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不動産の仲介業者は、依頼者に対して、善管注意義務、情報提供義務・説明義務、忠実義務、成約努力義務、報告義務、助言義務などのさまざまな民事上の義務を負っています。仲介業務の遂行にあたってはこのような民事上の義務に違反しないよう注意して進めていかなければなりません。

また、仲介業者の民事上の義務は、基本的には契約関係にある依頼者に対するものですが、例外的に契約関係がない相手方に対しても業務上の注意義務を負うことがあります。

今回は、不動産仲介業者が負うべき民事上の義務と違反した場合の効果について、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、仲介業者の依頼者に対する民事上の義務

弁護士
荒川 香遥

仲介業者は、依頼者に対して以下のような民事上の義務を負っています。以下では、仲介業者の依頼者に対する民事上の義務についてみていきましょう。

（1）善管注意義務

不動産の仲介契約は、法的には準委任契約に該当しますので、委任に関する民法の規定が準用されます。そのため、仲介業者は、依頼者に対して媒介委任の本旨に従い、善良な管理者の注意を以って、委任事務を処理する義務を負います。これを「善管注意義務」といいます。

仲介業者には、仲介業務を処理するにあたり、定型的に調査・説明する事項はありますが、それ以外に具体的にどのような仲介業務を行うべきかはあらかじめ画一的に定まっているわけではありません。契約成立に向けた段階、当事者の要望・指示によってなすべき業務が異なりますので、事案によって善管注意義務の内容も変化します。

基本的には、依頼者との仲介契約の目的に適合するよう仲介業務を適正に処理していけば問題ないでしょう。

（2）情報提供義務・説明義務

不動産の仲介業者の善管注意義務を具体化したものとして、契約締結に向けた情報提供義務・説明義務があります。

情報提供義務・説明義務とは、依頼者が売買契約や賃貸借契約を締結する際に適切な判断ができるよう、取引物件や取引条件などに関する必要かつ十分な情報を収集・調査して依頼者に提供する義務をいいます。

これは、依頼者が宅地建物取引業の免許を有する仲介業者の宅地建物取引に関する専門的知識や経験を活かした過誤のない仲介業務を遂行することを期待・信頼していることから生じる民事上の義務です。

（3）忠実義務

忠実義務とは、受任者はもっぱら委任者の利益のために行動し、委任者を犠牲にして自己や第三者の利益を図ってはならないという義務です。

民法には忠実義務に関する規定はありませんが、委任者と受任者の信任関係を基礎として認められる義務の一つになります。

（4）成約努力義務

成約努力義務とは、取引物件の売却や購入の仲介の依頼を受けた依頼者に対して、媒介委託の本旨に従い成約に向けて取引の相手方や取引物件の探索、取引交渉などの仲介業務に尽力すべき義務をいいます。

なお、最終的に売買や賃貸借契約を締結するかどうかは、依頼者の意思に委ねられており、仲介業者では如何ともし難いものですので、仲介業者には成約実現義務まではありません。

（5）報告義務

仲介業者は、仲介契約の準委任としての報告義務のほか、媒介契約書に基づく報告義務、宅建業法が規定する報告義務を負っています。

（6）助言義務

助言義務とは、不動産取引に関する専門的知識や経験を活かして、依頼者に対して、円滑な取引の進め方や不利益を被らないような契約条件などに関して適切な助言をする義務をいいます。

これは依頼者が仲介業者に質問した場合に限らず、不利な状況に陥らないようにするために助言しなければならない義務です。

2、仲介業者の相手方に対する民事上の義務

弁護士
荒川 香遥

仲介業者は、依頼者だけでなく相手方に対しても民事上の義務を負うことがあるのでしょうか。以下では、仲介業者の相手方に対する民事上の義務について説明します。

（1）【原則】契約関係にない相手方との関係では契約上の義務は発生しない

仲介業者は、仲介の依頼を受けていない相手方とは媒介委託関係にはありませんので、媒介契約上の義務は発生しません。

媒介委託関係がない相手方に対しては、媒介契約に基づく善管注意義務としての助言義務はないため、相手方が自己に有利な契約条件の教示や助言を求めたとしても、依頼者に対する忠実義務に抵触することになりますので、積極的に助言すべき義務はありません。

