ダーウィン法律事務所
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不動産を複数人で共有している場合、建物や土地の管理を円滑に行うために「共有不動産の管理者」を定めることがあります。共有者の代表として管理や契約の手続きを行う重要な役割ですが、長期不在や職務怠慢、不正行為などにより、管理者を変更する必要が生じることも少なくありません。

しかし、共有不動産の管理者を変更するには、単なる話し合いだけでなく、民法252条に基づく「共有物の管理」に関する法律上の手続きを正しく踏むことが大切です。また、変更後には管理会社・賃借人への通知、契約や口座の名義変更など、実務的な引継ぎ対応も欠かせません。

今回は、共有不動産の管理者を変更する際の具体的な流れ・合意形成の方法・手続き上の注意点を不動産問題に詳しい弁護士がわかりやすく解説します。

1、共有不動産の「管理者」とは？

弁護士
荒川 香遥

共有不動産における「管理者」とは、複数の共有者の代表として、不動産の維持管理や契約手続きなどを行う者を指します。共有者が複数いる場合、それぞれが勝手に判断・行動すると混乱を招くおそれがあるため、管理者を定めて日常的な管理を一任することが多いです。管理者は、共有者の信頼のもとに選ばれ、共有財産を適切に保全する責務を負っています。

（1）民法252条に基づく共有物の管理の仕組み

共有不動産の管理に関しては、民法252条が基本的なルールを定めています。

同条では、「共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する」と規定されています。

つまり、共有者全員の同意がなくても、持分価格の過半数が賛成すれば管理行為を決定できるという仕組みです。

これは、不動産の修繕や賃貸契約の更新など、日常的かつ現実的な管理をスムーズに行うための制度といえます。

（2）管理行為と処分・変更行為の違い

注意すべき点は、「管理行為」と「処分・変更行為」は区別されるということです。

たとえば、不動産を賃貸したり、修繕を行ったりするのは「管理行為」に該当しますが、建物を取り壊す、売却する、用途を大きく変えるといった行為は「処分・変更行為」に当たります。

これらの処分・変更行為を行う場合は、民法251条により共有者全員の同意が必要になります。

したがって、管理者の選任や変更に際しても、行為の性質によって決定方法や必要な合意の範囲が異なる点を理解しておく必要があります。

（3）共有者の過半数で決められる事項

民法252条の定める「管理行為」に該当する事項としては、次のようなものが代表的です。

これらの行為は、共有者全員の合意を要せず、持分価格の過半数で決定できるため、実務上も柔軟に対応が可能です。

ただし、共有者の1人でも強く反対している場合、後々トラブルに発展することもあるため、可能な限り全員の理解を得たうえで進めることが望ましいといえます。

2、管理者を変更すべき典型的なケース

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の管理者は、共有者を代表して重要な管理業務を担う立場にあります。しかし、状況の変化や信頼関係の悪化により、管理者を変更せざるを得ない場面も少なくありません。以下では、実務上よく見られる管理者変更の典型的なケースを紹介します。

（1）管理者の辞任・死亡・長期不在

まず多いのが、管理者本人の事情による変更です。

たとえば、高齢や健康上の理由で職務を継続できない場合、または遠方への転居などで実務上の管理が難しくなる場合は、管理者の辞任や交代が必要となります。

さらに、管理者が死亡した場合には、共有者間で新しい管理者を選任しなければなりません。

管理が長期間中断すると、修繕・賃料回収などの対応が遅れ、共有財産に損害を及ぼすおそれがあるため、早急な変更手続きが求められます。

（2）管理者の不正・職務懈怠・信頼関係の破綻

管理者が職務を怠ったり、不正行為を行った場合も変更の必要があります。

たとえば、賃料収入の一部を着服する、修繕費の使用明細を開示しないなどの行為は、他の共有者からの信頼を失う重大な問題です。

また、正確な会計報告を怠る、管理費を私的に流用するなどの「職務懈怠」が続く場合にも、持分の過半数で管理者を解任・変更できます。

このような不正・怠慢が明らかなときは、早期に合意形成を行い、法的な証拠（通帳・領収書・契約書など）を確保しておくことが重要です。

（3）共有者の意向変更（管理方針の相違）

管理方針をめぐって共有者の意見が食い違う場合も、管理者の変更が検討されます。

たとえば、「不動産を売却したい共有者」と「賃貸収入を得たい共有者」で意見が対立した場合、管理者がどちらか一方の意向に偏ってしまうと、公正な管理が難しくなります。

このようなケースでは、共有者全体で方針を再確認し、中立的な立場で業務を遂行できる新たな管理者を選任することが望ましいでしょう。

（4）管理人委託契約の終了・更新拒否

管理者が外部の専門業者（管理会社など）に委託されている場合、委託契約の終了や更新拒否も変更理由となります。

契約期間満了に伴い管理会社を変更する場合には、共有者の過半数による合意が必要です。

また、サービス内容の不備やコスト高騰などを理由に契約を見直したい場合も、共有者間で十分な協議を行い、契約終了の手続きと新管理者の選任を並行して進めるのが適切です。

