ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産取引の現場では、契約前の広告表示や重要事項説明、預り金の管理など、宅建業者として遵守すべきルールが数多く定められています。これらの義務に違反した場合、不動産会社・仲介業者は、行政庁から指示処分・業務停止・免許取消しといった行政処分を受ける可能性があります。行政処分は、営業に大きな影響を与えるだけでなく、取引先や顧客の信頼失墜につながるため、企業にとって非常に大きなリスクです。

特に近年は、虚偽・誇大広告、重要事項説明の欠落、名義貸し、反社会的勢力との関係などを理由とした行政処分事例が増加しており、不動産会社にはこれまで以上に高いコンプライアンス体制が求められています。また、従業員の不正行為を放置していた場合でも、会社が使用者責任や監督義務違反を問われ、行政処分の対象となるケースもあります。

今回は、不動産会社に対する行政処分の仕組みや典型的な違反行為、実際にあった行政処分の具体的事例などを、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1　不動産会社に対する行政処分とは？基本と種類を解説

弁護士
荒川 香遥

不動産会社や仲介業者は、宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、取引の公正と消費者保護のために多くの義務を課されています。これらの義務に違反した場合、国土交通大臣または都道府県知事から「行政処分」を受けることがあります。行政処分は、単なる指導にとどまるものから、業務停止や免許取消しといった厳しいものまで幅広く、不動産会社にとって非常に重大なリスクとなります。以下では、行政処分の法的根拠と種類、その影響について説明します。

（1）行政処分とは？

行政処分とは、国土交通大臣や都道府県知事といった行政庁が、法令違反を行った宅建業者に対して行う公的な制裁措置のことをいいます。

不動産取引は、一般消費者・投資家・事業者など幅広い人が関わるため、トラブルが生じれば社会的な影響が大きくなりやすい分野です。そのため、宅建業法では、業者の違反行為を確実に是正し、取引の安全を守る目的で行政処分制度が設けられています。

（2）行政指導・指示処分・業務停止・免許取消しの違い

行政処分には段階があり、違反の程度によって内容が大きく異なります。

（3）処分を受けた場合の影響（営業停止・取引先への通知・信用低下など）

行政処分を受けると、事業運営に大きな影響が生じます。もっともわかりやすい影響は、業務停止に伴う営業活動の停止です。仲介業務が一時的に行えなくなるため、売主・買主からの依頼が途絶え、既存の取引にも支障が生じます。

また、行政処分は、国土交通省や都道府県のホームページで公表されるため、社会的信用の低下が避けられません。取引先企業からの信頼が揺らぎ、金融機関からの融資審査にも影響する可能性があります。場合によっては、取引先に対して処分内容を通知する義務が生じることもあります。

さらに、従業員の士気低下や離職につながることもあり、企業内部のマネジメントにおいても深刻な影響を及ぼします。

このように、行政処分は単なる「罰」ではなく、事業継続や企業価値に重大なダメージを与えかねないため、早期の法的対応とコンプライアンス体制の整備が不可欠です。

2　不動産会社が行政処分を受ける典型的な違反行為

弁護士
荒川 香遥

不動産会社が行政処分を受けるケースは、単純な法令違反から企業体制の不備まで多岐にわたります。宅建業法は、消費者保護を目的として多くの義務を課しており、そのひとつひとつを適切に履行しなければ行政処分の対象となります。以下では、実際の処分に直結しやすい典型的な違反行為を紹介します。

（1）虚偽広告・誇大広告（表示法違反）

「実際には存在しない設備を『完備』と表示する」「駅からの距離を短く偽る」「リフォーム内容を過大に表現する」などが典型例です。

消費者の判断に直接影響するため、宅建業法47条および景品表示法に抵触し、業務停止処分に至るケースも少なくありません。

（2）重要事項説明の不備・虚偽説明

重要事項説明書は、購入判断の根拠となる重要な資料です。

ここに説明漏れや虚偽記載があると、行政処分＋損害賠償の対象となります。

• ・接道義務の不備を説明しなかった
• ・借地権の内容を誤って伝えた
• ・管理費・修繕積立金の増額予定を告知しなかった

などは、実務上よく問題になります。

「営業担当者が把握していなかった」という理由は通用せず、会社の監督責任が厳しく問われます。

（3）契約書面の交付義務違反

法定書面（37条書面・35条書面）の未交付・不備も典型的な行政処分の対象です。

特に多いのは、

などです。

形式的なミスであっても、「顧客保護に欠ける」として指示処分が下されやすい領域です。

（4）預り金・手付金トラブル（不当な保全措置）

預り金の管理は厳しく規制されています。

• ・手付金を営業口座と混同して使用した
• ・保全措置（保険・保証）を講じず受領した
• ・返還義務があるのに放置した

このような場合、業務停止処分に発展する可能性が高い項目です。

（5）無免許営業・名義貸し

宅建業における名義貸しは、行政処分の中でも、もっとも重い「免許取消し」につながる行為です。他社名義で営業したり、宅建士証を不正に貸与する行為は、取引の公正を根本から損なうため、悪質性が極めて高く評価されます。

