料増額請求により共益費を増額する流れを解説

【雛型あり】賃料増額請求の通知書の作成方法と作成時の注意点を解説

賃料増額請求における「新規賃料」と「継続賃料」の違いを解説

賃料増額請求における直近合意とは？争いになるケースや判例を解説