ダーウィン法律事務所
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宅地建物取引業者が守らなければならない重要な法律が「宅建業法」です。宅建業法では、不動産取引の公正を確保し、購入者を保護することを目的として、宅地建物取引業者に対してさまざまな規制を設けていますので、宅建業法に違反しないようにしなければなりません。

宅建業法に違反すると宅地建物取引業者に対して、刑事・行政の責任が生じるリスクがありますので注意が必要です。

今回は、宅建業法違反となる主な行為と違反した場合の業者の責任について不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、宅建業法違反となる主な行為

弁護士
荒川 香遥

宅建業法では、宅地建物取引業者に対してさまざまな規制を設けていますが、よく問題になる宅建業法違反行為としては、以下のようなものが挙げられます。

（1）事務所不確知｜宅建業法67条1項

宅建業者の事務所所在地が確知できないときまたは宅建業者の所在を確知できない場合は、宅建業法違反となりますので、免許を取り消される可能性があります。

（2）免許の基準違反｜宅建業法5条1項

宅建業法5条1項では、宅建業の免許を受けることができない事由（免許の欠格事由）が定められています。

これらの欠格事由に該当する場合、宅建業法違反となり、免許を取り消される可能性があります。

（3）営業保証金の未供託｜宅建業法25条7項

営業保証金の還付により営業保証金が不足し、不足額の供託をすべき旨の通知を受けたにもかかわらず期限内に供託しない場合、宅建業違反となり、業務停止になる可能性があります。

（4）重要事項の説明義務違反｜宅建業法35条

宅建業者には、宅地建物取引に関する重要な事項についての説明義務が課されています。

・重要事項の説明を怠った

・宅地建物取引士以外の人が説明をした

・重要事項説明書に虚偽の内容を記載した

これらに該当する行為をした場合、宅建業法違反となり、業務停止になる可能性があります。

（5）宅地建物取引士の設置義務違反｜宅建業法31条の3第3項

宅建業者は、一定の割合で専任の宅地建物取引士を設置する義務があります。

この義務に違反すると宅建業法違反となり、業務停止になる可能性があります。

（6）報酬額制限違反｜宅建業法46条2項

宅建業者が不動産売買または賃貸などの仲介をしたときに受領できる報酬額の上限は、国土交通大臣による告示で定められています。

告示で定められた報酬額を超えた報酬を受領すると宅建業法違反となり、業務停止になる可能性があります。

（7）媒介契約書の未交付｜宅建業法34条の2

宅建業者は、宅地建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約書を交付しなければなりません。

この義務に違反すると宅建業法違反となり、指示処分の対象になる可能性があります。

2、宅建業法違反の罰則

弁護士
荒川 香遥

宅建業法違反となる行為をした場合、刑事上の責任として刑事罰が科される可能性があります。以下では、具体的な罰則ごとに宅建業法違反となる行為を紹介します。

（1）3年以下の懲役または300万円以下の罰金（併科あり）

・不正手段による免許取得

・名義貸しで他人に営業をさせた

・業務停止処分に違反して営業

・無免許営業

（2）2年以下の懲役または300万円以下の罰金（併科あり）

・重要な事実の不告知

（3）1年以下の懲役または100万円以下の罰金（併科あり）

・不当に高額の報酬を要求

（4）6月以下の懲役または100万円以下の罰金（併科あり）

・営業保証金の供託届出前に営業開始

・誇大広告

・不当な履行遅延

・手付貸与等による契約締結の誘引

（5）100万円以下の罰金

・専任の宅建士の設置要件を欠く

・免許申請書の虚偽記載

・名義貸しで他人に営業表示や広告をさせた

・報酬基準額を超える報酬を受領した

（6）50万円以下の罰金

・帳簿の備付義務違反、虚偽記載、記載不備

・従業員名簿の備付義務違反、虚偽記載、記載不備

・変更の届出等義務違反、虚偽届出

・標識の掲示をしなかった

・報酬額の掲示をしなかった

・宅建業法37条書面の交付を怠った

・守秘義務違反

・大臣や知事の検査拒否

（7）10万円以下の過料

・登録消除等による宅建士証の返納義務違反

・事務禁止処分による宅建士証の提出義務違反

・重要事項説明の際の宅建士証の提示義務違反

3、宅建業法違反の監督処分

弁護士
荒川 香遥

宅建業法違反となる行為をした場合、違反行為の内容や程度に応じて監督官庁である国土交通大臣または都道府県知事による監督処分を受ける可能性があります。以下では、監督処分の内容と対象となる宅建業法違反行為を説明します。

