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不動産の共有名義とは、1つの不動産について複数人が権利（持分）を有している状態をいいます。親子共有名義は、その名のとおり親と子が共同で不動産を所有している状態で、不動産の共同購入、相続、贈与などをきっかけに発生することがあります。

不動産を親子共有名義にすることで相続税や贈与税の節税対策になるなどのメリットがありますが、実際にはそれを上回るデメリットやリスクが生じるケースが多いです。万が一、親子共有不動産に関するトラブルに巻き込まれてしまったときは、共有状態の解消を検討した方がよいかもしれません。

今回は、不動産を親子共有名義にするリスクとその回避策について、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、はじめに｜不動産の親子共有名義とは？

弁護士
荒川 香遥

親子共有名義のリスクと回避策を解説する前提として、まずは不動産の共有に関する基本的な仕組みを押さえておきましょう。

（1）共有名義の基本的な仕組み

不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数人で共同して所有することをいいます。

各共有者は、不動産全体に対しての所有権を「持分」という形で保有し、その持分に応じた権利と義務を有します。

たとえば、親子で不動産を共同購入した場合、それぞれが同額を出資したのであれば、親と子の共有持分は2分の1ずつとなり、その旨の登記がなされます。

（2）なぜ親子で不動産を共有するのか？

不動産が親子共有名義になるケースには、さまざま経緯・原因がありますが、代表的なものとして以下のようなケースが挙げられます。

①不動産を共同購入したケース

親子で住む二世帯住宅の購入する際には、親と子でそれぞれお金を出し合って購入するのが一般的です。親としては老後の面倒を子どもにみてもらえるというメリットがあり、子としては住宅購入の負担を減らせるというメリットがあるため、よく利用されるケースといえます。

このようなケースでは、それぞれの出資割合に応じて持分が設定され、親子共有名義となります。

②相続によって親と子が不動産を承継したケース

父が亡くなると母と子どもが相続人になります。父名義の不動産がある場合、遺産分割協議により誰が相続するか決めることになりますが、話し合いがまとまらないとそのまま共有名義での登記がなされることがあります。

③将来の相続対策として親が子に持分を贈与したケース

将来の相続対策として、親が子に対し、不動産の共有持分を贈与するというケースがあります。これも親子共有名義が生じる原因の一つです。

2、親子共有名義の不動産のメリットとデメリット

弁護士
荒川 香遥

不動産を親子共有名義にするとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。不動産を親子共有名義にしようとお考えの方は、以下のメリット・デメリットを踏まえて検討するようにしてください。

（1）親子共有名義の不動産のメリット

不動産を親子共有名義にするメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

①相続税・贈与税対策になる

親子共有名義にすることで、将来の相続に向けた生前贈与の一環として持分を移転しておくことができます。

②固定資産税や修繕費の負担が減る

共有名義にすることで、固定資産税やマンション管理費・修繕積立金といった不動産維持にかかるコストを親子で分担することが可能になります。

実務上は、登記上の持分割合に応じて費用負担を分けるのが一般的ですが、家計事情に応じて柔軟に対応している家庭も多いです。

③住宅購入の選択肢が増える

住宅ローンを利用して不動産を購入する際、親と子で収入合算・ペアローンなどの方法を使うことで、借入可能額を増やすことができます。これによってより広い・好立地な物件を選ぶことが可能です。

親単独・子単独では購入不可能な物件も親子共有名義なら購入が可能になりますので、住宅購入の選択肢が増えるというメリットがあります。

（2）親子共有名義の不動産のデメリット

親子共有名義にすることで上記のような経済的なメリットが得られますが、実際にはトラブルが生じることも多く、共有名義にするかどうかは慎重に判断しなければなりません。

不動産を親子共有名義にするデメリットとしては、以下のようなことが挙げられます。

①親子間で意見が一致しないと不動産の売却や活用ができない

共有名義の最大の制約は、「不動産の処分にあたって共有者全員の同意が必要になる」という点です。

たとえば、親子どちらかが「売却したい」と思っていても、もう一方が反対していると売却や賃貸などの活用が一切できません。

特に、親と子で生活状況や経済的事情が異なる場合、意見の対立が起きやすく、不動産が宙に浮いた状態で何年も放置されるケースもあります。

②親が認知症になると不動産の売却が困難になる

共有者である親が認知症などにより意思能力を失った場合、親子の同意がそろわないため、不動産を売却・賃貸・担保にすることができなくなります。

このようなケースでは、成年後見制度を利用して後見人の選任を受ける必要がありますが、申立てには手間や時間がかかり、家庭裁判所の監督のもとでの売却となるため自由な処分が難しくなります。

