ダーウィン法律事務所
不動産業界特化サービス

離婚する際に、土地や建物が夫婦の共有名義になっていることがあります。このような共有名義の不動産は、離婚時の財産分与の対象となる財産に含まれますので、財産分与により共有状態を解消できる可能性があります。

ただし、婚姻中に購入した自宅については住宅ローンが残っていることもありますので、自宅の共有名義だけではなく住宅ローンについても適切に処理しなければなりません。

今回は、離婚時に不動産の共有状態を財産分与によって解消する方法とその注意点について、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、婚姻中に購入した共有不動産は財産分与の対象

弁護士
荒川 香遥

婚姻中に購入した共有不動産は財産分与の対象となる財産に含まれます。以下では、離婚時の財産分与制度の概要について説明します。

（1）財産分与とは

財産分与とは、夫婦が共同生活を送る中で維持・形成した財産を離婚時に公平に分配する制度です。

財産分与の対象となる財産のことを「共有財産」といい、婚姻期間中に夫婦の協力関係に基づいて維持・形成した財産は、財産の名義の如何を問わず共有財産に含まれます。共有財産に該当する主な財産には、以下のようなものが挙げられます。

・現金、預貯金

・不動産（土地、建物）

・有価証券

・保険

・退職金

・住宅ローンなどの負債

婚姻中に自宅を購入した場合には、自宅も共有財産にあたりますので財産分与の対象に含めることができます。また、財産分与の対象となる共有財産には、プラスの財産だけではなくマイナスの財産も含まれます。そのため、自宅を購入する際に住宅ローンを組んでいた場合には、住宅ローンも財産分与の対象に含まれます。

（2）財産分与の割合は2分の1が原則

財産分与をする場合、対象となる共有財産をどのような割合で分けるのかが問題になりますが、基本的には財産分与の割合は2分の1とされています。

これは夫婦の財産形成・維持に対する貢献度が等しいと考えられているのがその理由です。

不動産が夫婦の共有名義になっている場合、夫婦それぞれの共有持分が設定されていると思いますが、財産分与の場面では、共有持分の割合に関わらず、2分の1の割合で対象となる財産を分配していくことになります。

2、財産分与で共有状態を解消する方法

弁護士
荒川 香遥

不動産が夫婦の共有名義になっている場合、そのままでは離婚後にさまざまなトラブルが生じる可能性があります。そのため、不動産の共有状態は、離婚時の財産分与によって解消するべきでしょう。以下では、財産分与で共有状態を解消する方法について説明します。

（1）夫または妻の単独名義にする

離婚後も夫または妻が自宅に住み続ける場合には、共有名義の自宅を夫または妻の単独名義に変更する財産分与を行います。

夫婦の共有名義になっている不動産の名義変更をする場合、住宅ローンの有無が重要なポイントになります。以下では、住宅ローンの有無に応じた財産分与の方法を説明します。

①住宅ローンが残っていない場合

住宅ローンが残っていない場合、財産分与を原因として夫婦の一方の共有持分を他方に移転することで共有状態を解消することができます。

もっとも、実際には他にもさまざまな財産がありますので、具体例をみていきましょう。

上記の例では、夫婦の共有財産は、6000万円になります。離婚後も引き続き夫が自宅に住むという場合には、夫が自宅不動産を取得しますので、残りの財産を夫と妻で以下のように分けることになります。

②住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合、夫婦の合意だけでは不動産の共有状態を解消することはできません。なぜなら、自宅不動産は、住宅ローンを借りている金融機関の担保が設定されていますので、金融機関に無断で名義変更をしてしまうと、契約違反となり住宅ローンの一括返済を求められるリスクがあるからです。

住宅ローンが残っている状態で共有状態を解消するには、金融機関の同意を得る必要がありますが、離婚という夫婦の個人的な事情では金融機関の同意を得ることはできません。そのため、自宅に住み続ける側が住宅ローンの借り換えをして、自宅の名義を単独名義に変更するしかないでしょう。

（2）共有不動産を売却する

夫婦のどちらも離婚後は自宅に住む予定がないという場合には、共有不動産を売却することで共有状態を解消することができます。

共有不動産を売却できれば、売却後の現金を財産分与で分けることになりますので、不動産のままで財産分与するよりも簡単に財産分与を行うことができます。住宅ローンが残っている場合でも、自宅の評価額が住宅ローンを上回っていれば住宅ローンを完済できますし、自宅の評価額が住宅ローンを下回っていたとしても、金融機関との交渉で任意売却をすればローンの残債を減らすことができます。

