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共有不動産は、そのままではうまく活用できず、トラブルの原因になることから現金化を考えている人もいると思います。

共有不動産を現金化する方法には、主に5つの方法があり、それぞれ異なる特徴を有しています。他の共有者から同意が得られるかどうかによって選択すべき方法が変わってきますので、まずは共有者同士でしっかりと話し合って現金化の方法を検討していくようにしましょう。

今回は、共有不動産を現金化する5つの方法とトラブル回避のポイントについて、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、共有不動産を現金化する5つの方法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産を現金化したいときはどのような方法をとればよいのでしょうか。以下では、共有不動産を現金化する5つの方法について説明します。

（1）共有者全員の同意を得て共有不動産全体を売却する

共有不動産を現金化する方法の1つ目は、共有者全員の同意を得て共有不動産全体を売却する方法です。

共有不動産を現金化した後は、各共有者の共有持分に応じて、現金を分配します。この方法は、一般の不動産取引相場に基づいて売却ができますので、好条件で売却できる可能性があります。

ただし、共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要になりますので、一人でも反対している共有者がいる場合にはこの方法をとることはできません。

（2）共有者全員の共有持分を買い取って共有不動産全体を売却する

共有不動産を現金化する方法の2つ目は、共有者全員の共有持分を買い取って共有不動産全体を売却する方法です。

この方法は、1つ目の方法と同様に一般の不動産取引相場に基づいて売却できますので、好条件で売却できる可能性があります。また、1つ目の方法では、すべての共有者の足並みを揃えなければなりませんので、共有者の数が多いと非常に手間がかかるというデメリットがあります。しかし、この方法であれば共有者が1人で手続きを行うことができますので、手続き的な負担を大幅に軽減することができます。

ただし、共有者全員の共有持分を買い取るためには、それなりの経済力が必要になりますので、共有不動産の評価額によっては多額の資金を準備しなければなりません。

（3）第三者に共有持分を売却する

共有不動産を現金化する方法の3つ目は、第三者に共有持分を売却する方法です。

共有不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要になりますので、一人でも反対する共有者がいると共有不動産全体の売却はできません。しかし、共有持分であれば共有者が自由に処分することができますので、他の共有者の同意が得られないという場合には、共有持分の売却による現金化を検討してみるとよいでしょう。

ただし、共有持分だけでは利用価値が乏しいため、売却できたとしても不動産取引相場よりも低い金額になる傾向があります。第三者への売却を検討している方は、共有持分に特化した買取業者に相談してみるとよいでしょう。

（4）他の共有者に共有持分を売却する

共有不動産を現金化する方法の4つ目は、他の共有者に共有持分を売却する方法です。

共有持分を利用価値が乏しいため一般の方への売却は困難ですが、共有者であれば共有持分を必要とする理由・動機がありますので、売却に応じてくれる可能性があります。特に、共有持分の取得により、持分割合が過半数を超える共有者がいれば積極的に買い取りを検討してくれるでしょう。

ただし、共有持分の売却だと不動産全体の売却に比べて、手元に残すことができる現金は少なくなる傾向がある点に注意が必要です。

（5）共有物分割請求訴訟により売却する

共有不動産を現金化する方法の5つ目は、共有物分割請求訴訟により共有不動産を売却する方法です。

共有物分割請求訴訟とは、共有不動産の共有状態を解消するために利用することができる訴訟手続きです。共有物分割請求訴訟を提起すれば、裁判所が決定した方法によって、共有不動産（共有持分）を処分し、現金化することができます。

共有物分割請求訴訟による解決方法には、主に以下の3つが挙げられます。

ただし、共有物分割請求訴訟による解決手段の選択は、裁判所の決定に委ねられますので、自分が希望する方法で現金化できるとは限りません。

2、共有不動産を現金化するまでの流れ

弁護士
荒川 香遥

共有不動産を現金化する方法がわかったところで、次は、共有不動産を現金化するまでの一般的な流れをみていきましょう。

（1）不動産業者に査定を依頼する

共有不動産を現金化する場合、まずはどのくらいの金額で売却できるのかを把握するために、不動産業者に査定を依頼します。

共有不動産全体を売却する場合と共有持分を売却する場合とでは、査定額が大きく変わってきますので、今後の検討材料にするためにも両方の査定額を出してもらうとよいでしょう。

（2）他の共有者と協議して売却方法を検討する

不動産業者の査定が出そろった段階で、他の共有者と協議をして売却方法を検討します。

共有者全員の同意が得られるようであれば共有不動産全体を売却した方が有利な条件で現金化できますので、まずは共有不動産全体の売却を目指して話し合いを進めていくようにしましょう。