ただし、故意による重要な事実の不告知や不実告知は宅建業法により禁止されていますので相手方との関係でも注意が必要です。

（2）【例外】契約関係がなくても業務上の注意義務を負う

仲介業者は、宅地建物取引業の免許を受けた宅建業者であり、宅地建物取引に関して専門的知識や経験を有していることから、依頼者だけではなく、相手方など取引の関係者からも信頼される立場にあります。

宅建業者が宅地建物取引に関与することによって取引に過誤がないことが期待されていますので、宅建業者は取引の関係者の信頼を裏切らないようにするという業務上の義務を負っています（宅建業法31条1項）。

3、仲介業者が民事上の義務に違反した場合の効果

弁護士
荒川 香遥

仲介業者が民事上の義務に違反するとどのようなリスクがあるのでしょうか。以下では、仲介業者が民事上の義務に違反した場合の効果について説明します。

（1）媒介契約の解除

仲介業者が民事上の義務に違反した場合、仲介業者の債務不履行となりますので、依頼者により媒介契約が解除される可能性があります。

媒介報酬は、仲介業者の媒介行為により売買契約賃貸借契約が成立した場合の効果として支払われるものですので、媒介契約が仲介業者の債務不履行により解除されてしまうと、仲介業者は依頼者に対して媒介報酬を請求することができなくなります。

（2）損害賠償請求

仲介業者の民事上の義務違反により依頼者に損害が発生した場合、仲介業者は債務不履行または不法行為に基づく損害賠償責任を負います。

不動産取引は、高額な取引になりますので依頼者に生じる損害も一般的な商取引に比べて高額になる傾向があります。依頼者からの損害賠償請求が認められると仲介業者にとって経済的に大きな負担となり、場合によっては経営にも重大な支障が生じるケースもあります。

（3）報酬請求権の喪失

仲介業者について調査・説明義務違反があると債務不履行となり、外形的に媒介行為により売買契約が成立しても、調査・説明という媒介行為の瑕疵によって媒介を依頼した目的が達成されない場合は報酬請求権は発生しません。

このように仲介業者の民事上の義務違反の内容によっては、売買契約や賃貸借契約が成立しても報酬を請求できないケースがあります。

4、仲介業者が民事上の義務違反を防ぐには顧問弁護士を利用すべき

弁護士
荒川 香遥

仲介業者が民事上の義務に違反すると損害賠償請求を受けるなどのリスクがありますので、民事上の義務違反を防ぐためにも顧問弁護士の利用がおすすめです。

仲介業者はさまざまな民事上の義務を負っていますので、仲介業務の遂行にあたっては民事上の義務に違反しないよう十分に注意して行動しなければなりません。

しかし、民事上の義務の内容は抽象的なものも多く、具体的な場面でどのように行動すればよいか迷うことも多いと思います。そのようなときは不動産問題に詳しい顧問弁護士を依頼するのがおすすめです。

顧問弁護士がいればいつでも気軽に不動産取引に関する疑問や悩みを相談できますので、弁護士からの適切なアドバイスに基づいて行動すれば民事上の義務違反となるリスクを最小限に抑えることができます。また、万が一民事上の義務違反となってしまったときでも顧問弁護士がいれば迅速に依頼者との問題を対応してくれますので、被害が拡大する前にトラブルを解決することができます。

まだ顧問弁護士を利用していない仲介業者の方は、この機会に顧問弁護士の利用をご検討ください。

5、まとめ

不動産の仲介業者が民事上の義務に違反しないようにするには、法的観点からサポートしてくれる顧問弁護士が必要です。

ダーウィン法律事務所では、不動産業界に特化したサービスを提供し、さまざまなお困りごとやトラブルに対応しています。不動産法務に強い顧問弁護士をお探しの方は、ダーウィン法律事務所までご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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