③共有持分の設定の仕方によっては贈与税が発生する

不動産を購入する際に、実際に出資していない親や子に持分を登記した場合、その部分については「贈与」とみなされるリスクがあります。

たとえば、子が全額ローンを負担しているにもかかわらず、親に持分を設定した場合、その分は「子から親への贈与」とされ、贈与税の対象になる可能性があります。

意図せず高額な贈与税を課されるリスクもあるため、親子共有名義にする際には税理士や弁護士と十分に相談したうえで登記を行う必要があります。

3、親子共有名義の不動産に関わる税金の基礎知識

弁護士
荒川 香遥

不動産を親子共有名義にする際には、法律上の問題だけではなく、税金に関する理解も非常に重要です。ここでは、共有名義に関わる代表的な3つの税金について基本的なポイントを説明します。

（1）登記時にかかる登録免許税

不動産を取得した際には、法務局での所有権移転登記が必要となり、その際に登録免許税が発生します。登録免許税は、持分ごとに課税されるため、親子で共有名義にする場合、それぞれの持分に応じた税額を負担することになります。

登録免許税は、「不動産の評価額（課税標準）×税率」という計算式により算出します。登録免許税の税率は、登記原因（贈与・売買・相続など）によって税率が異なり、「贈与」の税率は高いため不要な贈与扱いとならないよう注意が必要です。

（2）固定資産税と納税義務

不動産を所有していると、毎年1月1日時点の所有者（共有名義であれば共有者全員）に対して固定資産税と都市計画税が課されます。

法的には、共有者が連帯して納税義務を負うことになりますが、実務上は市区町村から送付される納税通知書が1人（代表者）に届き、その人が代表して納付するケースが多いです。

実務では、共有持分の割合に応じて税額を按分して負担することが一般的ですが、固定資産税を誰がいくら負担するかを明確に決めておかないと、支払をめぐって親子間でトラブルになることもあります。

（3）贈与税が発生するケースとは？

親子共有名義でもっとも注意が必要なのが贈与税のリスクです。

以下のようなケースでは、税務署から「贈与があった」とみなされる可能性があります。

このような場合、実態に即していない名義が「贈与」と判断され、年間110万円を超える部分に対して贈与税が課税されることがあります。

特に、不動産は評価額が大きくなりやすいため、贈与税の額も高額になりやすい点に注意が必要です。

4、不動産の親子共有名義の見直し・解消方法とは？

弁護士
荒川 香遥

不動産を親子共有名義にした当初は、親子関係も良好で特に問題がなかったとしても、何らかのきっかけで親子関係が悪化してしまうことがあります。親子関係が悪化すると親子共有名義の不動産の利活用において支障が生じますので、以下のような方法で共有状態の解消を検討することが重要です。

（1）共有持分の譲渡｜贈与・売却

共有名義を解消するもっとも一般的な方法の一つは、親または子のいずれかが、他方に共有持分を譲渡（贈与または売却）することです。

このようにして単独名義にすれば、売却や担保設定などの意思決定がスムーズになります。

ただし、税務リスクの有無を含めて、実行前に必ず弁護士や税理士と相談することが重要です。

（2）遺産相続時に親の共有持分を相続

親子の共有名義のまま親が亡くなった場合、親の持分は相続人全員に相続されます。

このとき、遺産分割協議で持分を一人に集約（たとえば子1人に）することによって、共有名義の解消が可能です。

ただし、他の相続人が納得しないと単独取得は難しくなるため、あらかじめ遺言書の作成などで対策しておくことが望ましいです。

（3）共有物分割請求

親子間で協議が整わない場合、共有物分割請求という法的手段を取ることも可能です。

共有物分割請求とは、共有者の一人が、共有状態にある不動産の共有状態を解消し、単独所有にするための請求です。親子間の話し合いで共有状態を解消するのが難しいときは、裁判所に訴訟を提起して、共有状態を解消してもらうこともできます。

ただし、親子間で法的争いになるのは精神的・金銭的にも負担が大きいため、できる限り話し合いによる解決が望まれます。親子同士での話し合いがうまく進まないというときは、不動産問題に詳しい弁護士に相談して、対応してらうのも有効な手段といえるでしょう。

5、まとめ

親子共有名義は、将来的な相続や処分を見据えて早めの見直し・解消が重要です。共有のままでは柔軟な対応が難しくなり、トラブルや資産凍結の原因にもなりかねません。

「将来を考えて名義を整理したい」「親の持分をどうすべきか悩んでいる」といった場合は、不動産問題に詳しいダーウィン法律事務所までご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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