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不動産を相続したものの、相続登記をしないまま放置している方も少なくありません。特に、共有名義の不動産の場合、登記を怠ることで売却や活用ができなくなるだけでなく、将来的に権利関係が複雑化し、大きなトラブルに発展するリスクがあります。

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続開始から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性もあるため注意が必要です。

今回は、共有名義の不動産を相続登記しないことで生じる具体的なデメリットや法的リスク、そしてスムーズに登記を進めるための解決策を不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、相続登記をしていない共有名義不動産とは？

弁護士
荒川 香遥

相続登記をしていない共有名義不動産とはどのようなものをいうのでしょうか。以下では、共有名義の基本事項と相続登記が必要になるケースについて説明します。

（1）「共有名義」とは何か

「共有名義」とは、一つの不動産に対して複数の人が権利を持っている状態を指します。

たとえば、父親が亡くなり、その不動産を母親と子ども2人が相続した場合、それぞれが持分割合に応じた共有者となります。このように相続により複数人で所有する場合もあれば、夫婦で購入したときに持分を登記している場合もあります。

共有名義の不動産は、原則として共有者全員の同意がなければ売却や担保設定ができないため、登記や管理には特に慎重な対応が必要です。

（2）相続登記が必要となるケースとは

相続登記とは、被相続人（亡くなった方）の名義となっている不動産を、相続人名義へ変更する手続きです。被相続人が不動産を所有していた場合、遺産を相続した相続人は、相続登記を行わなければなりません。

共有名義の不動産でも、被相続人の持分については相続登記をしなければ、いつまでも名義が被相続人のままとなり、売却や融資、建替えなどの際に支障が出ます。

たとえば、父親が持分2分の1を所有していた場合、その持分を相続人名義に変更する必要があり、この相続登記を怠ると後々大きな問題が生じることになります。

2、相続登記をしないまま放置するとどうなる？

弁護士
荒川 香遥

相続放棄をせずに共有不動産を放置しているとさまざまな支障が生じます。以下では、相続登記をしないまま放置した場合に生じる主なリスクを紹介します。

（1）売却・活用・担保設定ができない

共有名義不動産で相続登記をしないまま放置していると、被相続人名義のままでは売却ができません。

たとえ他の共有者が売却を希望しても、相続登記をしていない被相続人の持分については処分できず、全体として売却や活用が困難になります。

また、リフォームのために不動産を担保にして融資を受けたい場合でも、登記が被相続人名義のままでは金融機関の審査が通らないため、活用の自由度が大きく制限されます。

（2）世代交代により誰が権利者かわからなくなる

相続登記をしないまま時間が経過すると、相続人にさらに相続が発生し、権利関係が複雑化します。

たとえば、父親の登記を放置したまま、相続人の一人である長男が亡くなると、その配偶者や子どもがさらに権利を引き継ぐことになります。

こうなると、誰が持分権者なのか把握するのが困難となり、売却や管理の意思決定にも膨大な調整が必要となります。将来的に土地活用や売却をしたくても、共有者が数十人単位に膨れ上がり、合意形成が事実上不可能になるケースも少なくありません。

（3）不動産の共有関係が複雑化し、紛争リスクが高まる

共有名義の不動産は、もともと権利関係が複雑です。相続登記をしないで放置すると、将来的に共有者間で以下のような紛争が起こるリスクがあります。

こうした問題がこじれると調停や訴訟による解決が必要となり、それには多大な費用と時間がかかります。

3、2024年4月から相続登記の義務化がスタート

弁護士
荒川 香遥

2024年4月から相続登記が義務化されましたので、これまでのように相続登記をせずに放置するという選択肢は取り得なくなりました。以下では、相続登記義務化の概要と罰則について説明します。

（1）相続登記の義務化（不動産登記法改正）

2024年4月1日から、不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました。

これまで相続登記は申請義務がなく、数十年にわたって放置されるケースが少なくありませんでした。しかしその結果、権利者不明となる土地が増加し、公共事業や民間開発、地域の土地活用を阻害する大きな社会問題となっていました。

このような「所有者不明土地問題」に対応するため、国は相続登記の義務化に踏み切りました。

相続登記の義務化により、相続により不動産を取得した相続人は、必ず登記申請を行わなければならず、これを怠ると過料が科されることになります。

（2）期限は「相続開始から3年以内」

義務化された相続登記には、期限が設けられています。

相続人は、相続開始（被相続人の死亡）および自己が相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行わなければなりません。

