ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産を複数人で所有していると、他の共有者が自分に何も知らせずに、共有持分を勝手に売却してしまうことがあります。

共有持分は、法律上、各共有者が単独で処分できるため、事前の同意がなくても持分だけを第三者へ売却すること自体は可能です。しかし実務上は、突然まったく関係のない第三者が共有者として介入してきたり、共有物の使用・管理について意見が対立したりと、深刻なトラブルに発展することがあります。特に、共有持分買取業者が購入した場合には、内覧要求や退去交渉など、日常生活に踏み込むアプローチを受けるケースも見られます。

一方で、持分を売却したい側も注意が必要です。共有持分は、一般市場で買い手がつきにくく、結果として「買い叩かれやすい」点や売却後に共有者間の信頼関係が壊れてしまうリスクも無視できません。

今回は、共有持分は勝手に売却できるのかという基本ルールから、売却された側・売った側が直面しやすい問題、さらに共有持分トラブルを解決するための法的手段まで、不動産問題に詳しい弁護士がわかりやすく解説します。

1　共有持分は勝手に売却できる？｜法律上の基本ルール

弁護士
荒川 香遥

共有名義の不動産では、「自分の持分を勝手に売却してよいのか」という疑問を持つ方が多くいます。まずは、共有持分に関する法律上の基本ルールを正しく理解しておくことが重要です。

（1）そもそも共有持分とは

「共有持分」とは、1つの不動産を複数人が所有している場合に、それぞれが持つ所有権の割合を指します。たとえば、兄弟2人で不動産を所有しているなら、それぞれの持分が2分の1ずつ存在するというイメージです。

共有不動産は、物理的に分かれているわけではないため、共有者は、不動産を単独で自由に使えるわけではなく、使用方法や管理方法について他の共有者との協議が求められる場面が多くあります。特に、不動産が居住用の場合、生活空間に第三者が介入する可能性があるため、共有関係を巡るトラブルが発生しやすいのが実情です。

（2）共有者は自分の持分を単独で処分できる

民法では、共有者は他の共有者の同意を得なくても、自分の持分を自由に売却・譲渡できると定められています（民法249条）。
つまり、共有状態であっても、共有者Aは、自分の持分を共有者Bに知らせず、第三者に売却することが可能です。
このように「勝手に持分を売る」こと自体は法律上認められているため、売られた側が心理的に納得できないとしても、直ちに売却を無効にすることはできません。

もっとも、実務では「知らない第三者が突然共有者になる」という事態が大きなトラブルを招きます。新たな共有者が共有物の使用や管理に関与してきたり、買取業者が交渉を仕掛けてきたりするケースもあるため、売却された側には注意が必要です。
また、持分を売却した側にも落とし穴があります。共有関係を壊す結果になり、その後の関係が悪化するなど、売却後に生活面・対人面で負担が生じることも珍しくありません。

2　共有持分を勝手に売却された場合に起こるトラブル

弁護士
荒川 香遥

共有持分を知らないうちに売却されてしまうと、残された共有者には大きな不安とストレスが生じます。法律上は、持分の売却が許されているとはいえ、実際には生活面・精神面・資産価値の面で深刻なトラブルに発展することが多いのが実情です。以下では、実務でよく相談される典型的なトラブルを紹介します。

（1）知らない第三者が共有者になるケース

まったく見知らぬ第三者が突然共有者になることでトラブルが生じるケースがあります。
共有持分は、独立した財産として扱われるため、売却が成立すると、その第三者が法的に正当な共有者として権利を有することになります。

購入者の属性は、個人投資家、共有持分買取専門業者、不動産業者などさまざまですが、以前は家族や親族だけで共有していた不動産に、突然別の人物が出入りする可能性が生じるため、大きな不安が生じることになります。