また、必要な免許を取得せずに宅建業を行うことは、無許可営業にあたり、非常に重い刑事罰の対象になります。

（6）暴力団排除条項の不備・反社会的勢力との取引

暴力団排除条例が全国で施行されて以来、反社会的勢力との取引は厳しく規制されています。

• ・暴力団排除条項が契約書にない
• ・顧客が反社である可能性を認識しながら取引した

などがあれば、行政処分の対象となります。

不動産は、マネーロンダリングに利用されやすいため、行政庁もリスクを非常に重視しています。

（7）従業員の不正行為を放置した場合の企業責任

従業員（宅地建物取引士を含む）の不正行為は、原則としてその行為を雇用する宅建業者自身の違反とみなされ、業者に対して行政処分が科されます。これは、業者には従業員に対する広範な監督責任があるためです。

3　実際にあった不動産会社の行政処分事例

弁護士
荒川 香遥

不動産会社に対する行政処分は、虚偽広告や重要事項説明の欠落、媒介契約書面の不交付、報酬上限超過など、業務運営の根幹に関わる違反を原因に発生します。ここでは、実際に行政庁が公表した最新の行政処分事例をもとに、どのような違反が処分に直結するのかを整理します。実際の処分事例を理解することは、自社のコンプライアンス体制を見直すうえで非常に有益です。

4　行政処分リスクを最小化するために弁護士ができること

弁護士
荒川 香遥

不動産会社や仲介業者が行政処分を受ける場面では、違反行為そのものだけでなく、社内体制・書面管理・従業員教育など総合的な問題が背景に存在する場合が多くあります。行政処分は企業の信用に直結し、取引停止や顧客離れを招く重大なリスクであるため、早期に弁護士が関与し、法的支援を受けることが極めて重要です。以下では、行政処分の回避や軽減、再発防止において弁護士が果たす具体的な役割について説明します。

（1）行政庁調査への立会い

行政庁は、宅建業者による違反行為が疑われる場合、書類提出命令や事情聴取などの調査を行います。

その際、弁護士が立ち会うことで、

• ・行政庁からの質問に対する適切な回答整理
• ・不利益につながる過度な発言の防止
• ・事実関係の整理・証拠管理のサポート
• ・法令解釈上の誤解を適切な形で説明

といった対応が可能になります。

行政庁との初期対応を誤ると、処分が重くなるおそれがあるため、調査段階で弁護士が入ることは非常に有効です。

（2）指示処分・業務停止処分を避けるための事前交渉

行政庁は、違反内容・悪質性・過去の行政指導履歴などを踏まえ、処分内容を決定します。

弁護士は、

• ・違反の経緯や故意性の有無を整理
• ・再発防止策の提示
• ・社内体制の改善計画の提出
• ・過度な評価がなされないよう法令に基づき主張

といった交渉を行い、処分の軽減を目指します。

「不利益が大きすぎる」と判断される処分については、審査請求等の不服申立てを行うことも可能です。

（3）従業員不正の調査・再発防止策の策定

行政処分の中には、「従業員の不正行為を放置したこと」による業務停止処分の例も少なくありません。

このようなケースについても弁護士がいれば、

• ・従業員による不適切な説明・虚偽記載・金銭管理の不正などの内部調査
• ・関係書類・電子データの確認
• ・事情聴取の実施
• ・不正の原因分析（チェック体制の弱点など）

を行ったうえで、企業としての監督責任を果たしていたことの立証や、再発防止策の立案を支援することができます。

こうした対応は、行政庁が処分の重さを判断する際に大きく影響するポイントです。

（4）コンプライアンス規程の作成・教育支援

行政処分リスクを低減するうえで、日常的なコンプライアンス整備は不可欠です。

弁護士は、

• ・宅建業法・景品表示法・暴排条例等に対応した内部規程の作成
• ・書面様式の整備（重要事項説明書、媒介契約書、契約書など）
• ・チェックリスト・フローチャートの作成
• ・従業員研修（書面交付義務、説明義務、反社チェック等）

など、運用レベルの改善まで踏み込んだサポートを行います。

実際の行政処分事例から逆算して体制を作ることで、実効性の高いコンプライアンスを構築することができます。

（5）継続的な顧問サポートの重要性

不動産会社が行政処分を避けるためには、日常的なコンプライアンス対応が欠かせません。しかし、宅建業法・景品表示法・暴排条例など、多岐にわたる法令を自社だけで常にアップデートし続けるのは容易ではありません。そこで重要になるのが顧問弁護士による継続的なサポートです。

弁護士が関与することで、法改正への対応や広告・契約書類のリーガルチェックを常に最新の状態に保つことができます。また、従業員の説明義務違反や書面交付漏れなど、行政処分につながりやすいポイントを事前に把握し、運用ルールを整備できます。万が一トラブルが発生した場合にも、行政庁とのやり取りや調査対応を迅速にサポートし、処分の回避・軽減を図ることができます。

このように弁護士の継続的な関与は、行政処分を未然に防ぐだけでなく、企業の信頼性を高め、安定した業務運営につながる重要な役割を果たします。

5　まとめ

不動産会社が行政処分を受けると、業務停止や信用低下など、事業に深刻な影響が生じます。特に、書面交付義務の漏れや重要事項説明の不備、報酬規定違反などは日常業務の中で起こりやすく、適切な体制づくりが不可欠です。

ダーウィン法律事務所では、不動産業界の行政処分対応に精通した弁護士が、調査立会いから再発防止策の構築まで一貫してサポートします。行政処分リスクに不安がある場合は、早期にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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