ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

共有不動産を一部の共有者が単独で使用している場合、「使用料を請求できるのか」「請求するとしたら相場はいくらなのか」といった疑問を抱く方も多いのではないでしょうか。特に、相続や離婚をきっかけに不動産が共有状態となり、特定の共有者だけが居住・利用しているケースでは、住んでいない側の共有者が不公平感を抱き、深刻なトラブルに発展することも少なくありません。

もっとも、共有不動産の使用料は、単に自分が使っていないという理由だけで当然に請求できるものではありません。使用料請求が認められるかどうかは、共有者間の合意の有無、使用状況、持分割合、これまでの経緯など、さまざまな事情を踏まえて判断されます。また、請求が認められる場合でも、いくら請求できるのかについては法律上の明確な基準があるわけではなく、賃料相場などをもとに個別に算定されるのが実情です。

今回は、共有不動産の使用料相場に関して、使用料を請求できるケース・できないケース、持分割合が相場に与える影響、無償使用が続いていた場合の扱いなどを解説します。

1　共有不動産の使用料を請求できるケース・できないケース

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の使用料は、共有者の一人が不動産を単独で使用している場合であっても、常に請求できるとは限りません。民法上、共有者は持分に応じて不動産全体を使用する権利を有しているため、具体的な使用状況を踏まえて「不当な使用」と評価されるかが重要な判断ポイントとなります。以下では、使用料請求が認められやすいケースと否定されやすいケース、さらに共有者間に合意がある場合の扱いについて説明します。

（1）使用料請求が認められる代表的なケース

共有不動産の使用料請求が認められやすいのは、一部の共有者が他の共有者の使用を排除し、事実上独占的に使用している場合です。たとえば、以下のようなケースが典型例とされています。

• ・共有者の一人が建物に単独で居住し、他の共有者が居住や利用を求めても拒否している場合
• ・共有不動産を第三者に賃貸し、賃料収入を独占している場合
• ・鍵を渡さない、立ち入りを禁止するなどして、他の共有者の使用を物理的・事実上妨げている場合

このような状況では、使用していない共有者は、本来得られるはずであった利益を侵害されていると評価されやすく、不当利得や不法行為の形で使用料相当額の請求が認められる可能性があります。

（2）使用料請求が否定されやすいケース

一方で、共有不動産の使用料請求が否定されやすいケースも存在します。代表的なのは、共有者の使用が持分の範囲内であり、他の共有者の使用を特に妨げていない場合です。

たとえば、以下のようなケースでは、使用料請求が認められにくいとされています。

• ・他の共有者も使用しようと思えば使用できる状態にあり、排除行為がない場合
• ・共有者全員が長期間、特定の共有者による使用を黙認していた場合
• ・使用していない共有者が、実際には使用の意思を示していなかった場合

このような場合には、「共有者は不動産全体を使用できる」という共有の原則が重視され、使用料請求は困難になる傾向があります。

（3）共有者間に合意がある場合の扱い

共有不動産について、共有者間で使用方法や使用料に関する合意がある場合には、その合意内容が原則として優先されます。たとえば、「無償で住むことを認める」「一定額の使用料を支払う」といった取り決めがあれば、後から一方的に合意に反する使用料を請求することはできません。

ただし、合意が口頭のみで内容が不明確な場合や事情の変更により合意内容が著しく不合理となった場合には、使用料の請求や見直しが認められる余地もあります。特に、相続後に暫定的な合意がなされただけの場合などは、当初の合意が現在も有効かどうかが争点となることが多いため、注意が必要です。

2　共有不動産の使用料相場はいくら？

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の使用料については、法律上あらかじめ決められた金額や明確な算定基準が存在するわけではありません。そのため、「いくら請求できるのか」「相場はいくらなのか」がわかりにくく、トラブルに発展しやすい分野でもあります。以下では、共有不動産の使用料相場を考えるうえでの基本的な考え方を説明します。

（1）使用料相場の基本的な考え方

共有不動産の使用料相場は、当該不動産を第三者に賃貸した場合に得られるであろう賃料相当額を基準に考えられるのが一般的です。つまり、市場での賃料水準が、使用料算定の出発点となります。

