ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

共有名義の不動産を売却したいのに、他の共有者が同意してくれず困っていませんか。

不動産を共有名義にしていると、売却する際には原則として共有者全員の同意が必要です。しかし、相手が同意してくれない、連絡が取れない、感情的に対立して話し合いが進まないといったケースは少なくありません。

「共有名義だと売れないのではないか…」と不安に思う方もいるでしょう。実際には、共有名義の不動産であっても法的手続きや交渉方法を知っていれば、解決策を見出せる可能性があります。

今回は、なぜ共有名義の不動産は売却が難しくなるのか、共有者の同意が得られない場合の対処法や裁判所での手続き、売却に関するよくある疑問や注意点などを不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、共有名義の不動産が「売れない」とは？

弁護士
荒川 香遥

「共有不動産だと売れないのではないか…」と不安に感じている方もいるかもしれません。共有不動産が「売れない」と言われるのにはいくつかの理由があります。まずは共有不動産が売れない理由や典型的なトラブルのパターンを見ていきましょう。

（1）共有名義とは何か？

共有名義とは、不動産の所有権を複数人で持っている状態をいいます。

たとえば、夫婦で住宅を購入するときに持分を半分ずつにする、兄弟姉妹が親の相続で土地を共有するといったケースが典型例です。

登記簿上は、「甲が1/2、乙が1/2」といった形で、それぞれの持分割合が記載されます。つまり、一つの不動産に対して複数人が権利を持ち、単独では不動産全体を自由に処分できない仕組みになります。

（2）なぜ共有名義だと売却が難しくなるのか

不動産を売却する場合、所有者全員の同意が必要となります。共有名義の場合、共有者の一人が売却に反対すれば、不動産全体として売却することはできません。

特に、以下のような事情があると売却は難航しがちです。

• ・共有者の利益感覚やライフプランが異なる
• ・感情的対立や相続トラブルを抱えている
• ・共有者の一人が行方不明または認知症などで判断能力がない

このように、共有名義であるがゆえに売却手続きが滞り、結果として「売れない状態」に陥ってしまうのです。

（3）典型的なトラブルのパターン

共有不動産を売却するときのよくあるトラブルには以下のようなパターンがあります。

いずれの場合も、放置しておくと固定資産税や維持管理の負担だけが続き、資産を有効活用できない状態が長引くリスクがあります。

2、共有者の同意なしに売却できるのか？

弁護士
荒川 香遥

そもそも共有名義の不動産は、共有者の同意なしに売却することができるのでしょうか。共有名義の不動産の売却には、「持分」の売却と「不動産全体」の売却の2種類がありますので、それぞれ区別して理解することが大切です。

（1）不動産の「持分」と「不動産全体」の違い

共有名義の不動産は、共有者それぞれが「持分」という形で権利を持っています。この持分は、登記上の割合で決まり、法律上は独立した財産権とされています。

つまり、「不動産全体」を売るには共有者全員の同意が必要ですが、「自分の持分」だけであれば単独で売却することが可能です。

（2）自分の持分だけを売却する際の注意点

民法上、共有者は自分の持分を自由に売却できます。そのため、他の共有者の同意がなくても、自分の持分のみを第三者に売ること自体は可能です。

ただし、実際に売却する際には注意が必要です。

①買い手がつきにくい

自分だけの持分を購入しても、不動産全体を使用・処分する権利は得られません。購入者としては他共有者との関係調整が必要になるため、買い手が限られ、相場より大幅に安くなる傾向があります。

②共有関係が複雑化する

共有者間でトラブルを抱えている場合、第三者が持分を取得すると、さらに関係性が複雑化するおそれがあります。

このように、自分の持分のみを売却することは法律上可能でも、実務上はデメリットが多い点に注意しましょう。

（3）他の共有者の同意がない場合の法的制約

不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。もし無断で売却契約を締結しても、売主としての権利を有しないため契約は無効となります。

また、共有名義の不動産は、保存行為を除き管理行為・変更行為については共有者の合意が必要になりますので、共有者全員の合意がないまま勝手にリフォームをしたり、賃貸契約を結ぶことはできません。

3、共有者が売却に応じないときの選択肢

弁護士
荒川 香遥

共有者が売却に応じてくれない場合、共有不動産全体を売却することはできません。しかし、そのような場合でも以下のような方法により解決が可能です。

（1）任意交渉による解決

最初に検討すべきは、共有者との交渉です。感情的対立があっても、冷静に売却することで得られるメリット（維持費負担の解消・現金化）を説明し、共有者の立場を尊重した上で譲歩案を提示することで解決できる場合もあります。