3、管理者を変更する方法と手順

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の管理者を変更するには、法律上の手続きを踏まえつつ、共有者間での合意形成と実務上の引継ぎを丁寧に行うことが重要です。以下では、代表的な変更方法と具体的な進め方を説明します。

（1）共有者間の協議・合意による変更

まず、もっとも基本的な方法は、共有者全員による協議と合意による変更です。

管理者の辞任や交代が円満に行われる場合は、共有者が話し合いのうえで新しい管理者を選任するのが望ましいでしょう。

合意形成の際には、管理方針・権限範囲・任期・報酬などを明確にしておくことがポイントです。

口頭の合意だけでは後日トラブルになるおそれがあるため、書面にして全員が署名押印する形を取るのが安全です。

（2）持分価格の過半数による決議（民法252条）

共有者の間で意見が分かれた場合でも、民法252条に基づき、持分価格の過半数で管理者の選任・変更を決めることができます。

たとえば、共有者3人のうち2人が過半数の持分を持っており、その2人が新管理者の選任に賛成すれば、法的には有効な決定となります。

ただし、少数派の共有者が納得していない場合は、のちに「手続きの瑕疵（かし）」や「権限の不存在」を主張されることもあるため、議事録や決議書を残すことが極めて重要です。

決定内容は、後に裁判などで証拠となる可能性があるため、議事の経緯・出席者・賛否の割合などを正確に記録しておきましょう。

（3）議事録・合意書の作成と証拠化のポイント

管理者の変更を行った場合は、必ず「議事録」または「合意書」を作成しておく必要があります。

書面には、以下の内容を明記するのが基本です。

• ・管理者変更の理由
• ・新旧管理者の氏名・住所
• ・共有者の出席状況と持分割合
• ・決議内容および賛否の結果
• ・作成日と共有者全員の署名押印

また、後日の紛争に備えて、管理者交代の通知書や受領書を作成し、日付入りで保管することをおすすめします。電子メールやLINEのやり取りなども補助的な証拠として有効です。

（4）管理会社・賃借人への通知・引継ぎ手続き

新しい管理者が決まったら、管理会社や賃借人など関係者への通知を速やかに行います。

特に、賃貸不動産の場合、賃料の振込先や契約更新手続きを誰が行うかが明確でないと、混乱や未収トラブルの原因になります。

また、管理会社との委託契約を変更する際には、旧管理者から新管理者への「委任状」や「引継ぎ書類」を作成し、正式に権限を移す手続きが必要です。

銀行口座や契約名義の変更手続きも忘れずに行いましょう。

4、共有者間で意見が対立したときの対応

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の管理者を変更する際、共有者の意見が一致しないことも少なくありません。
持分割合や管理方針の違いから対立が深まると、管理行為が停滞し、不動産の価値が下がってしまうこともあります。以下では、意見が対立した場合の現実的な対応策を説明します。

（1）話し合いで折り合わない場合の対応策

まずは、可能な限り共有者同士での話し合いを継続することが原則です。

相手の主張を冷静に聞き、感情的にならずに「管理の目的」や「不動産の将来活用」を中心に話し合うことが大切です。

たとえば、修繕や賃貸方針をめぐって意見が食い違う場合でも、将来的な資産価値を維持するという共通の目的を確認することで、妥協点を見つけやすくなります。

それでも意見がまとまらない場合には、議事録に経過を残し、第三者の介入を検討しましょう。

（2）弁護士を通じた代理交渉・調停の活用

話し合いで解決が難しい場合は、弁護士を通じて交渉を行う方法が有効です。

弁護士が間に入ることで、感情的な衝突を避けつつ、法的根拠に基づいた冷静な議論が可能になります。

また、裁判所を通じた「民事調停」を利用することも検討できます。

調停委員が中立的な立場から双方の意見を整理し、合意形成をサポートしてくれるため、訴訟よりも柔軟な解決が期待できます。特に、管理者の解任や新任をめぐる紛争では、民法252条に基づく判断を調停の場で明確化できることもあります。

弁護士が代理人として関与する場合は、共有物の管理記録や決議書、過去のメールなどを整理して提出できるようにしておくとスムーズです。

トラブルが長期化すると、修繕・賃料管理など実務にも支障が出るため、早めの法的介入が望ましいでしょう。

（3）共有物分割・売却での解決を検討するケース

共有者間の関係が完全に破綻している場合、最終的な解決策として「共有物分割」や「売却」を検討することもあります。

共有関係を解消することで、今後の管理をめぐるトラブルを根本的に防止できるためです。

共有物分割には、

• ・現物分割（不動産を物理的に分ける）
• ・代償分割（一方が他方に金銭を支払う）
• ・競売分割（裁判所を通じて売却し、代金を分配する）

といった方法があります。

ただし、売却は全員の合意または裁判所の判断が必要となるため、弁護士に相談のうえ慎重に進める必要があります。

5、管理者変更後に必要な実務対応

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の管理者を変更した後は、新しい管理体制を円滑にスタートさせるための実務的な対応が欠かせません。ここでは、名義変更から管理資料の引継ぎ、将来の紛争を防ぐための管理ルール整備まで、押さえておくべきポイントを紹介します。