（2）持分割合と使用料相場の関係

共有不動産の使用料は、使用していない共有者の持分割合に応じて算定されるのが原則です。たとえば、建物全体の賃料相場が月10万円で、使用していない共有者の持分が2分の1であれば、使用料の目安は月5万円となります。

一方、持分が3分の1や4分の1といった場合には、その割合に応じて使用料相場も減少します。また、複数の共有者が使用していない場合には、それぞれの持分割合に応じて使用料が分配される形になります。

ただし、実際の裁判では、建物の老朽化状況、立地、使用態様、共有者間の関係性なども考慮されるため、単純に「賃料×持分割合」だけで機械的に決まるわけではありません。この点は、使用料相場を検討する際の重要なポイントといえます。

（3）無償使用が続いていた場合の相場への影響

長期間にわたり、共有不動産を無償で使用していた場合には、使用料相場に影響が生じることがあります。たとえば、相続後に特定の相続人が無償で居住し続け、他の共有者もそれを黙認していたケースでは、直ちに満額の使用料請求が認められない可能性があります。

裁判実務では、無償使用の経緯や共有者間の暗黙の合意の有無が重視され、「請求時点以降から使用料が発生する」「相場よりも低額に調整される」といった判断がなされることも少なくありません。

そのため、過去に無償使用が続いていた場合でも、将来分の使用料請求が一切できないとは限りませんが、相場どおりの請求が認められるかどうかは慎重な検討が必要です。

3　共有不動産の使用料の計算方法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の使用料を請求するにあたっては、「いくらが妥当なのか」を客観的に示す必要があります。使用料には法律で定められた計算式が存在しないため、実務では複数の算定方法が用いられています。ここでは、代表的な計算方法と裁判実務の考え方を紹介します。

（1）周辺賃料相場を基準とする計算方法

もっとも一般的な方法は、当該不動産と同程度の物件の賃料相場を基準にする方法です。近隣の賃貸物件の家賃や不動産会社の査定資料などを参考に、第三者に賃貸した場合の想定賃料を算出します。

そのうえで、使用していない共有者の持分割合を掛け合わせることで、使用料の目安額を算定します。

たとえば、想定賃料が月12万円で、使用していない共有者の持分が2分の1であれば、使用料は月6万円が一応の基準となります。

もっとも、実際には、共有者が居住していることによる制約や自由に賃貸できない事情が考慮され、賃料相場よりも一定程度減額されるケースもあります。

（2）固定資産税評価額を参考にする考え方

周辺の賃料相場が把握しにくい場合や争いが激しい場合には、固定資産税評価額を参考に使用料を算定する方法が用いられることもあります。

この方法では、固定資産税評価額に一定の利回り（年3〜5％程度が目安とされることが多い）を掛けて、年間使用料相当額を算出します。その金額を月額に換算し、持分割合に応じて調整します。

もっとも、この方法はあくまで補助的な算定方法であり、裁判においても賃料相場を直接反映しない点から、主たる算定根拠として採用されないことも多い点には注意が必要です。

（3）裁判実務で用いられる計算例

裁判実務では、周辺賃料相場を基礎としつつ、個別事情を加味して調整する方法が主流です。具体的には、以下のような要素が考慮されます。

その結果、「賃料相場×持分割合×一定の調整率（例：0.7～0.9）」といった形で、使用料が算定されるケースも少なくありません。

4　共有不動産の使用料を請求する方法と流れ

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の使用料を請求する際は、感情的な対立を避けつつ、段階的に手続きを進めることが重要です。いきなり裁判を起こすのではなく、話し合いから始め、必要に応じて法的手段へ移行するのが一般的な流れです。以下では、使用料請求の具体的な方法と注意点を説明します。

（1）まず行うべき話し合いと注意点

使用料請求にあたって、まず行うべきなのは共有者同士の話し合いです。使用料の金額や支払い方法について、できる限り冷静に協議し、合意形成を目指します。

この段階では、周辺の賃料相場や持分割合など、客観的な資料を提示することが重要です。また、口頭だけで話し合うのではなく、合意内容は書面に残しておくことで、後のトラブル防止につながります。

もっとも、感情的な対立が深まっている場合や、話し合いに応じてもらえない場合には、無理に交渉を続けると紛争が拡大するおそれがありますので具体的な状況を踏まえて柔軟に対応するようにしましょう。

