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親の相続や生前贈与、共同購入などで不動産が兄弟の共有名義になることも少なくありません。

しかし、一見平等に思える共有も後になってトラブルや後悔の原因になることが多いです。兄弟の共有名義の不動産だと売却や活用が思うように進まなかったり、兄弟の関係性が悪化して話し合いが難航するケースもありますので、本当に兄弟の共有名義にするのかは慎重に考えなければなりません。

今回は、兄弟で不動産を共有するリスクや後悔しないためにとるべき法的対策などについて、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、不動産が兄弟の共有名義になる主なケース

弁護士
荒川 香遥

共有とは、1つのものを複数人が共同で所有している状態をいいます。以下では、不動産が兄弟の共有名義になる主なケースを説明します。

（1）親の相続で共有名義になるケース

このように相続を原因とする共有が兄弟の共有名義になるケースとしてもっとも多いといえるでしょう。

（2）親からの生前贈与で共有名義になるケース

将来の相続対策や子どもへの援助目的で親から子どもに対して生前贈与がなされることがあります。親が生前に兄弟それぞれに持分を指定して不動産を贈与した場合、兄弟間で共有名義になります。

たとえば、「先祖代々の土地を兄弟が協力して管理して行ってほしい」などの思いを込めて生前贈与をするケースがこれにあたります。

（3）兄弟で資金を出し合って共同購入するケース

兄弟が資金を出し合って不動産を購入した場合、それぞれの出資割合に応じて共有名義になります。

たとえば、兄弟間の不動産の共同購入は、投資目的や同居を前提とした購入でよくみられるケースです。

2、兄弟で不動産を共有名義にするメリットとデメリット

弁護士
荒川 香遥

兄弟で不動産を共有名義にするとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下では、兄弟で不動産を共有名義にすることで生じる主なメリットとデメリットについて説明します。

（1）兄弟で不動産を共有名義にするメリット

不動産を兄弟の共有名義にするメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

①相続分に応じた公平な持分を設定できる

不動産が兄弟の共有名義になる代表的なケースは相続ですが、積極的に共有名義にしているというよりも誰が不動産を相続するのか決まらないため、やむなく共有という選択肢をとることが多いです。

法定相続分に応じた共有にすることで不動産という分割しにくい財産でも公平な遺産分割が可能になり、特定の相続人に偏った相続を避けることができます。ただし、不動産の共有は、後述するようなデメリットも大きいため相続時にはできる限り共有ではなく単独所有の形にした方がよいでしょう。

②売却時にかかる譲渡所得税の負担が軽減される

不動産を売却する際には、不動産を売却した際に得られる譲渡所得に対して、「譲渡所得税」という税金が課されます。

特に、譲渡所得が大きくなるケースでは、より高い節税効果が期待できます。

（2）兄弟で不動産を共有名義にするデメリット

不動産を兄弟の共有名義にするデメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

①不動産の売却や活用が自由にできない

共有不動産を売却・賃貸・建て替えなどで活用するには、原則として共有者全員の同意が必要になります。

共有者のうち1人でも反対する人がいると不動産の売却や活用をすることができず、資産を有効活用できないまま放置されてしまうリスクがあります。当初は、兄弟仲が良好だったとしても、何かのきっかけで関係性が悪化してしまうことがあります。兄弟の関係性が悪化してしまうと不動産の売却などをする場面で相手の協力が得られない可能性もありますので、できる限り不動産の共有は避けた方がよいでしょう。

②固定資産税や管理費の支払いをめぐってトラブルが生じる

不動産を所有していると固定資産税や修繕費、管理費などの費用負担が生じます。

兄弟の共有名義の不動産の場合、基本的には共有持分に応じてこれらの費用を負担することになりますが、誰がどのように支払うのかが曖昧なままでは後々トラブルの原因になってしまいます。

特に、兄弟間で経済状況に差がある場合はトラブルが生じる可能性が高くなりますので注意が必要です。

③世代交代が進むと共有関係が複雑になる

不動産を兄弟の共有名義にしたまま時間が経つと、兄弟が亡くなり相続が発生します。

兄弟の共有持分は、兄弟の子どもたちの代へと引き継がれていきますので、世代交代が進むほど共有者の人数が増えていき、共有関係が複雑になっていきます。

このような状態になると意思決定が困難になり、面識のない者同士で話し合いをしなければならず、共有不動産の管理や処分が極めて難しい状態になってしまいます。

3、兄弟間での不動産共有を防ぐ方法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産でトラブルが生じたときは、共有状態を解消することでトラブルを解決することができますが、それには時間と手間がかかります。このような共有不動産から生じるトラブルを回避するなら、そもそも不動産を共有状態にしないことが有効な対策となります。以下では、兄弟間での不動産共有を防ぐ方法について説明します。