（2）共有物の使用・管理が制限されるリスク

新たな共有者が現れると、共有物の使用・管理について意見が食い違い、生活に支障が出ることがあります。

具体的には、

• ・繕の要否について合意が得られない
• ・家屋の使用状況に干渉される
• ・数字上の持分比率を理由に、特定の行為を制限される

といった問題が生じる可能性があります。
共有物の使用方法をめぐる対立は調整が難しく、話し合いがこじれると訴訟に発展することも珍しくありません。

（3）内覧要求・立入・退去交渉など日常生活への干渉

共有持分買取業者や不動産投資家が持分を取得した場合、生活空間に干渉されるケースが目立ちます。

たとえば、以下のようなトラブルが典型です。

• ・「買い手を探すので内覧させてほしい」と迫られる
• ・敷地に無断で立ち入られる
• ・将来の買取に向けて退去を求められる

共有者である以上、共有不動産への立入を禁止することができませんので、日常生活への干渉がストレスに感じることがあります。

（4）共有持分買取業者が介入によるトラブル

持分買取業者が介入すると、共有状態を解消するための強い働きかけが行われることがあります。

たとえば、

• ・「このままでは不利になりますよ」と心理的に追い込む
• ・共有物分割請求を示唆し、買取に応じるよう圧力をかける
• ・他の共有者にも接触し、分割や売却を促す

など、交渉のプロであるがゆえに、個人では対応が難しいケースもあります。
業者側としては、最終的に共有不動産を換価して利益を得ることが目的であり、そのプロセスで生活者とのトラブルが発生しやすいのが特徴です。

3　共有持分を勝手に売却された場合の法的対応策

弁護士
荒川 香遥

共有持分を知らないうちに売却されてしまった場合でも、状況を正確に把握し、適切な手続をとることでトラブルの拡大を防ぐことができます。法律上、売却そのものを無効にすることは難しいものの、共有物の使用・管理・分割など実務上取り得る手段はいくつか存在します。以下では、共有不動産を勝手に売却された場合の対応策を説明します。

（1）まず確認すべきこと｜登記、売却経緯、購入者の属性

共有持分が第三者へ移転した場合、最初に行うべきは「事実関係の正確な把握」です。
特に、重要な確認事項は、以下のとおりです。

まずは状況を可視化することで、無用な不安を取り除き、次の手段を検討しやすくなります。

（2）持分買取業者への対応

共有持分買取業者が相手方の場合、過度な交渉や生活への介入が見られるケースが少なくありません。
そのため、以下のような対応を検討することが重要です。

業者との関係では、専門家を入れることで状況が一気に安定するケースが多いのが特徴です。

（3）共有物分割請求を活用した解決方法

持分を勝手に売却された状況を根本的に解決するには、共有状態自体を解消することが有効です。その代表的な手段が「共有物分割請求」です。

共有物分割請求には、主に次の3類型があります。

• ・現物分割：不動産を物理的に分ける
• ・代償分割：一方が不動産を取得し、他方に金銭を支払う
• ・換価分割：不動産全体を売却し、代金を持分に応じて分配する

現実には、土地の形状や利用状況などから現物分割が難しいことが多く、換価分割や代償分割が選択される傾向にあります。
共有物分割は、共有者の誰からでも請求できる強力な権利であり、買取業者の一方的な圧力に対抗するためにも重要な手段となります。
訴訟による分割も可能であり、状況に応じて弁護士が戦略を立てることで、最終的に共有状態から抜け出すことができます。

4　共有持分を勝手に売却するとどんなリスクがある？（売った側）

弁護士
荒川 香遥

共有持分は法律上、共有者が自由に処分できる財産です。そのため、他の共有者の同意がなくても売却そのものは有効に成立します。しかし、法的には問題がなかったとしても、現実には「勝手に売却した側」にも一定のデメリットやリスクが生じることがあります。共有関係は、人間関係に深く関わるため、法律面だけでは見えない影響が大きい点に注意が必要です。