（2）調停・訴訟に進んだ場合の流れ

話し合いでも解決しない場合には、調停や訴訟といった裁判手続きに進むことになります。まずは簡易裁判所での調停を利用し、第三者を交えた話し合いを試みるケースが多いです。

調停が不成立となった場合には、使用料請求訴訟を提起し、裁判所の判断を仰ぐことになります。訴訟では、使用料請求が認められるかどうかだけでなく、金額の妥当性が重要な争点となるため、賃料相場資料や不動産評価資料の提出が求められます。

（3）使用料請求とあわせて検討すべき法的手段

共有不動産の使用料トラブルでは、使用料請求だけで根本的な解決に至らないケースも少なくありません。そのため、状況によっては、他の法的手段をあわせて検討することが重要です。

たとえば、共有関係そのものが紛争の原因となっている場合には、共有物分割請求により共有状態を解消することで、長期的なトラブルを防ぐことができます。使用料請求はあくまで一つの手段にすぎず、全体像を見据えた対応が求められます。

5　共有不動産の使用料問題を弁護士に相談するメリット

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の使用料をめぐる問題は、法律関係が複雑であるうえ、当事者同士の利害が真正面から対立しやすい分野です。適切な対応を取らないまま交渉や請求を進めると、関係が悪化し、解決までに長期間を要することも少なくありません。以下では、共有不動産の使用料問題について、弁護士に相談することで得られる具体的なメリットを紹介します。

（1）法的根拠に基づいた冷静な交渉が可能になる

共有不動産の使用料問題では、「共有者なのだから支払う必要はない」「住んでいない方が悪い」といった感情的な主張がぶつかりやすく、当事者同士の話し合いが難航しがちです。

弁護士が介入することで、民法や裁判実務に基づいた主張整理が可能となり、感情論ではなく法的根拠に基づく交渉を進めることができます。その結果、不要な対立を避け、合意形成に近づきやすくなります。

（2）使用料相場を踏まえた適正な請求額を算定できる

共有不動産の使用料には明確な基準がなく、相場を誤ると、交渉が決裂したり、裁判で不利な判断を受けたりするリスクがあります。

弁護士に相談すれば、周辺賃料相場や持分割合、裁判例などを踏まえ、実務上妥当とされる使用料額を算定してもらうことができます。これにより、過大請求・過小請求を避けた現実的な請求が可能となります。

（3）交渉・調停・訴訟まで一貫した対応ができる

使用料請求が任意交渉で解決しない場合には、交渉や調停・訴訟といった法的手続きに進むことになります。

弁護士に依頼することで、交渉段階から裁判手続きまで一貫した対応が可能となり、不利な主張や証拠不足によるリスクを抑えることができます。

（4）使用料請求以外の最適な解決策を提案してもらえる

共有不動産のトラブルは、使用料請求だけでは根本的に解決しないケースも多く見られます。共有関係そのものが問題となっている場合には、共有物分割請求など別の法的手段を検討すべきこともあります。

弁護士であれば、使用料請求に固執するのではなく、依頼者にとって最も有利かつ現実的な解決策を総合的に提案することが可能です。

6　まとめ

共有不動産の使用料は、単に不動産を使用していないという理由だけで当然に請求できるものではなく、使用状況や共有者間の合意、持分割合など、さまざまな事情を踏まえて判断されます。また、使用料の相場や計算方法についても明確な基準はなく、実務や裁判例を踏まえた慎重な対応が不可欠です。

共有不動産の使用料トラブルは、対応を誤ると紛争が長期化しやすいため、早い段階で専門家に相談することが重要です。ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関する紛争対応の経験をもとに、相場を踏まえた適切な使用料算定から交渉・訴訟まで一貫してサポートしています。共有不動産の使用料でお悩みの方は、問題が深刻化する前に、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

共有不動産の解消で失敗しないために｜正しい相談先と弁護士ができること

共有不動産の問題は弁護士と司法書士どちらに相談すべき？違いと依頼先の選び方を解説

共有持分は勝手に売れる？売却した側・された側が直面するトラブルと解決策

共有持分の妨害排除請求とは｜認められるケース・手続きの流れ・注意点を詳しく解説

共有不動産の固定資産税は誰が払う？分担の基本ルールを弁護士が解説

共有不動産の管理費は誰が負担する？支払い拒否されたときの法的対処法を解説