ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

弁護士
荒川 香遥

（1）賃料増額の法的根拠

賃料増額請求の法的根拠は、借地借家法32条になります。
借地借家法32条では、地代や家賃が、土地や建物の価格、租税その他の負担の増減、近隣の賃料相場の変動などによって不相当となった場合、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができると定められています。

つまり、一定の合理的な理由があれば、契約期間中であっても賃料改定の交渉や請求が可能です。

（2）増額請求が認められる代表的なケース

賃料増額が認められる典型例としては、以下のようなケースが挙げられます。

これらの事情があれば、貸主は賃料の増額を請求できます。ただし、必ず認められるわけではなく、合理性を証拠資料で裏付ける必要があります。

2、賃料増額請求で裁判に至るまでの手続きと選択肢

（1）賃料増額請求の解決方法にはどんな手段がある？

賃料増額請求には、主に以下の3つの解決手段があります。

このように、交渉→調停→訴訟という三段階で進むのが通常の流れです。

賃料増額に関する争いに関しては、「調停前置主義」が適用されますので、いきなり訴訟に踏み切ることは原則としてできず、訴訟よりも先に調停を行わなければなりません。

（2）増賃料交渉｜裁判を避けるために重要な第一歩

賃料増額請求を進める際、最初のステップは賃料交渉です。

まず、貸主は借主に対して賃料増額請求通知を送付します。

この通知には、増額を求める理由や希望金額、改定時期などを明記し、将来的な裁判で「意思表示があったこと」を証明するためにも内容証明郵便を利用することが一般的です。

交渉段階では、以下のポイントが重要です。

交渉・通知を丁寧に進めることで、裁判を回避し円満解決できる可能性も高まります。

（3）増額請求を拒否されたらどうする？調停申立ての検討

交渉を重ねても借主が賃料増額に応じない場合、貸主としては賃料増額請求調停を申し立てることが次の選択肢となります。

調停には以下のメリットがあります。

ただし、調停はあくまで話し合いの場であり、合意が得られなければ調停不成立となります。その場合は訴訟に移行せざるを得ない点も理解しておきましょう。

（4）調停が不成立の場合は訴訟へ移行

賃料増額に関する話し合いがまとまらなかった場合、調停は不成立となります。この場合、貸主は、賃料増額請求訴訟の提起を検討することになります。

訴訟では、賃料増額の必要性、請求額の相当性などが争点となり、当事者双方の主張立証を踏まえて、最終的に裁判所が判決によって適正な賃料額を決定します。

訴訟に移行する場合、調停段階で提出した資料や主張内容がそのまま活かされるため、調停の時点で弁護士と協力し、しっかりとした証拠準備を進めておくことが重要です。

3、賃料増額請求調停・訴訟の所要期間と各フェーズの目安

弁護士
荒川 香遥

賃料増額請求に関わる各手続きの期間は、以下が一般的な目安とされています。

（1）賃料増額請求調停｜約半年程度

調停は、簡易裁判所で月1回程度の期日が設定されることが多く、結論が出るまで複数回調停期日を重ねることになります。そのため、解決までの所要期間としては約半年程度となります。

事案によっては不動産鑑定士による鑑定が実施されることもありますので、その場合、解決までにはある程度の時間を要します。

（2）賃料増額請求訴訟｜約半年から1年程度

賃料増額請求訴訟の流れは、以下のとおりです。

賃料増額請求訴訟になると、争点の複雑さや証拠調べの量、不動産鑑定士による鑑定書作成に要する時間などによって、解決までの所要時間が変化します。争点の少ない事案であれば半年程度で解決するものもありますが、複雑な事案になると1年以上の期間を要するケースもあります。