（1）指示処分

指示処分とは、国土交通大臣または都道府県知事が宅建業者に対して、一定の作為や不作を命じる処分です。

指示処分の対象になる行為には、以下のようなものがあります。

・業務に関し取引関係者に損害を与える行為またはそのおそれが大であるとき

・業務に関し取引の公正を害する行為または害するおそれが大であるとき

・宅建業法に違反したとき

・宅建業務に関して他の法令違反があり、宅建業者として不適当と認められるとき

・宅建士が監督処分を受け、宅建業者の責めに帰すべき事由があるとき

なお、指示処分に違反した場合には、次の業務停止処分の対象になります。

（2）業務停止処分

業務停止処分とは、国土交通大臣または都道府県知事が宅建業者に対して、1年以内の期間を定め業務の全部または一部の停止を命じる処分です。

業務停止処分の対象になる宅建業法違反行為には、以下のようなものがあります。

・営業を目的とした名義貸し

・表示または広告を目的とした名義貸し

・専任取引主任者の設置義務違反

・営業保証金の供託等に関する義務違反

・誇大広告等の禁止違反

・自己の所有に属しない宅地または建物の売買契約締結の制限違反

・取引態様の明示義務違反

・媒介契約締結時における書面の交付義務違反

・価額について意見を述べる際の根拠の明示義務違反

・重要事項説明義務違反

・契約締結等の時期の制限違反

・売買契約等の締結時における書面の交付義務違反

・手付金等の保全義務違反

・所有権留保等の禁止違反

・不当な履行の遅延

・秘密を守る義務違反

・限度額を超える報酬の受領

・重要な事項に関する故意の不告知等

・不当に高額の報酬の要求

・手付の貸与等による契約締結の誘引

なお、営業停止処分に違反した場合、次の免許取消処分の対象となり、必ず免許が取り消されてしまいます。

（3）免許取消処分

免許取消処分とは、国土交通大臣または都道府県知事が宅建業者の免許を取り消す処分です。

免許取消処分には、必ず免許が取り消される「必要的取消処分」と取り消すかどうかが裁量に委ねられている「裁量的取消処分」の2種類があります。それぞれに該当する宅建業法違反行為は、以下のとおりです。

4、宅建業法違反を回避するなら顧問弁護士の利用がおすすめ

弁護士
荒川 香遥

宅建業法違反となる行為をすると刑事および行政上の責任を問われるリスクがあります。そのようなリスクを防ぐためには、顧問弁護士の利用がおすすめです。

（1）いつでも気軽に弁護士に相談できる

顧問弁護士がいれば、日常の業務で生じた法的な悩みについて、いつでも気軽に相談することが可能です。

「宅建業法に違反するのでは？」などの疑いが生じたときにすぐに顧問弁護士に相談すれば、宅建業法違反になる前に適切な対処を行うことができます。

（2）法的リスクを最小限に抑えられる

顧問弁護士は、実際のトラブル対応だけではなくトラブル予防という予防法務を任せられるというメリットがあります。

不動産業者は、不動産という非常に高額な商品を取り扱いますので、万が一トラブルが生じると多額の損害が発生するリスクがあります。そのようなリスクを回避するには、法律の専門家である弁護士による継続的なサポートが不可欠です。

安定した不動産経営を実現するためにも顧問弁護士の利用を検討すべきでしょう。

（3）トラブルが起きたときに迅速に対応してもらえる

顧問弁護士がいれば法的リスクを最小限に抑えられますが、それでも避けられないトラブルが存在します。

そのようなトラブルに直面したときでも、顧問弁護士がいれば迅速にトラブルに対応してくれますので、被害を最小限に抑えることができます。不動産トラブルは、時間が経てば経つほど深刻化していきますので、早期に対処することが重要です。

5、まとめ

宅建業法に違反する行為をすると、刑事上の責任として刑事罰が科されるリスクがあり、行政上の責任として指示処分・業務停止処分・免許取消処分を受けるリスクがあります。

このような責任が生じると今後の経営に大きな支障が生じますので、それを回避するには顧問弁護士を利用することが有効な対策といえます。

ダーウィン法律事務所では、不動産業界に特化したサービスを提供し、さまざまなお困りごとやトラブルに対応しています。不動産法務に強い顧問弁護士をお探しの方は、ダーウィン法律事務所までご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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