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不動産を複数人で所有しているとき、「共有者の同意がないと売却できないのでは？」と悩まれる方は多いです。実は、不動産の共有持分（自分の持ち分部分）であれば、他の共有者の同意を得なくても売却することが可能です。しかし、不動産全体を売却する場合には共有者全員の合意が必要であり、意見の対立からトラブルに発展するケースも少なくありません。

また、共有持分だけを売却した場合、買主が他の共有者と新たに共有関係を結ぶことになり、人間関係の悪化や専門業者の介入など思わぬリスクが生じる可能性もあります。

今回は、「共有不動産を売却するのに同意は不要なのか？」という疑問を軸に、共有持分と不動産全体の売却における違いや、同意が得られない場合の法的手段、トラブルを避けるためのポイントについて、不動産問題に詳しい弁護士がわかりやすく解説します。

1、共有持分の売却は同意不要

弁護士
荒川 香遥

共有不動産を売却すると聞くと「共有者全員の同意が必要なのでは？」と考える方も多いでしょう。しかし、自分が持っている持分については、他の共有者の同意がなくても自由に売却することが可能です。ただし、持分のみの売却には買主の立場や共有関係の複雑化など、注意すべき点も存在します。以下では、共有持分の売却に関する基本ルールと注意点を説明します。

（1）他の共有者の同意なしで共有持分の売却ができる

不動産を複数人で所有している場合、各共有者は自分の「持分」を自由に処分できます。これは民法上認められている権利であり、共有不動産の持分であれば、他の共有者の同意不要で売却可能です。

たとえば、兄弟で相続した土地を共有している場合、一人の兄弟が自分の持分を第三者に売却することは法律上問題ありません。

ただし、ここで売却できるのは「不動産そのもの」ではなく、あくまでも「自分が持っている共有持分の割合」にとどまります。不動産全体を単独で売却することはできませんので注意が必要です。

（2）持分のみ売却した場合の買主の立場

共有持分を購入した第三者は、売主に代わって新たな共有者となります。つまり、買主は他の共有者と共同で不動産を管理・利用する立場になります。

しかし、買主は、不動産を単独で自由に利用できるわけではなく、利用や処分には一定の制約があります。そのため、投資目的で持分だけを購入する業者も存在しますが、利用価値が低くトラブルにつながるケースが少なくありません。

買主にとっては「他人と共同で不動産を所有するリスク」があるため、一般の個人が購入することは少なく、結果として専門業者が介入することも多いのが実情です。

（3）他の共有者への通知義務の有無

法律上、共有持分を売却する際に他の共有者へ事前に通知する義務はありません。そのため、知らない間に第三者が共有者として加わることもあります。

ただし、売却後に共有関係が変わると、管理や利用をめぐって関係がこじれる可能性があります。そのため、実務上は事前に他の共有者へ伝えておくほうが、後々のトラブルを防ぐうえで有効です。

2、不動産全体を売却する場合に必要な同意

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の売却において、持分のみを処分する場合は同意不要ですが、不動産そのものをまるごと売却する場合には事情が大きく異なります。不動産全体を売却するには原則として共有者全員の合意が必要であり、一部の共有者が反対すると売却は成立しません。以下では、その理由と実務上の影響を説明します。

（1）原則として共有者全員の同意が必要

民法では、共有物に関する「処分行為」には共有者全員の同意が必要と定められています。不動産全体の売却は、単なる利用や管理を超える重大な処分にあたるため、一人の意思だけで売却することはできません。

たとえば、兄弟3人で土地を相続したケースで、そのうち2人が売却に賛成しても、残り1人が反対していれば不動産全体の売却は不可能です。この場合は、共有関係を解消するための別の手段を検討する必要があります。

（2）一部の共有者が反対した場合の影響

売却に反対する共有者がいると、不動産全体の売却契約を締結することができず、取引自体が成立しません。そのため、共有不動産を現金化したいと考える場合、共有者間の意見調整が極めて重要となります。

また、共有者が多数いる場合や相続で代々引き継がれている場合など、関係者の利害が複雑に絡み合い、話し合いが難航することも少なくありません。売却が進まない結果、共有不動産の有効な利活用ができず、固定資産税の負担だけが続くといった問題も発生します。

3、同意を得られないときの法的手段

弁護士
荒川 香遥

不動産全体の売却には共有者全員の合意が必要ですが、現実には「一部の共有者がどうしても首を縦に振らない」というケースも少なくありません。そのままでは不動産の処分や活用が進まず、固定資産税や維持費の負担だけが続いてしまいます。このような場合には、法律上の手段を活用して解決を図ることが可能です。