3、共有不動産が含まれる財産分与の流れ

弁護士
荒川 香遥

夫婦の共有財産に共有名義の不動産が含まれる場合には、以下のような流れで財産分与の手続きを行います。

（1）財産目録を作成する

まずは、財産分与の対象となる財産を把握するために財産目録の作成を行います。

現金、預貯金、不動産、有価証券、保険、退職金などのプラスの財産だけではなく、住宅ローンなどのマイナスの財産についてもリストアップしていきます。

ただし、以下のような財産は「特有財産」に該当し、財産分与の対象にはなりませんので財産目録から除外しなければなりません。

・婚姻前から貯めていた預貯金

・相続や贈与により取得した財産

・別居中に築いた財産

なお、相手が財産を隠している可能性もありますので、しっかりと財産調査を行うことが重要です。

（2）住宅ローンがある場合は金融機関に連絡する

住宅ローンを借りている金融機関の同意なく不動産の名義変更をしたり、債務者が自宅から出ていくと契約違反を理由に一括返済を求められるリスクがあります。

そのため、住宅ローンが残っている場合、事前に金融機関に連絡して、今後の手続きについて相談しておきましょう。

（3）不動産業者に依頼して共有不動産の査定をしてもらう

不動産が財産分与の対象となる財産に含まれている場合、不動産の評価額がわからなければ財産分与の話し合いを進めることができません。

そのため、不動産の評価額を明らかにするために不動産業者に依頼して、共有不動産の査定をしてもらいましょう。その際には複数の不動産業者に査定を依頼するべきです。そうすることで適正な評価額を把握することが可能になります。

（4）財産分与の方法について話し合いをする

夫婦で話し合いを行い、どのような方法で、どのような財産を、どのような割合で分けるのかを決めていきます。

共有財産に不動産が含まれている場合、共有状態のままでは離婚後にトラブルが生じる原因になりますので、できる限り単独名義にするまたは売却する方法で共有状態を解消した方がよいでしょう。

（5）合意がまとまったら離婚協議書を作成する

財産分与に関する話し合いがまとまったら離婚協議書を作成し、合意内容をまとめておきましょう。

なお、話し合いが難航する場合には、離婚調停や離婚裁判にまで発展するケースもあります。

4、共有不動産の財産分与をする際の注意点

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の財産分与をする際には、以下の点に注意が必要です。

（1）財産分与の請求ができるのは離婚後2年以内

財産分与は、離婚後でも請求することができますが、離婚成立から2年という期間制限がありますので、権利が消滅する前に請求しなければなりません。

なお、離婚後2年以内に財産分与の請求をすれば足り、実際に財産分与が完了したのが2年を経過していたとしても問題ありません。

（2）共有状態のままだとさまざまなリスクがある

離婚後も不動産を共有状態のままにしておくと、以下のようなリスクが生じます。

そのため、離婚時にはできる限り財産分与によって不動産の共有状態を解消するようにしましょう。

（3）共有不動産の財産分与に伴い発生する税金

離婚時による財産分与によって共有持分を譲渡したとしても、原則として贈与税や不動産取得税は発生しません。また、共有不動産を売却する場合も譲渡所得（利益）が3000万円以下の場合には、譲渡所得税はかかりません。このように共有不動産の財産分与をしたとしても、基本的には税金は発生しないといえます。

ただし、共有名義を単独名義に変更する際には、法務局で名義変更の手続きが必要になりますが、その際には登録免許税がかかります。

5、まとめ

自宅を共有名義にしている夫婦の方もいると思います。円満に暮らしている間は共有状態でも特段問題は生じませんが、離婚する際には、できる限り財産分与によって共有名義を解消した方がよいでしょう。なぜなら、離婚後も共有名義のままにしておくと、自由に自宅を処分できないなどのリスクがあるからです。

離婚の共有不動産に関する問題を解決するには、不動産問題に詳しい弁護士のサポートが不可欠となりますので、まずは、ダーウィン法律事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

所属弁護士・事務所詳細はこちら

関連記事

兄弟で不動産を共有してはいけない？後悔しないための法的対策

共有名義の落とし穴｜不動産を親子共有名義にするリスクと回避策

賃貸借契約で共有物の管理行為に該当する具体例を弁護士が解説

使われていない共有不動産のトラブルとその解決方法を弁護士が解説

収益不動産のよくある共有トラブルとその解決方法を弁護士が解説

共有不動産を現金化する5つの方法とトラブル回避のポイントを解説