ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産取引においては、多くの場合、売主や仲介業者などの事業者と一般消費者との間で契約が交わされます。このような取引には、「消費者契約法」のルールが適用されることをご存じでしょうか。

消費者契約法は、消費者を守るために契約の取り消しや無効などのルールが設けられており、不動産業者がそれを知らずに契約書を作成した場合、契約自体が無効になるリスクもあります。「知らなかった」では済まされない法的リスクを回避するためにも、不動産取引に関わる事業者の方は、消費者契約法の基本的なルールを理解しておくことが大切です。

今回は、不動産取引に関わる事業者が知っておくべき消費者契約法の基本知識から不動産業者がとるべき実務対応とリスク管理までを不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、消費者契約法とは？

弁護士
荒川 香遥

そもそも消費者契約法とはどのような法律なのでしょうか。以下では、消費者契約法の概要について説明します。

（1）制定の背景と目的

消費者契約法は、2001年4月1日に施行された法律で、契約の際に情報や交渉力で不利になりがちな消費者を保護することを目的としています。特に、不動産をはじめとする高額かつ複雑な取引では、消費者が契約内容を十分に理解しないまま、事業者主導で契約が進められるケースも少なくありません。

このような不均衡な立場にある消費者を守るため、消費者契約法では以下のようなルールが定められています。

すなわち、契約書に署名・押印がされていても、事業者側の説明や勧誘に問題があれば契約が無効になる可能性があるということです。

（2）「消費者」と「事業者」の定義

消費者契約法では、契約当事者の立場に応じて「消費者」と「事業者」が明確に定義されています。

• 消費者：個人であって、契約の目的が「事業のため」でない者
• 事業者：法人または個人であって「事業として」または「事業のために」契約を締結する者

つまり、たとえ個人同士の契約であっても、一方が業として契約をしていれば、その契約は「消費者契約」とみなされ、消費者契約法が適用されることになります。

不動産取引においては、宅建業者などの事業者と一般の買主・借主（消費者）との間で契約を締結するケースが多く、消費者契約法の適用対象となりますので、不動産取引に関わる事業者の方は、消費者契約法上のルールをしっかりと理解しておくことが大切です。

2、不動産取引で問題になる消費者契約法の基本的なルール

弁護士
荒川 香遥

不動産取引では、高額な金銭が動くことから消費者と事業者の間でトラブルが生じやすくなります。ここでは、消費者契約法の中でも不動産取引で特に問題となりやすい3つの基本ルールを解説します。

（1）不実告知による契約の取り消し

不実告知とは、事業者が重要事項について事実と異なることを告げ、消費者がそれを事実と誤認して契約した場合に契約を取り消すことができる制度です。単に事実と異なることを告知しただけでは足りず、消費者が契約をするかどうかについての判断に通常影響を及ぼすべき事項について事実と異なることを告げることが要件となります。

不動産取引では、以下のようなケースが不実告知による契約の取り消しの対象になります。

• ・「本物件は瑕疵のない優良住宅です」と説明したが、実際には雨漏りがあった
• ・「将来駅がすぐ近くにできる予定」と虚偽の開発情報を伝えた

不動産業者によるこのような不実告知があると、消費者によって契約が取り消されてしまい、場合によっては損害賠償請求を受けることもあります。

（2）不利益事実の不告知による契約の取り消し

不利益事実の不告知とは、事業者が一定の重要事項について消費者に不利になることを知りながら意図的に告げなかった場合に契約を取り消すことができる制度です。不実告知は、積極的に事実と異なることを告げるという行為類型ですが、不利益事実の不告知は、不利な事実を消費者に告げないという消極的な行為が規制対象となります。

不動産取引では、以下のようなケースが不利益事実の不告知による契約の取り消しの対象になります。

• ・物件の近隣に嫌悪施設（ゴミ処理場、暴力団事務所など）があることを黙っていた
• ・近くの道路拡張計画により騒音・振動リスクがあるにもかかわらず説明しなかった

不動産業者としては、重要な情報は積極的に説明する責任があることを常に意識して行動することが大切です。

（3）消費者の利益を一方的に害する条項の無効

消費者契約法では、消費者の権利を一方的に制限したり、義務を増加させるような契約条項に関しては、消費者の利益を不当に害するものとして無効になると定められています。

不動産取引では、以下のようなケースが不当条項として無効になる可能性があります。

• ・「本契約に関する一切の損害賠償責任を事業者は負わない」
• ・「いかなる理由でも手付金は返還しない」
• ・「消費者は契約解除できないが、事業者は自由に解除できる」