（1）交渉や調停での解決方法

まず検討すべきは、共有者同士での話し合いや交渉です。弁護士に依頼すれば、第三者的な立場から相手と交渉を進めてもらえるため、感情的な対立を和らげながら合意形成を図ることができます。

また、裁判所の手続を利用する場合には、簡易裁判所に調停を申し立てる方法があります。調停委員が仲介役となり、公平な立場で合意点を探ることができるため、当事者だけでは難しい解決の糸口を見つけやすくなります。

（2）共有物分割請求訴訟による競売・分割の可能性

話し合いや調停で合意に至らない場合は、共有物分割請求訴訟を起こすことができます。共有者の一人が裁判所に分割を求めれば、最終的には裁判所の判断で共有状態を解消することが可能です。

共有不動産の分割方法には、以下のような種類があります。

このように、合意が得られない場合でも法律上の救済手段が用意されています。ただし、訴訟に発展すれば時間と費用がかかり、結果として誰にとっても満足度の低い解決となるおそれがある点に注意が必要です。

4、共有持分売却で起こりやすいトラブル

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の持分は、他の共有者の同意不要で売却できますが、実際に売却すると新たなトラブルを招く可能性があります。法律上は自由に処分できても、共有関係が続く以上は人間関係や利用条件が複雑化するからです。以下では、共有持分売却で生じやすい典型的なトラブルを紹介します。

（1）他の共有者との関係悪化

共有者に事前の通知義務はありませんが、知らない間に第三者が新しい共有者となれば、他の共有者が不信感を抱きやすくなります。

「勝手に持分を売られた」と感じた共有者との関係が悪化し、その後の不動産管理や利用に支障をきたすこともあります。特に、親族間の相続不動産では、人間関係のこじれが長期的な争いにつながるケースも少なくありません。

（2）買い取った第三者との共有関係の複雑化

新たに持分を購入した第三者は、共有不動産の共同所有者となります。ところが、その第三者が利用や処分の方針について他の共有者と意見の対立が生じると、管理や使用がスムーズにいかなくなる可能性があります。

また、共有持分だけを購入する人は投資目的であることが多く、利用よりも換金や利益回収を優先するため、他の共有者と利害が一致しないことが多いこともトラブルの要因の一つです。

（3）投資目的の「持分業者」が介入するリスク

最近では、共有持分だけを専門的に買い取る業者が増えています。持分買取業者は、安く買い取り、残る共有者に「持分を買い取らないと第三者と共有関係が続きますよ」と迫り、結果的に高値で売却を持ちかけることもあります。

このようなケースでは、共有者にとって不本意な条件を受け入れざるを得なくなるなど、トラブルが複雑化しやすい点に注意が必要です。

5、トラブルを避けるためのポイント

弁護士
荒川 香遥

共有持分は同意不要で売却できますが、実際には多くのトラブルにつながる可能性があります。共有不動産の処分を円滑に進めるには、リスクを事前に理解し、適切な対策をとることが重要です。以下では、共有持分の売却にあたって注意すべきポイントを紹介します。

（1）事前に共有者と話し合う重要性

法律上は通知義務がなくても、実務的には共有者へ事前に説明しておくことが不可欠です。

持分を売却する理由や今後の見通しを誠実に伝えることで、関係悪化や不信感を防ぐことができます。特に、親族間の相続不動産では、感情面のトラブルを避けるうえで話し合いが重要です。

（2）公平な評価額の算定

持分売却では、市場価格より大幅に安い価格で取引されることも多く、後で「損をした」と感じる人も少なくありません。売却前に不動産会社や不動産鑑定士などに依頼し、公平な評価額を算定することが大切です。

適正な価格を把握しておくことで、業者からの不当な買い叩きを防ぎ、共有者間での合意形成もしやすくなります。

（3）弁護士を通じた交渉・契約のメリット

共有持分の売却や共有不動産全体の処分を進める際には、弁護士に依頼することで大きなメリットがあります。

6、まとめ

共有不動産の売却は、持分であれば同意不要で進められますが、実際には他の共有者や第三者との関係が複雑になり、思わぬトラブルに発展することも少なくありません。不動産全体の売却には全員の同意が必要で、反対意見があると調停や訴訟に発展するケースもあります。このような問題をスムーズに解決するには、法律の専門知識と交渉力が欠かせません。

ダーウィン法律事務所では、不動産共有に関する豊富な解決実績をもとに、依頼者のご事情に合わせた最適な対応策をご提案しています。共有持分の売却や共有不動産の処分でお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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