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不動産を複数人で所有している「共有不動産」では、それぞれの所有者が「持分割合」に応じて権利を持つことになります。しかし、相続や離婚、共有者間の関係変化などによって、後から「持分割合を変更したい」と考えるケースも少なくありません。

たとえば、「兄弟で不動産を相続したが、実際の負担が偏っている」「離婚後に不動産の持分を整理したい」「名義だけ共有にしたが、実質的には自分が費用をすべて負担している」など、持分の見直しが必要になる事情はさまざまです。

今回は、不動産の共有持分割合を変更したい方に向けて、持分割合の基本的な仕組みから、変更手続きの方法や注意点、他の共有者が同意してくれない場合の対応策まで、わかりやすく解説します。

1、共有不動産の「持分割合」とは？

弁護士
荒川 香遥

不動産を複数人で所有している場合、それぞれの所有者は「共有者」と呼ばれます。そして、その不動産に対して各共有者がどれくらいの権利を持っているかを示すのが「持分割合」です。以下では、共有名義と持分の基本的な意味、持分割合の決め方についてみていきましょう。

（1）共有名義と持分の基本的な意味

共有名義とは、1つの不動産について複数の人が所有権を持っている状態を指します。たとえば、兄弟が実家の土地を共同相続した場合や夫婦が住宅を購入して共同名義にした場合などが該当します。

このような共有不動産では、各共有者が持つ所有権の割合が「持分」として登記されます。たとえば、「Aが1／2、Bが1／2」や「夫が3／4、妻が1／4」などと記載され、それぞれの持分割合に応じて権利行使や収益分配、費用負担が決まってきます。

（2）持分割合はどうやって決まる？

持分割合は、基本的に不動産の取得方法によって決まります。

主な例としては、以下のようなケースが挙げられます。

ただし、実際の出資割合や相続分と登記上の持分割合が一致していないケースもあります。たとえば、登記では夫婦が1／2ずつの共有になっていても、実際には夫だけが全額負担していることもあるでしょう。このような場合、税金の負担や将来のトラブルとなる可能性があるため、持分割合の決め方には十分な注意が必要です。

2、持分割合を変更したいときの代表的なケース

弁護士
荒川 香遥

不動産の共有者が「持分割合を見直したい」と考えるのには、さまざまな事情があります。共有は複数人で権利を持つため、時間の経過や生活状況の変化により、最初に決めた割合が実情にそぐわなくなることもあります。ここでは、実務上よく見られる持分割合の変更ニーズを4つ紹介します。

（1）相続後に分け直したい場合

相続によって共有不動産を取得した場合、法定相続分に基づいて持分が決まるのが一般的です。しかし、相続人の中に「実家に住み続ける人」や「管理を任されている人」がいる場合には、持分割合と実質的な負担との間に偏りが生じることがあります。

たとえば、兄弟で均等に相続したものの、長男だけが固定資産税を支払っている、草刈りや修繕もすべて任されているという場合などです。こうした不公平感から、兄弟間で話し合いのうえ、実情に合った持分割合に変更することがあります。

（2）離婚に伴う財産分与として変更する場合

夫婦が共有名義で住宅を購入した場合、離婚時にはその不動産の取り扱いが問題となります。

たとえば、妻が持分1／2を有していたが、離婚後に夫が住み続けるため妻の持分を取得する場合、登記上の持分割合も変更しなければなりません。このように、離婚に伴って共有関係を解消したいときには、持分変更手続きが重要になります。

（3）共有者間で売買・贈与する場合

共有者の一人が他の共有者に自分の持分を売却・贈与する場合にも、持分割合の変更が行われます。たとえば、3人で共有していた不動産のうち、1人が持分を他の1人に贈与することで、受け取った人の持分が増加し、結果的に持分割合が変わることになります。

こうしたケースでは、贈与税や登録免許税といった税金の負担が生じるため、事前に専門家に相談することが望ましいでしょう。

（4）他の共有者に不公平感がある場合

共有関係においては、出資・管理・利用の状況が時間とともに変化していきます。その結果、「自分だけが費用を負担している」「使用されているのに収益の分配がない」といった不満が生じることがあります。

たとえば、マンションの1室を共有名義で所有していたところ、他の共有者が一切費用負担をせず、使用もしない状態が続いた場合、主に管理している側が「持分を増やしたい」と考えることもあるでしょう。このような場合には、話し合いによる持分変更が検討されます。

3、持分割合の変更方法とは？【登記手続きの基本】

弁護士
荒川 香遥

不動産の持分割合を変更する場合、登記の変更手続きを行う必要があります。たとえ当事者間で合意ができていても、持分割合の変更を第三者にも主張するには登記が不可欠です。以下では、登記手続きの基本的な流れや必要書類、費用について解説します。

（1）合意による変更とその登記

共有持分割合は、共有者1人の意思だけで勝手に変更することはできませんので、基本的には共有者同士の合意が必要になります。

たとえば、共有者AとBがそれぞれ1／2ずつの持分を持っていたところ、BがAに対して「自分の1／4の持分を譲る」と合意した場合、Bの持分が1／4となり、Aは3／4になります。このとき、変更内容を反映するには、持分の譲渡（売買・贈与など）の事由に応じた登記申請が必要です。

