ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

不動産を相続した際、複数の相続人で共有状態になることは珍しくありません。

しかし、「売却したい人」と「住み続けたい人」など、意見の食い違いからトラブルに発展するケースも少なくないのが現実です。共有名義のままでは、不動産の処分や管理に関して自由に動くことができず、時間が経つほど問題が複雑化してしまうこともあります。

今回は、「相続した不動産を共有して揉めたとき」に起こりがちなトラブル事例や法的な解決方法、共有状態の回避・解消法などをわかりやすく解説します。

相続人同士で揉めている方や共有不動産の将来に不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

1、相続不動産の共有でよくあるトラブルとは

弁護士
荒川 香遥

相続により不動産を兄弟姉妹や親族と共有することになると、「誰が住むか」「どう使うか」などをめぐってトラブルが起こることがあります。以下では、相続不動産の共有でよくあるトラブルを紹介します。

（1）売却・活用の意見が合わない

共有者の中に「売って現金化したい人」と「住み続けたい人」がいる場合、意見の対立が生じてしまいます。共有不動産は、原則として共有者全員の合意がなければ売却できないため、一人でも反対する人がいれば話が進まず、宙に浮いたままの状態になってしまいます。

（2）修繕や税金の負担を巡る対立

空き家になった不動産であっても、固定資産税や火災保険料、修繕費用などの維持管理コストは発生します。このような費用は、共有持分割合に応じて負担するのが原則ですが、実際には、「使っていないから払いたくない」と支払いを拒否する共有者もいます。このような共有者がいるケースでは、不公平感からトラブルに発展しがちです。

（3）勝手に使用している

共有者の1人が他の共有者に無断で相続した不動産を使用しているケースがあります。

本来、各共有持分権者には、共有不動産全体を単独で使用する権限が認められていますので、共有者の一人が勝手に使用しているからといって明け渡しを求めることはできません。しかし、共有不動産を使用する共有者には、使用料を請求することができます。

このケースでは、使用料の支払いや金額をめぐってトラブルになることがあります。

（4）名義変更や登記手続きでの問題

相続登記がされておらず、名義が被相続人のまま放置されているケースでは、法定相続人全員の協力がなければ登記ができず、将来さらに相続人が増えて手続きが煩雑になるリスクがあります。

共有状態のまま放置すると、時間が経つほどに問題は大きくなり、関係性も悪化してしまいます。そのため、早期の対策と法的な解決策の検討が重要です。

2、揉めたときに取れる3つの法的対応策

弁護士
荒川 香遥

不動産の共有者間で意見が合わず、話し合いでの解決が難しい場合には、法的手段による対応が必要になります。以下では、相続した不動産を共有して揉めたときに取れる代表的な3つの法的対応策を紹介します。

（1）共有物分割請求（話し合い・調停・訴訟）

まずは話し合いで不動産を現物分割（敷地を分ける等）や代償分割（共有者の1人が他の共有者に代償金を支払って取得）できるか検討します。それでも折り合いがつかない場合は、裁判所の調停や訴訟を通じて解決を図ることになります。

（2）揉めたまま売却する方法（共有者の持分売却）

共有不動産全体の売却は共有者全員の同意が必要ですが、「自分の持分だけ」を第三者に売却することも可能です。買い手が見つかれば、共有状態のままでも持分を現金化できます。

ただし、売却先との関係や買い手の使い方によっては、他の共有者との関係がさらに悪化するおそれもありますので注意が必要です。

（3）弁護士を通じた交渉のすすめ

当事者同士での話し合いがこじれると、感情的な対立に発展しやすくなります。このような場合は、第三者である弁護士が介入することで、冷静かつ法的根拠に基づいた交渉が可能になります。また、共有物分割請求や調停・訴訟の代理人としても対応してもらえるため、精神的な負担の軽減にもつながります。

共有不動産のトラブルを解決する方法には、さまざまな法的手段があります。専門家である弁護士に相談することで、具体的事案に応じた最適な方法を提案してもらえますので、トラブルが生じたときは早めに相談するようにしましょう。

3、共有状態を回避・解消する方法

弁護士
荒川 香遥

相続により不動産が共有状態になると、後々トラブルを招く可能性が高まります。そのため、事前に共有を回避する工夫やすでに共有になっている場合には早期に解消を図ることが重要です。ここでは、共有状態を避けるまたは解消する3つの方法をご紹介します。