（1）名義・契約関係・管理費口座の変更

まず行うべきは、名義や契約関係の変更です。

旧管理者名義になっている契約書（管理委託契約・賃貸借契約・保険契約など）は、新管理者名義に速やかに書き換える必要があります。

また、家賃や管理費の入金口座が旧管理者の個人口座になっている場合は、誤入金を防ぐためにも早期に新しい口座を設定し、賃借人や関係業者に通知しましょう。

このとき、通知書には変更の効力発生日と新管理者の連絡先を明記しておくと安心です。

（2）管理記録・契約書・金銭の引継ぎ

管理者が交代した際は、旧管理者から新管理者へ、管理に関する記録や金銭を確実に引き継ぐことが必要です。

引継ぎ対象となるのは、以下のような資料です。

引継ぎの際には「引継書」や「受領書」を作成し、両者が署名押印しておくのが望ましいでしょう。万が一、旧管理者が引継ぎを拒む場合は、弁護士を通じて内容証明郵便などで正式な請求を行うことも検討しましょう。

（3）新管理者の権限・責任範囲の明確化

新しい管理者が決まったら、その権限と責任の範囲を明確に定めておくことが重要です。

たとえば、「修繕や契約更新を単独で判断できる範囲」「共有者の決議が必要な範囲」を明文化しておくことで、将来的な権限争いを防止できます。

特に、賃貸物件の場合、契約更新・修繕・原状回復などの対応範囲を明確にしておかないと、後に「誰の責任で対応すべきか」をめぐってトラブルになることがあります。

（4）将来の紛争を防ぐための管理規約の整備

最後に、今後の共有管理を安定させるためには、「管理規約」や「覚書」を作成しておくと効果的です。

規約には、管理者の選任・変更手続き、会計処理の方法、報告義務、緊急時の対応などを明文化します。このようなルールを定めておくことで、共有者の交代や世代交代があっても混乱を防ぎ、法的にも透明性の高い管理が可能になります。

6、共有不動産の管理者変更を弁護士に相談するメリット

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の管理者変更は、共有者同士の人間関係や法的な手続きを伴うため、慎重な対応が求められます。一見すると「話し合いで決めればよい」と思われがちですが、合意形成や書面の不備が原因で後に紛争へ発展するケースも少なくありません。
このようなリスクを防ぐためには、早い段階で弁護士に相談し、法的に有効な手続きを進めることが大切です。以下では、弁護士に依頼する主な3つのメリットを紹介します。

（1）法的に有効な合意形成のサポート

弁護士は、民法252条など共有不動産に関する法令を踏まえ、適法かつ有効な合意形成をサポートしてくれます。

たとえば、「管理者変更に必要な決議要件を満たしているか」「全員の同意が必要な行為に該当しないか」といった判断は、一般の方には難しいものです。

弁護士が関与すれば、決議書や議事録などの文書を法的に整備し、後に無効を主張されない形で手続きを進めることができます。

また、共有者のうち一部が行方不明・連絡不能な場合でも、法的な手段（不在者財産管理人の選任など）を活用して適切に対応することが可能です。

（2）管理者変更に伴う手続きの助言

管理者変更後は、契約名義の変更・引継ぎ書類の作成・関係者への通知など、多岐にわたる実務対応が必要です。

弁護士はこれらの手続きを整理し、抜け漏れのないスケジュールで進められるよう助言してくれます。

特に、賃貸契約や管理委託契約など、法的拘束力を持つ契約関係の変更では、書面の形式や通知方法を誤ると効力が無効となる可能性もあります。

弁護士のチェックを受けることで、法的トラブルを未然に防ぎ、スムーズに新しい管理体制へ移行できるでしょう。

（3）共有者間トラブルの予防・解決支援

共有不動産の管理者変更では、共有者間の感情的な対立が表面化することもあります。

弁護士が第三者として介入することで、冷静かつ公平な立場から意見を整理し、円満な合意形成を促すことが可能です。

また、話し合いが決裂した場合でも、弁護士が代理人として調停や訴訟に対応することで、共有者本人が直接衝突する事態を避けられます。

このように、弁護士は、紛争を「未然に防ぐ存在」であり、万が一のときも「迅速に収束させる支援者」として大きな役割を果たします。

7、まとめ

共有不動産の管理者を変更する際は、民法252条に基づく正しい手続きを踏み、共有者全員が納得できる形で進めることが重要です。

合意形成や書面作成を怠ると、後に無効主張や紛争へ発展するおそれもあります。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関するトラブルや管理者変更手続きを多数サポートしており、法的に有効な合意書作成から共有者間の交渉、調停対応まで一貫して対応可能です。共有者間の関係を損なわず、円満に管理体制を整えたい方は、早めにダーウィン法律事務所へご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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