例えば、父親が2025年4月1日に亡くなった場合、2028年3月31日までに登記申請を済ませる必要があります。

また、2024年3月31日以前に相続が発生した場合も相続登記の義務化の対象となります。この場合、2027年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。

（3）正当な理由なく放置した場合の過料

相続登記の義務化により、正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

「正当な理由」とは、たとえば以下のような事情が該当すると考えられています。

「仕事が忙しい」「費用を支払いたくない」などの理由は正当な理由にはあたりませんので、過料対象となるため注意が必要です。

（4）「共有持分」でも義務の対象になる点に注意

今回の相続登記義務化は、単独名義不動産だけでなく、共有名義の不動産の持分相続にも適用されます。

たとえば、父親が持分2分の1を所有していた不動産を、相続人である長男と二男が4分の1ずつ相続した場合、それぞれの持分について登記申請が必要です。

さらに共有者が複数世代にわたり増加している場合、それぞれが義務を負うため、登記を怠ると全体の権利関係が複雑化し、売却・担保設定の支障や相続未登記者に対する過料リスクが発生します。

4、相続登記を進めるために弁護士に相談すべき場合

弁護士
荒川 香遥

以下のようなケースに該当する場合、当事者だけでは解決は困難ですので、不動産問題に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

（1）共有者の一部が非協力的な場合

共有者の中に相続登記を拒否する人がいる場合、話し合いだけでは解決が難しくなることがあります。

たとえば、「費用を負担したくない」「登記する必要性がわからない」といった理由で非協力的な共有者がいると、登記手続き全体が進まなくなります。

このような場合、弁護士が代理人として共有者との交渉を行い、法的根拠を示しながら説得することで解決できるケースもあります。また、説得で解決しない場合には、調停や審判、裁判などの法的手続きにより解決を図ることになりますが、その際の手続きも弁護士に一任することができます。

（2）行方不明者や疎遠な相続人がいる場合

共有者や相続人の中に長年連絡が取れていない者がいる場合、そのままでは相続登記が進められません。

行方不明者がいる場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人選任申立てを行うことで、選任された不在者財産管理人が行方不明者に代わって遺産分割協議や登記手続きに参加することができます。

また、疎遠で住所がわからない相続人がいる場合は、戸籍調査や住民票調査が必要です。これらは一般の方にとって手続きが煩雑で、役所への請求方法や必要書類の判断が難しいことが多いでしょう。

弁護士に依頼すれば、調査業務を迅速かつ正確に進めることが可能です。さらに、相続人調査の結果、海外在住者が判明した場合や連絡が取れない場合も、弁護士が代理人として各種手続きや交渉を進められるため、依頼者の負担を大きく軽減できます。

（3）登記に必要な資料がそろわない場合

相続登記を行うには、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（除籍・改製原戸籍含む）、相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など複数の資料が必要となります。

特に、被相続人が転籍や結婚離婚を繰り返している場合、戸籍謄本を複数の役所から取り寄せなければならず、相続人自身で全て揃えるには多大な時間と労力を要します。

また、取得した戸籍内容から相続人関係を正確に読み解き、相続関係説明図を作成する作業は、法律知識がなければ困難です。

弁護士に依頼すれば、これらの資料収集や相続関係説明図の作成を代行してもらえるため、スムーズに登記申請が可能になります。相続登記だけでなく、遺産分割協議書の作成や共有持分売却に関する相談、相続税申告に伴う税理士連携もワンストップで対応してもらえる場合が多く、煩雑な相続手続きを一括して進められるメリットがあります。

5、まとめ

共有名義の不動産であっても、相続登記をしないまま放置することは大きなリスクを伴います。売却や活用ができなくなるだけでなく、将来的に権利関係が複雑化し、共有者間の紛争を招く可能性がありますので、早めに対応しなければなりません。

また、2024年4月からは相続登記が義務化され、3年以内に登記を行わないと過料が科されますので、これまのでように相続登記をせずに放置することは許されません。

相続登記は「しなくても困らない」手続きではなく、「しないと大きく困る」手続きです。相続登記に関するお困りごとは相続や不動産問題に詳しい弁護士に相談することが有効な解決手段といえますので、まずはダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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