（3）売却先を探す

共有不動産の売却方法が決まったら、次は売却先を探さなければなりません。

共有不動産全体の売却であれば、一般の不動産業者に売買の仲介を依頼することになりますが、共有持分の売却になると一般の不動産業者では取り扱ってくれないこともあります。そのため、共有持分の売却をする場合は、共有持分の買い取りを専門にする不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

（4）売買契約の締結

共有不動産（共有持分）の売却先が見つかったら、売買契約の締結を行います。

売買契約の締結の際には、さまざまな書類を用意する必要がありますが、一般的な必要書類としては、以下のようなものが挙げられます。

• ・登記済権利証（登記識別情報）
• ・固定資産税の納税通知書
• ・住民票
• ・印鑑証明書
• ・本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）

共有不動産全体を売却する場合、上記書類は共有者全員の分を用意しなければなりません。

（5）決済・所有権移転登記

共有不動産の売買契約締結後は、契約内容に従い、代金の支払いと所有権移転登記の手続きを行います。

所有権移転登記には、専門的な知識が必要になりますので、司法書士に依頼するのが一般的です。

（6）確定申告

共有不動産を売却する場合、譲渡所得税の納付が必要になるケースがあります。その場合には確定申告の手続きが必要になります。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて以下のように定められています。

譲渡所得税の申告に関してわからないことがあれば、専門家である税理士に相談してみるとよいでしょう。

3、共有不動産の現金化以外で共有状態を解消できる方法

弁護士
荒川 香遥

不動産の共有状態を解消する方法は、共有不動産の現金化だけではありません。以下では、共有不動産の現金化以外で共有状態を解消できる方法について説明します。

（1）共有持分の放棄

共有持分の放棄とは、共有者が自分の共有持分を放棄して、他の共有者に帰属させる手続きです。

共有不動産の現金化の方法として、共有持分の売却という方法がありましたが、共有持分の売却は、売主と買主の合意がなければ行うことができません。しかし、共有持分の放棄であれば、共有者が単独で行うことができますので、他の共有者の協力は不要です。

共有持分の放棄は、他の共有者に対する意思表示だけでできますが、口頭での意思表示ではトラブルの原因になりますので、必ず内容証明郵便を利用するようにしてください。

（2）共有持分の贈与

共有持分の贈与とは、共有者が自分の共有持分を無償で譲渡する手続きです。

共有持分の売却であれば、買主から売却の対価を得ることができますが、共有持分の贈与は無償で共有持分を無償で手放す方法ですので、対価を得ることはできません。また、共有持分を贈与する相手は、共有者が自由に選ぶことができますので、他の共有者だけではなく第三者に贈与することも可能です。

ただし、贈与をするには相手（受贈者）の合意が必要になりますので、共有持分の放棄のように自分の意思だけで贈与することはできません。

4、共有不動産の現金化でトラブルを回避するための対処法

弁護士
荒川 香遥

共有不動産の現金化で生じ得るトラブルを回避するには、以下のような対処法が考えられます。

（1）複数の不動産業者に査定を依頼する

共有不動産を現金化する際には、共有不動産の評価額で揉めることがあります。

そこで、不動産業者に共有不動産の査定を依頼する場合には、複数の不動産業者に査定を依頼するようにしてください。複数の不動産業者から査定をしてもらうことで、共有不動産の適正な価格相場を把握できますので、共有不動産の評価額に関するトラブルを回避できる可能性が高くなるでしょう。

（2）共有者同士で時間をかけて話し合いをする

共有不動産の現金化に伴うトラブルは、共有者間のコミュニケーション不足で生じるケースが多いです。共有者同士で面識がなかったり、疎遠な共有者がいると、うまく話し合いができずトラブルに発展することも少なくありません。

共有不動産を早く現金化したいという事情も理解できますが、焦って現金化を進めるとトラブルの原因になりますので、共有者同士で時間をかけてじっくりと話し合いをしていくことが大切です。

5、まとめ

共有不動産を現金化する方法には、本コラムで紹介した5つの方法があります。基本的には共有者同士の話し合いで現金化を進めることができますが、それが難しい場合には、共有物分割請求訴訟の提起が必要になります。

共有物分割請求訴訟の手続きは、知識や経験がなければ対応が困難ですので、当事者同士の話し合いで共有不動産の現金化が難しいという場合には、専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。

ダーウィン法律事務所では、不動産に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、共有不動産に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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