（1）遺産分割協議で単独取得を目指す

相続が発生した際、遺産が不動産だけで現金等がない場合、複数人で共有することになりがちです。

しかし、共有分割はトラブルの原因になりやすく、問題を先送りにしているだけですので、遺産相続の場面ではできる限り相続人1人の単独取得が望ましいといえます。たとえば、不動産全体を売却して法定相続分で分ける、相続人の1人が不動産を単独で相続する代わりに他の相続人に代償金を支払うなどの方法であれば、共有状態を回避することができます。

相続が発生したときは、相続人同士でしっかりと話し合いを行い、共有状態を回避するようにしましょう。

（2）揉める前に「遺言書」で対策

被相続人が生前に「この不動産は長男に相続させる」といった遺言書を作成しておけば、相続開始後の共有状態を未然に防ぐことが可能です。

法的効力を持つ自筆証書遺言や公正証書遺言であれば、遺産分割協議が不要になり、相続人間の争いを避けやすくなります。特に、不動産が家族にとって重要な財産である場合は、遺言による明確な意思表示が極めて有効です。

ご自身の財産に不動産が含まれる場合は、将来の相続争いを回避するためにも、元気なうちから遺言書を作成しておくとよいでしょう。

（3）揉めた後に共有解消を進める方法

すでに相続により共有状態になってしまっている場合には、共有者間で「持分の譲渡」や「共有物分割請求」を行うことで共有状態の解消を目指します。

たとえば、ある共有者が他の共有者の持分を買い取ることで単独所有にする方法や不動産を売却して現金で分配する方法などが考えられます。また、話し合いがまとまらなければ、前章で解説したように、調停や訴訟による共有物分割請求を行うことも選択肢になります。

不動産の共有は、時間が経つほどに関係者が増え、トラブルが複雑化する傾向があります。早めの解決を目指すことで、相続人同士の関係性を悪化させずに済むケースも多いため、共有状態が問題になっている場合には、速やかに対策を検討しましょう。

4、共有トラブルで悩んだら弁護士に相談を

弁護士
荒川 香遥

相続による不動産の共有トラブルは、当事者同士だけでは解決が難しく、長期化・深刻化するケースが少なくありません。そのようなときは、弁護士に相談することでトラブルの早期解決が期待できます。以下では、弁護士に相談すべき理由や支援内容、弁護士選びのポイントを紹介します。

（1）早期相談が解決の近道になる理由

相続不動産をめぐる共有トラブルは、感情的な対立や複雑な法律関係が絡むことが多く、当事者同士の話し合いがこじれやすい特徴があります。特に、面倒だからといって放置すると新たな相続が発生し、関係者が増えて手続きが一層煩雑になるおそれもあります。

弁護士に相談すれば、さまざまな法的手段の中から最適な対応策をアドバイスしてもらえます。また、相続人との不要な対立を避けるための助言も受けられるため、精神的な負担を軽減しながら解決を目指せます。

（2）弁護士ができる具体的支援内容

弁護士は、共有不動産をめぐる相続トラブルに対して、以下のような法的サポートを提供しています。

これらの支援により、法的に適切な方法で問題を整理し、共有状態の解消や紛争の予防・解決が可能になります。

（3）相続に強い弁護士の選び方

不動産や相続に関するトラブルは、専門性が求められる分野です。そのため、相談する際には、「相続問題の実績が豊富な弁護士」や「不動産案件に強い弁護士」を選ぶことが重要です。ホームページなどで過去の解決事例や対応分野を確認したうえで、初回相談で具体的な説明があるか、親身になって対応してくれるかをチェックしましょう。

また、弁護士費用の説明が明確かどうかも、信頼できるかを見極めるポイントになります。

相続不動産の共有問題は、放置すると家族関係の悪化だけでなく、大きな経済的損失につながることもあります。だからこそ、早い段階で弁護士に相談し、冷静かつ適切に対応していくことが求められるのです。

5、まとめ

相続した不動産を複数人で共有すると、売却や使用方法、費用負担などをめぐってトラブルに発展しやすくなります。話し合いがこじれる前に、遺産分割協議や遺言書などで共有を回避する工夫が重要です。

また、すでに揉めている場合は、共有物分割請求や持分売却など法的な対応策を検討しましょう。

当事者同士では解決が難しいと感じたら、早めに弁護士に相談することがスムーズな解決への第一歩です。共有トラブルでお悩みの方は、ぜひ不動産問題に強いダーウィン法律事務所までご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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