なお、単なる「割合の調整」だけで登記ができるわけではなく、持分の移転という具体的な法律行為（売買、贈与、交換など）が必要となります。

（2）売買・贈与による登記手続きの流れ

持分変更は、以下のような流れで手続きを進めます。

なお、売買においては売主側に譲渡所得税が課税される場合がありますし、贈与の場合は贈与税が発生する可能性があるため、税理士への確認も忘れずに行いましょう。

（3）必要書類と費用の目安

登記手続きに必要な主な書類は、以下のとおりです。

• ・登記原因証明情報（売買契約書や贈与契約書など）
• ・登記申請書
• ・登記識別情報（旧権利証）
• ・印鑑証明書
• ・固定資産評価証明書

登録免許税は、売買・贈与の場合、譲渡された持分に対応する固定資産税評価額の2％です。また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、5万～10万円程度の報酬が発生します。

持分変更の登記は専門的であり、書類に不備があると法務局で受理されないこともあります。不安がある場合は、司法書士や弁護士に相談して手続きを進めるのがおすすめです。

4、他の共有者が同意してくれない場合の対処法

弁護士
荒川 香遥

不動産の持分割合を変更するには、原則として共有者同士の合意が必要です。しかし、現実には「他の共有者が話し合いに応じてくれない」「一方的に拒否された」といったケースも少なくありません。ここでは、同意を得られない場合の現実的な対処法を3つ紹介します。

（1）まずは売却・買取りの交渉を試みる

共有持分の割合変更をする方法としては、贈与・売買が一般的です。

贈与は、無償で持分を譲渡する方法ですので、持分を手放す相手からすると「なんでタダで持分を渡さなければならないんだ」と不満を抱くことも少なくありません。そのため、贈与に同意してくれないときは、売却・買い取りの交渉を試みるべきでしょう。

ただし、交渉では、持分の評価額が大きな争点となるため、事前に不動産業者などに査定・評価を依頼するとスムーズです。金額面で合意できれば、契約書を作成し、持分移転登記に進みます。

（2）調停や訴訟によって解決を図る

交渉で合意が得られない場合は、「共有物分割調停」や「共有物分割訴訟」を活用することができます。これらは、共有関係を解消するための法的手段です。

調停では、裁判所が第三者として関与し、話し合いによる解決を促します。一方で、調停でも解決しない場合や相手が出席しない場合には、訴訟を提起して裁判所に判断を仰ぐことになります。

そのため、希望する持分割合への変更というよりは、共有そのものを終了させたい場合に向いています。

（3）自分の持分を第三者に売却する

どうしても合意が得られず、交渉も訴訟も長期化しそうな場合には、自分の持分を第三者に売却するという選択肢もあります。共有持分の売却は、原則として自由であり、他の共有者の同意は不要です。

ただし、第三者が共有持分を取得すると、共有関係がより複雑になりトラブルの火種となることもあるため、売却の前には弁護士に相談することをおすすめします。

5、弁護士に相談すべき3つの理由

不動産の持分割合を変更する手続きは、単なる名義変更のように見えて、実際には法律や税務、登記実務が絡む非常に複雑な作業です。特に、共有者間でトラブルが起きやすい場面では、弁護士のサポートがあることで大きな安心につながります。以下では、弁護士に相談すべき代表的な3つの理由を説明します。

（1）法的トラブルを未然に防げる

持分変更では、「合意書の内容があいまいだった」「意思表示の食い違いがあった」「登記後にトラブルになった」といったケースが少なくありません。たとえば、口頭の約束だけで持分変更の話を進めた結果、「そんな合意はしていない」と後から主張され、裁判に発展することもあります。

弁護士に相談すれば、当事者間で取り交わす合意書や契約書の作成、確認を行い、法的なリスクを回避するサポートを受けられます。万が一、将来的に紛争に発展した場合でも、有効な証拠が残っていれば自分の権利を守ることが可能です。

（2）交渉や調停・裁判などの一括サポート

持分割合の変更では、共有者間の話し合いがうまくいかないケースも多く、交渉が長引いたり、感情的な対立に発展したりすることがあります。また、相手が一切の協議に応じず、調停や訴訟といった法的手続きに進まざるを得ない場合もあります。

こうした複雑な局面では、弁護士が交渉の代理人となり、相手との話し合いをスムーズに進めたり、調停・裁判を見据えた戦略的な対応を行ったりすることができます。特に、不動産共有の関係が長期にわたる場合や他の共有者が強硬な態度を取っている場合には、弁護士の関与が極めて重要になります。

（3）相手が弁護士を立ててきたときの対応力

近年では、不動産トラブルに関して早期に弁護士を立てるケースが増えており、相手方が弁護士名義の通知書や提案書を送ってくることもあります。このような場面で、自分ひとりで対応しようとすると、法的に不利な内容で合意してしまうリスクもあります。

弁護士に依頼すれば、相手方とのやり取りをすべて代理してもらえるため、冷静に自分の主張を整理でき、必要以上の譲歩をせずに済みます。また、裁判や調停に進展した場合でも、継続して対応してもらえるのは大きな安心材料です。

6、まとめ

不動産の共有持分割合は、相続や離婚、共有者間の事情によって見直しが必要となることがあります。また、話し合いが難航するケースでは、交渉や調停・裁判といった法的対応が必要になることもあります。

トラブルを未然に防ぐためにも、持分変更を検討する際は、早めに弁護士に相談することをおすすめします。不動産の共有持分割合の変更をお考えの方は、不動産問題に詳しいダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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