（1）勝手に持分を売却しても法的リスクはない

民法では、共有者は、自分の持分を単独で処分できるとされており、他の共有者の承諾は不要です。そのため、

• ・共有者に事前に知らせなかった
• ・同意を得ていなかった
• ・家族にとって不利益な売却だった

といった事情があっても、売却行為自体が無効になることは通常ありません。
売却行為に瑕疵がなければ、売主である共有者が損害賠償を求められる可能性もほぼないといえるでしょう。
つまり、法的には勝手に共有持分を売却したことで「罰則」や「法的責任」を問われる心配はありません。

（2）共有者間の信頼関係崩壊という事実上のリスクには注意

法律上は問題がなくても、共有持分を黙って売却すると、共有者同士の関係が悪くなる可能性があります。特に、相続した実家のように家族の思い入れがある不動産では、「相談もなく売られた」という不信感が生まれやすく、兄弟や親族との関係がぎくしゃくすることも少なくありません。その結果、今後の相続手続きや不動産の管理に関する話し合いがスムーズに進まなくなるなど、長期的な影響が出ることがあります。

さらに、売却先が共有持分の買取業者だった場合には、業者が他の共有者に働きかけることで対立が深まるケースもあります。
法的責任は問われにくいものの、このような人間関係の悪化は実務上大きな負担になるため、売却を検討する際には十分に注意が必要です。

5　共有持分を売却したい場合の正しい手順と注意点

弁護士
荒川 香遥

共有持分は、単独で売却できますが、実際に売却を進める際には、さまざまなリスクを考慮して慎重に検討する必要があります。特に、共有不動産は一般の不動産とは扱いが異なり、手続きを誤ると関係者とのトラブルや想定外の損失につながることもあるため、事前の準備が重要です。以下では、共有持分を売却する際に押さえておきたいポイントを説明します。

（1）売却前に確認すべき法的ポイント

まず確認すべきことは、自分が本当にその共有持分を有しているか、正確な持分割合はどうなっているかという基本情報です。登記事項証明書を取得すれば、名義や持分割合、権利関係を確認できます。

また、不動産に抵当権などの担保が設定されている場合は、売却が制限されることもあるため、事前に状況を把握しておくことが欠かせません。

（2）共有者への通知・協議の必要性（トラブル回避の観点）

法律上、共有者に売却の同意を得る義務はありません。しかし、事前に状況を説明せずに持分を売却すると、家族間の信頼関係が壊れることがあります。
特に、相続で共有状態になっている不動産では、共有者同士の関係が長期にわたるため、黙って売却すると深刻な対立が生まれやすいのが実情です。

将来の管理や相続手続きに支障が生じる可能性もあるため、トラブルを避けるうえでは、事前に共有者と協議し、できれば売却の意向を伝えて理解を得ておくことが望ましいと言えます。

（3）持分を売却しても不動産全体は売れない

共有持分の売却は、「不動産全体を売却する」という行為とは異なります。
自分の持分だけが売れるだけであり、不動産そのものを購入者の単独所有にすることはできません。そのため、買い手は不動産を自由に利用できず、他の共有者との関係調整も必要になります。

このような制約があるため、共有持分は通常の不動産よりも取引の自由度が低く、買い手が限定されるのが一般的です。

（4）一般市場で売れないため買い叩かれやすい

共有持分は、一般消費者が購入するケースはほとんどありません。
不動産全体を自由に使えない、管理や利用に制限があるといった理由から、通常の市場では需要がほとんどないためです。

結果として、共有持分の買い手は、共有持分買取業者など一部の専門業者に限られ、売却価格は相場より大幅に低くなるのが一般的です。
共有持分買取業者は、最終的に共有不動産全体を取得することを目的としている場合も多く、売主側が不利な条件になりやすい点は注意しておく必要があります。

（5）共有状態の解消方法

共有状態が負担になっている場合、持分を売却する以外にも解決方法があります。
代表的なのは、共有者全員で協力して不動産全体を売却する方法です。
不動産全体を売るため、通常の不動産市場で適正価格がつきやすく、持分だけを売る場合よりも高い売却益が期待できます。

