ダーウィン法律事務所
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不動産会社は、不動産の売買または賃貸借において、売主と買主、貸主と借主の仲介役として契約の成立に向けて業務を行うことがあります。これを「不動産仲介業」といいます。不動産会社による仲介業務により取引が成立した場合、不動産会社には仲介手数料という報酬が支払われます。

仲介手数料は、仲介業務を行う不動産会社にとって大事な収益の一つですので、仲介手数料の不払いがあると大きなダメージを被ることになります。このような仲介手数料の不払いがあった場合には、早期に適切な対応をすることが大切です。

今回は、不動産の仲介手数料の概要と不払いがあったときの対処法について、わかりやすく解説します。

1、不動産の仲介手数料とは？

弁護士
荒川 香遥

不動産仲介業を行う不動産会社にとって、不動産の仲介手数料は大きな収入源の一つです。そもそも仲介手数料とはどのようなお金なのでしょうか。以下で詳しくみていきましょう。

（1）仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産の売買または賃貸借の際に、不動産会社が仲介役として契約成立に関与した場合に支払われる報酬です。

「不動産を売りたい」と思っても、個人では買い手を見つけ出すのは難しいのが実情です。また「不動産を買いたい」という人も希望する条件の物件がどこにあるのかがわからず、個人で不動産を探すのは困難です。

そこで、幅広いネットワークや情報を有する不動産会社に仲介業務を依頼することで、スムーズに取引を進めることが可能になります。不動産会社に不動産の売買や賃貸借の仲介を依頼して、無事取引が成立した場合には、仲介手数料の支払いが必要になります。

（2）仲介手数料に関する基本的なルール

不動産の価額は非常に高額ですので、仲介手数料を自由に定めることができるとすると、不動産会社が不当に利益を得る事態にもなりかねません。そこで、このような事態を防ぐために、宅建業法では、仲介手数料の上限を以下のように定めています。

①不動産売買における仲介手数料の上限

不動産売買における仲介手数料は、対象物件の価格を基準として、以下のように定められています。

②不動産賃貸借における仲介手数料の上限

不動産賃貸借における仲介手数料は、対象物件の賃料を基準として、以下のように定められています。

ただし、居住用の建物の賃貸借について依頼者の一方から受け取れる仲介手数料は、賃料の0.5か月分＋消費税が上限となります。しかし、依頼者の承諾を得ている場合には、賃料の1か月分＋消費税を請求することができます。

2、仲介手数料の支払い関して問題となる4つのケース

弁護士
荒川 香遥

不動産会社が売買または賃貸借の仲介を行い、成約に至れば、仲介手数料を請求することができます。しかし、すべてのケースが成約に至るとは限らず、途中で仲介業務が終了してしまうこともあります。このような場合、仲介手数料を請求することができるのでしょうか。
以下では、仲介手数料の請求の可否でトラブルになりやすい4つのケースを紹介します。

（1）物件の紹介をしたものの契約には至らなかったケース

仲介手数料は、売買または賃貸借契約が成立した時点で発生する成果型の報酬になります。そのため、不動産会社が物件や顧客の紹介をしたものの契約に至らなかったというケースでは、契約成立に向けて不動産会社が多大な時間や労力を費やしていたとしても、仲介手数料は一切発生しません。

ただし、依頼者が不動産会社の仲介業務の成果を利用して相手方と直接取引をしたという場合には、不動産会社が契約の成約自体に関与していなかったとしても仲介手数料を請求できる可能性があります。

（2）契約が手付解除されたケース

不動産売買においては、売買契約時に手付金というお金が支払われることがあります。手付金が支払われた場合、売主が買主に対して手付金の倍額を提供する、または買主が支払って手付金を放棄することで、売買契約を解除することができます。これを「手付解除」といいます。

このような手付解除があった場合には、不動産会社は仲介手数料を請求することができるのでしょうか。

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で発生し、手付解除という事情は売買契約成立後に生じた不動産会社の責めに帰すべき事情ではないといえます。そのため、一般的に手付解除があったとしても不動産会社は、仲介手数料を請求できると考えられます。

（3）契約が債務不履行解除されたケース

不動産の売買契約が成立すると、買主は売主に対して売買代金の支払い義務が生じ、売主は買主に対して所有権移転登記義務・引渡し義務を負います。当事者がこれらの義務を怠った場合には、他方の当事者は、債務不履行を理由として不動産売買契約を解除することができます。

では、債務不履行により契約が解除されたケースでは、不動産会社は仲介手数料を請求することができるのでしょうか。

このようなケースも手付解除と同様に考えることができます。すなわち、売買契約の成立時点で、仲介手数料は発生しており、債務不履行解除という事情は売買契約成立後に発生したもので、不動産会社の責めに帰すべき事情ではありません。また、不動産会社の仲介業務は、売買契約の履行確保にまで及ぶものではないことから、このようなケースでも、不動産会社は、仲介手数料を請求できると考えられます。

（4）契約がローン特約解除されたケース

ローン特約とは、不動産購入にあたって予定していた住宅ローンの借入ができなかった場合に、売買契約を無条件で解除できるという特約です。

では、ローン特約に基づいて契約が解除された場合、不動産会社は仲介手数料を請求することができるのでしょうか。

ローン特約解除がなされると売買契約は、不成立だったと同視されますので、不動産会社は仲介手数料を請求することができず、契約時に受け取った仲介手数料を返還しなければならないと考えられています。