（1）遺言書や生前贈与の活用

兄弟間での不動産共有は、主に遺産相続の場面で生じます。それを回避するには、親が遺言書を作成して不動産の相続先を一人に指定しておく、生前贈与によってあらかじめ不動産を単独所有にするなどの方法により、相続時の共有状態を回避することができます。

遺言書や生前贈与の活用は、不動産共有を避けられるだけではなく、相続争いも防ぐ効果もありますので、元気なうちから準備をしておくとよいでしょう。

（2）遺産分割時に換価分割や代償分割を活用

被相続人が遺言書の作成や生前贈与などの対策をすることなく亡くなってしまった場合、被相続人の遺産は、相続人である兄弟で話し合って誰が相続するのかを決めていかなければなりません。

その際、不動産を売却して現金で分け合う「換価分割」や不動産を単独で相続する代わりに他の相続人に金銭を支払う「代償分割」という方法をとることで、共有名義を避けることができます。

よく考えずに不動産を共有名義にしてしまうと、後で後悔することになりますので、不動産を共有名義にするデメリットを兄弟間でよく認識した上で、遺産分割の話し合いを進めていくようにしましょう。

（3）不動産問題に詳しい弁護士に相談する

不動産の共有に関する問題は、法的に複雑な問題や感情的な対立も生じやすい分野です。

兄弟関係が良好で、お互いに話し合って解決できるのであれば特に問題はありませんが、兄弟仲が悪く話し合いが難しいというときは、早い段階で不動産問題に詳しい弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に相談すれば紛争を予防するための対策や実際の紛争を解決するためのアドバイスをしてもらえますので、後悔のない判断につながるといえるでしょう。特に、共有状態が生じてからでは、解決までに時間と手間がかかりますので、共有状態が生じる前に弁護士に相談するようにしてください。

4、兄弟の共有名義の不動産に関するQ＆Ａ

弁護士
荒川 香遥

兄弟で不動産を共有しているとさまざまな疑問が生じると思います。以下では、兄弟の共有名義の不動産に関するよくある質問とその回答をまとめましたので参考にしてみてください。

（1）兄弟で共有している不動産を売却するにはどうすればいい？

共有名義の不動産を全部売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すると売却できません。

ただし、自分の「持分」だけであれば、他の共有者の同意なく第三者に売却することは可能です。とはいえ、トラブルの原因になることが多いため、事前に話し合いのうえで進めるのが望ましいです。

（2）兄弟の一人が持分を勝手に第三者に売却したら？

共有者は自分の持分を勝手に第三者へ売却することができます。

法的には問題ありませんが、見ず知らずの第三者が共有者として関わってくることになり、不動産の管理や処分がさらに複雑になります。これを防ぐには、他の共有者の持分を買い取ってしまうのが現実的な対処法です。

（3）共有名義を解消したいが他の兄弟が応じてくれない場合は？

まずは持分の買い取りや共有不動産の売却に向けた話し合いを試みるべきですが、それでも解決しない場合は、家庭裁判所に「共有物分割請求」の調停や訴訟を申し立てることが可能です。

裁判所は、現物分割・代償分割・換価分割のいずれかの方法で分割を命じます。

ただし、時間と費用がかかるため、専門家である弁護士に早めに相談することが重要です。

5、まとめ

兄弟で不動産を共有する主な場面が遺産相続です。遺産相続では兄弟で話し合って自由に遺産の帰属を決めることができますので、基本的には共有名義ではなく単独名義での所有を目指すべきでしょう。

兄弟間の話し合いが難航しているという場合には、弁護士を間に入れて交渉することで共有状態を回避しながら満足いく結果が得られる可能性があります。不動産が絡む相続問題については不動産問題に詳しい弁護士に相談するのがおすすめです。

ダーウィン法律事務所では、不動産に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、共有不動産に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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