また、共有状態を解消する手段として「共有物分割請求」もあります。
現物分割ができない場合は、裁判所で換価分割が選択されることも多く、不動産全体を第三者に売却し、代金を持分割合に応じて分配する仕組みです。
このように、共有状態に悩んでいるからといって必ずしも持分を安く売却しなければならないわけではなく、選択肢を比較したうえで最適な方法を選ぶことが大切です。

6　共有持分トラブルを弁護士に相談すべき理由

弁護士
荒川 香遥

共有持分をめぐるトラブルは、単に持分を売却したかどうかだけでなく、不動産の利用・管理、他の共有者や業者との関係、将来の分割手続きまで含めて対応が必要になります。そのため、問題が生じた際には、早い段階で弁護士に相談することが非常に重要です。以下では、共有持分トラブルを弁護士に相談すべき理由を説明します。

（1）法的手続きの選択肢が多く、専門判断が必須

共有持分の問題では、状況に応じて考えられる法的手段が複数あります。
共有状態を解消したいのか、業者からの働きかけを止めたいのか、または共有関係を維持しながら生活の平穏を確保したいのかによって、適切な対応は大きく異なります。

たとえば、共有物分割請求の活用、買取業者への対応、共有者間の交渉方針の検討など、一般の方が判断するには難しい場面が多く、誤った選択をすると後戻りができなくなることもあります。
弁護士であれば、依頼者の目的に沿った最適な手段を選び、トラブルを広げないための道筋を示すことができます。

（2）相手方（買取業者・共有者）との交渉を有利に進められる

共有持分の購入者が買取業者である場合、専門的な知識に基づいて交渉を行うことが多く、個人で対応すると不利な結果になることも多く、心理的にも負担が大きくなります。
弁護士が介入すると、業者とのやり取りはすべて代理人を通して行われるため、直接の接触や不安が大幅に減ります。また、法的に不当な要求を受けている場合には、根拠を示して明確に拒否することができ、業者側も無理な対応を取りにくくなります。

共有者どうしのトラブルについても、弁護士が間に入ることで冷静な協議が可能となり、スムーズな解決につながります。

（3）共有物分割訴訟や仮処分など専門的手続きに強い

共有状態によるトラブルが深刻化すると、共有物分割訴訟や仮処分などの専門的手続きが必要になることがあります。これらの手続きは法律的な要件が複雑であり、書類作成や裁判所とのやり取りにも高度な専門知識が求められます。

また、訴訟では「どの分割方法を選ぶべきか」「代償金の額をどう設定するか」など、戦略的な判断が結果に大きく影響します。
弁護士であれば、裁判の見通しを踏まえたうえで依頼者に最適な方針を提案し、有利な条件での解決を目指すことができます。

（4）早期解決による費用対効果

共有トラブルを放置すると、時間の経過とともに状況が悪化しやすく、精神的なストレスだけでなく、不動産の価値や交渉の立場にも悪影響を及ぼすことがあります。たとえば、業者が強引に共有状態の解消を迫ってきたり、共有者どうしの対立が深まってしまったりすると、解決までにかかる費用や負担が大きくなることもあります。

弁護士に早めに相談し、適切な対応をとることで、無駄なトラブルを避け、結果として費用を抑えた解決が可能になるケースは多くあります。法的な後押しがあることで、精神的な安心感が得られる点も大きなメリットです。

7　まとめ

共有持分は法律上、共有者が自由に売却できる財産ですが、実際には突然の売却によって第三者が介入したり、共有者間の関係が悪化したりと、さまざまなトラブルが生じやすい特徴があります。持分を売却された側だけでなく、売却を検討する側にも注意すべき点が多く、適切な対応を誤ると長期的な負担につながることもあります。

共有状態の解消方法や業者への対応、共有物分割の進め方など、最適な解決策は状況によって大きく異なります。複雑な判断が必要な場合は、共有問題に詳しい弁護士へ早めに相談することが重要です。
ダーウィン法律事務所では、不動産共有トラブルの相談を多数取り扱っており、あなたにとってもっとも負担の少ない解決方法をご提案します。共有持分の問題で不安を感じている方は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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