なお、標準媒介契約約款でも、ローン特約解除があった場合には、約定報酬の全額を返還しなければならないと定められています。

3、仲介手数料の不払いがあったときの対処法

弁護士
荒川 香遥

不動産会社にとって、仲介手数料は大きな収入源の一つですので、委託者から仲介手数料の不払いがあると経営に大きな損害が生じてしまいます。万が一、仲介手数料の不払いが起きたときは、以下のような対処法を検討してみるとよいでしょう。

（1）支払いの催告

仲介業務の委託者から期限までに仲介手数料が支払われないときは、電話やメールなどで支払いの催告を行ってみましょう。

委託者が期限を忘れていたというケースであれば、支払いの催告によりすぐに支払ってくれるはずです。

（2）内容証明郵便の送付

委託者に対して支払いの催促をしても、仲介手数料が支払われないときは、内容証明郵便を利用して、仲介手数料の支払いを求める書面を送ってみるとよいでしょう。

内容証明郵便は、いつ・誰が・誰に対して・どのような内容の文書を送ったのかを証明できる形式の郵便です。それ自体には、支払いを強制する効力はありませんが、特別な形式の文書が届いたことで、相手にプレッシャーを与えて、任意の支払いを促す効果が期待できます。

（3）支払督促の申立て・少額訴訟の提起

内容証明郵便を送っても仲介手数料が支払われないときは、裁判外の手続きでは仲介手数料の支払いは期待できません。このような場合には、訴訟などの法的手段を検討する必要があります。
法的手段というと不慣れな方では対応が難しいイメージがありますが、支払督促や少額訴訟であれば、比較的簡単に利用できる手続きですので、まずはこれらの手続きを利用してみてもよいかもしれません。

支払督促とは、書面審査のみで金銭の支払いを命じてもらうことができる簡易かつ迅速な債権回収の手段です。裁判所に出頭する必要がありませんので、初めての方でも利用しやすい手続きといえます。

また、少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める際に利用できる手続きで、原則として1回の審理で判決が言い渡されます。通常の訴訟手続きのように解決まで長い期間がかかることはありませんので、迅速な解決が期待できます。

ただし、相手が仲介手数料の支払い義務や金額などを争っている場合には、異議申立てなどにより通常の訴訟手続きに移行してしまう可能性もありますので、手続きの選択は相手の態度も踏まえて慎重に行う必要があります。

（4）通常訴訟の提起

委託者から仲介手数料が支払われない場合には、最終的に裁判所に訴訟を提起して解決を図ります。訴訟では、原告である不動産会社において、仲介手数料の発生と金額を立証していかなければならず、専門的な知識と経験がなければ適切に対応することができません。

そのため、訴訟により仲介手数料を請求する場合には、弁護士のサポートを受けながら進めていくべきでしょう。

（5）強制執行の申立て

仲介手数料の支払いを命じる判決が確定しても、委託者から仲介手数料の支払いがない場合には、裁判所に強制執行の申立てを行います。

強制執行の手続きでは、債務者の財産を差押えて、そこから強制的に未払いになっている仲介手数料の回収を行うことが可能です。

4、不動産の仲介業者が抱える問題は弁護士にご相談を

弁護士
荒川 香遥

不動産の仲介業者による対応では、仲介手数料が支払ってもらえないという場合には、弁護士が介入することで支払いを受けられる可能性が高くなります。そのため、仲介手数料の不払いの問題については、早めに弁護士に相談することをおすすめします。

（1）弁護士が窓口になることで任意の支払いが期待できる

仲介手数料の不払いの問題を弁護士に依頼すると、弁護士が窓口となって相手との交渉を行います。

弁護士が窓口になることで、相手には「仲介手数料を支払わなければ、裁判を起こされてしまうかもしれない」というプレッシャーを与えることができますので、仲介業者が対応するよりも任意に支払われる可能性が高くなります。また、内容証明郵便を送付する際にも弁護士名で送ることで、任意の支払いを促す効果がより高くなるでしょう。

（2）迅速な債権回収が可能

仲介手数料の不払いが生じたまま放置していると、経済状況の悪化により仲介手数料の支払いを受けられなくなるリスクが高くなります。また、長期間放置していると時効により仲介手数料を請求する権利が消滅してしまうおそれもあります。

弁護士に依頼をすれば、適切な手段により未払いの仲介手数料の回収を行うことができますので、仲介業者が対応するよりも迅速な債権回収が期待できます。

5、まとめ

弁護士
荒川 香遥

仲介手数料の不払いがあったときは、早めに弁護士に相談して、対応してもらうことが大切です。

不動産の仲介業務を行う不動産会社にとって、仲介手数料は重要な収入源の一つになります。不動産売買の仲介手数料は、金額も高額になる傾向がありますので、仲介業務の委託者による不払いが発生した場合には、早めに対処することが大切です。

ダーウィン法律事務所では、不動産業界に特化したサービスを提供していますので、仲介手数料の不払いに関するトラブルにも迅速かつ適切に対応することが可能です。仲介手数料の不払いでお困りの不動産事業者の方は、まずはダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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