不動産事業者にとってはリスク回避のつもりで設けた条項であっても消費者契約法に照らして不当と判断されれば無効になってしまいますので注意が必要です。

3、不動産業者がとるべき実務対応とリスク管理

弁護士
荒川 香遥

消費者契約法の規制は、事業者にとって見過ごせないリスクをはらんでいます。不適切な対応や不備のある契約書が原因で契約が取り消される、損害賠償請求を受けるといった深刻なトラブルに発展するおそれもあります。ここでは、不動産業者が日常業務で取り組むべき具体的なリスク管理と対応策を解説します。

（1）契約条項の見直しとリーガルチェック

不動産取引で使っている契約書に、消費者の権利を一方的に制限したり、不公平な条項が含まれていないかを定期的に見直すことが必要です。

特に、以下の点については専門家である弁護士によるリーガルチェックを受けることが推奨されます。

契約書のひな形を長年見直していない企業ほど、「知らないうちに違法条項になっている」リスクが高くなりますので、早めに契約条項の見直しに着手するようにしましょう。

（2）社内資料・重要事項説明書の工夫

パンフレットや営業資料、重要事項説明書に記載される内容も消費者契約法の観点から注意が必要です。

特に、説明義務を果たしていない記載や誤解を招く表現がないかをチェックし、問題となる記載や表現があったときは以下のような改善を検討した方がよいでしょう。

• ・「将来駅ができる予定」といった不確実情報は事実確認と注意書きを添える
• ・「○○校区で人気エリア」など主観的表現は根拠とデータを明示する
• ・デメリット情報（騒音、嫌悪施設など）も丁寧に明記し説明責任を果たす

契約に付随するすべての説明文書は、後から証拠として使われる可能性があるため、慎重な文言選定が重要になります。

（3）社内教育・研修とトラブル予防策

現場で顧客対応を行う営業担当者や仲介スタッフの法的知識と対応力の差が企業リスクに直結します。
社員による誤った対応が法的リスクを高めることになりますので、それを回避するには、以下のような社内教育と研修が有効な手段となります。

• ・消費者契約法に関する定期研修の実施
• ・クレーム事例や過去の紛争を基にしたケーススタディ
• ・説明の録音・記録化による証拠保全体制の整備

また、現場での「うっかり説明ミス」や「意図しない不告知」を防ぐために、業務マニュアルやチェックリストを整備することも有効です。

4、トラブルを未然に防ぐには顧問弁護士の活用がおすすめ

弁護士
荒川 香遥

不動産取引においては、契約書の文言ひとつで大きな損害が発生することも珍しくありません。そうしたリスクを未然に防ぐには、顧問弁護士を活用し、日常的に法的なチェック体制を整えることが効果的です。

（1）契約書などのリーガルチェック

不動産取引では、不動産売買契約書、賃貸借契約書、重要事項説明書などの文書が用いられますが、これらの文書については定期的な法的チェックが不可欠です。顧問弁護士を活用すれば、以下のような場面で迅速かつ正確なリーガルチェックが可能です。

• ・新しい物件種別や契約形態に応じた契約書の整備
• ・消費者契約法や宅建業法改正への対応
• ・一見問題なさそうな特約条項のリスク評価

社内だけでは見落としがちな部分も、第三者である専門家の視点で確認してもらうことで、後のトラブルを未然に防ぐことができます。

（2）契約交渉や紛争対応での法的支援

消費者からのクレームや契約解除の申し出、調停・訴訟などに発展した場合、対応の初動がその後の結果を大きく左右します。

顧問弁護士がいれば、以下のような場面で迅速かつ的確なサポートが受けられます。

• ・契約交渉での立ち位置整理と交渉文書の作成
• ・調停・訴訟対応に備えた主張立証の整理
• ・言質を取られないクレーム対応の指導

外部の弁護士にその都度依頼するよりも迅速でコストを抑えられる点も、顧問弁護士を持つ大きなメリットです。

（3）顧問契約での継続的なリスク管理

顧問契約を結ぶことで、会社全体の法務体制を日常的かつ継続的にサポートしてもらえます。

法改正や判例の最新情報を提供してもらえるほか、社員研修や社内規定の整備、日常的な法律相談など企業ごとにカスタマイズした支援も受けられます。

特に、不動産業界では、宅建業法、借地借家法、建築基準法、都市計画法、民法、消費者契約法など複数の法律が複雑に関わるため、継続的なサポートが安心につながります。

5、まとめ

不動産取引においては、契約の専門性が高く、消費者と事業者の間に情報格差が生じやすいため、消費者契約法による規制リスクを常に意識する必要があります。

法的リスクを「知らなかった」では済まされない時代です。不動産業者として、信頼性のある取引を実現するためにも、契約実務の見直しと継続的な法務体制の強化を進めていくことが、長期的な経営安定につながります。それには不動産問題に詳しい弁護士との顧問契約が有効ですので、まずはダーウィン法律事務所までご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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