（2）裁判の進行に影響する要因

訴訟の所要期間は、以下の要素によって大きく左右されます。

①争点の数・複雑さ

固定資産税の増額、近隣賃料相場の上昇、物件価値の変動など複数要因を主張する場合、それぞれの合理性を立証する必要があり、審理は長期化します。

また、近隣物件との比較方法や評価対象物件の特性評価（築年数・設備内容・立地条件等）で双方が食い違うと争点整理に時間がかかります。

②必要な証拠資料の範囲

賃料増額訴訟では不動産鑑定士による評価が重要証拠となるため、鑑定人選定・評価依頼から提出まで1～2か月を要するのが通常です。

また、同種同規模物件の賃料証明や仲介業者ヒアリング結果も必要となり、収集には時間と労力がかかります。

③相手方の対応姿勢

裁判所からの和解案提示に借主が歩み寄れば、判決を待たず早期解決できます。一方で、全面的に争う姿勢の場合、主張書面の応酬が続き審理期間は延びます。

さらに、代理人弁護士を立てない場合、相手方の提出物が不十分で、追加提出指示が繰り返されることもあり、期日が重ねられる要因となります。

4、弁護士に依頼するメリットと関与のタイミング

弁護士
荒川 香遥

賃料の増額に関して争いが生じたときは、早期に弁護士に依頼することで以下のようなメリットが得られます。

（1）弁護士が関与することで早期解決が期待できる

賃料増額請求は、単に「家賃を上げたい」と伝えるだけではなく、その法的根拠と合理性を示す必要があります。弁護士が交渉段階から関与することで、以下のような効果が期待できます。

①請求の正当性を法的に裏付ける

弁護士が交渉段階から関与することで、法的根拠に基づき、賃料改定の理由を体系的に説明できるため借主側の理解を得やすくなります。

②適切な通知・書面作成で争点を整理する

内容証明郵便や交渉書面を弁護士が作成することで、記載漏れや誤解を防ぎ、無用な紛争を予防できます。

③借主側に心理的圧力を与え、交渉成立を後押しする

弁護士名での通知や交渉は、借主側に「本気で増額を求めている」との印象を与えるため、歩み寄りを引き出すきっかけになることが少なくありません。

また、弁護士は賃料交渉の過程で「増額幅の妥当性」や「譲歩可能な範囲」も含め、総合的にアドバイスしてくれるため、不要な対立を避けた円満解決が期待できます。

（2）訴訟対応を見据えた準備段階からサポートが可能

借主との交渉が決裂し、調停や訴訟に発展する場合でも弁護士のサポートは不可欠です。

①裁判所提出書類の作成

訴状、準備書面、証拠説明書など、裁判所に受理されるためには形式・内容両面での正確性が求められます。

②証拠収集と主張立証の整理

賃料増額訴訟では、不動産鑑定評価書、近隣賃料調査資料、固定資産税課税明細書など専門的資料の提出が必要になります。

これらの収集方法や証拠力の整理は弁護士の重要業務の一つです。

③鑑定人選定・依頼

不動産鑑定士による評価が重要争点になるため、適切な鑑定人選定や依頼書作成、鑑定人尋問対策まで一括サポートを受けられます。

④適正な条件での和解

裁判所から和解案が提示された場合、条件交渉や条項調整を代理してもらえるため、貸主の利益を最大化できます。

（3）弁護士に依頼するなら交渉段階からがおすすめ

「裁判になったら弁護士を頼もう」と考える方も少なくありません。しかし、実際には交渉段階から弁護士が関与している方が、結果として解決までの時間もコストも削減できるケースが多いです。

①裁判になった場合の見通しを踏まえた戦略立案ができる

交渉での主張内容は、そのまま調停・訴訟でも使用されるため、最初から裁判を見据えた書面作成が重要です。

②早期に借主が歩み寄る可能性が高まる

弁護士が介入することで、借主側が「訴訟になれば不利かもしれない」と判断し、増額交渉に応じるケースが増えます。

③トータルコストの削減

訴訟段階からの依頼よりも、交渉段階からの関与で早期解決すれば、結果的に弁護士費用や鑑定費用などの総額負担も抑えられます。

5、まとめ

賃料増額請求は、交渉、調停、訴訟と段階を踏みながら進みます。

裁判となると半年から1年程度の所要期間がかかることもあるため、コストや時間の負担を踏まえた戦略的判断が重要です。

「裁判になっても仕方ない」と考える前に、交渉や調停での合意形成を目指すことが大切です。そのためにも、専門家である弁護士に早期から相談し、適切な証拠収集と請求方法を準備しておきましょう。

賃料増額請求をお考えの方は、不動産問題に詳しいダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。