たとえば、

• ・相手が住み続けたい場合は持分を買い取ってもらう
• ・分割して単独所有化する方向で調整する

といった選択肢を提案すると、合意形成につながる可能性があります。

（2）裁判所を利用した解決

どうしても合意ができない場合には、「共有物分割請求」という法的手続きを検討します。これは、共有状態を解消し、持分を現金化または物理的に分割して単独所有にするための制度です。

話し合いでの解決が難しいときは、まずは裁判所に共有物分割調停の申立てをするとよいでしょう。

（3）調停と訴訟の違いと流れ

共有物分割請求による解決には、主に調停と訴訟の2つの方法があります。それぞれの特徴や手続きの流れを理解しておくことが重要です。

①共有物分割請求調停

調停は、簡易裁判所で調停委員を介しながら行う話し合いによる解決手続きです。調停委員は法律や不動産に知見のある中立の立場で、当事者双方の主張や希望を聞き取り、合意形成をサポートします。

• 【調停の流れ】
• ・管轄の簡易裁判所へ調停申立書を提出
• ・裁判所から期日呼出状が届く
• ・第1回調停期日（おおむね1か月後）で事情聴取開始
• ・数回の期日を重ね、合意形成を目指す
• ・合意成立→調停調書作成
• ・不成立の場合→訴訟へ移行

平均的な調停期間は3か月から半年程度ですが、話し合いが難航すると長期化することもあります。

②共有物分割請求訴訟

調停で合意に至らなかった場合には、訴訟手続きによる解決を検討します。

• 【訴訟の流れ】
• ・調停が不成立となった場合、裁判所に訴状を提出
• ・被告に訴状が送達
• ・被告から答弁書の提出
• ・第1回口頭弁論期日（通常1か月程度後）
• ・証拠提出、主張整理（数回期日を重ねる）
• ・裁判所が和解を勧めることもある
• ・和解できなければ判決→確定後、競売や分割の実行

なお、訴訟では現物分割が可能か否かを検討した上で、競売による換価分割となるケースが多いことに注意してください。競売の場合、市場価格より低額での売却となるため、訴訟前に任意売却による合意形成を試みるべきでしょう。

4、共有不動産をめぐるよくある質問と注意点

弁護士
荒川 香遥

以下では、共有不動産をめぐるよくある質問と注意点を紹介します。

（1）自分の持分を売却することは現実的か？

法律上は可能ですが、実際には買い手が限られ、価格も大幅に下がるのが現実です。

また、トラブル回避のため、買取専門業者（持分買取業者）に相談するケースも増えていますが、相場よりかなり安価になる点を理解しておきましょう。

（2）勝手にリフォーム・賃貸に出すとどうなる？

共有者全員の同意なしにリフォームや賃貸契約を行うと、他共有者から無権限行為として差止請求や損害賠償請求を受ける可能性があります。

そのため、必ず事前に共有者間で合意を取ることが重要です。

（3）売却益の分配トラブルの防止策は？

売却代金は持分割合に応じて分配するのが原則ですが、登記上の割合と実際の負担割合が異なる場合はトラブルになりがちです。

契約前に弁護士や税理士を交えて分配方法を明確化しておくと安心です。

（4）税金（譲渡所得）や相続との関係にも注意

不動産売却によって譲渡所得税が発生する可能性があります。

また、将来的に相続が発生する場合、共有状態のままだとさらに複雑化するため、早めに解消しておくことが望ましいでしょう。

5、まとめ

共有名義の不動産は、共有者の同意が得られないと「売れない」状況に陥りがちです。しかし、任意交渉や法的手続きを活用することで、共有関係を解消し不動産を現金化する道はあります。

特に、裁判所による共有物分割請求訴訟は、最終手段として有効な選択肢です。ただし、時間や費用、リスクも伴うため、法的手続きを検討する前に専門家へ相談し、解決の選択肢を整理しておくことが重要です。

共有名義不動産のトラブルでお困りの方は、まずは弁護士に相談し、適切な解決方法を検討してください。ダーウィン法律事務所では、不動産に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、共有不動産に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

持分を売却したいが相手に知られたくない…法律上のリスクとトラブル回避策を解説

共有不動産の賃貸経営で起こりやすいトラブルとは？解決方法と弁護士に相談すべき理由

不動産の共有持分割合を変更したい方へ｜変更方法・注意点を弁護士が解説

共有不動産の家賃収入トラブル｜未払い時の法的対応と回避策を解説

相続した不動産を共有して揉めたときは？よくあるトラブルと解決策を弁護士が解説

共有名義の不動産を相続登記しないとどうなる？放置リスクと解決策