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共有不動産の共有状態を解消する手段に共有物分割請求訴訟があります。共有物分割請求訴訟により競売を命じる判決が確定した場合、形式的競売の申立てが必要になります。

共有不動産に抵当権が設定されている場合でも形式的競売の申立てをすることは可能ですが、抵当権者との関係でいくつか注意すべきポイントがあります。

今回は、抵当権が設定された不動産の形式的競売における注意点について、不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、形式的競売とは

弁護士
荒川 香遥

形式的競売とはどのような手続きなのでしょうか。以下では、形式的競売の概要と抵当権が設定された共有不動産に関する形式的競売の可否を説明します。

（1）形式的競売は共有状態を解消する方法の1つ

形式的競売とは、債務の精算を目的とした競売ではなく、共有物分割や遺産分割の手続きにおいて不動産の換価を目的とした競売手続きです。

（2）抵当権付きの共有不動産であっても形式的競売可能

共有不動産に抵当権が設定されていたとしても、それを理由に形式的競売が制限されることはありません。形式的競売であっても、対象物件が競落されれば、担保権者への配当が行われますので、直ちに担保権者の不利益になるわけではないからです。

しかし、対象不動産の売却基準価格によっては、担保権者が十分な債権回収を図ることができず不測の損害を被るケースもあります。そのような場合には、後述する「無剰余取消」により形式的競売が取り消される可能性がありますので注意が必要です。

2、抵当権付き不動産の形式的競売では無剰余取消に注意が必要

弁護士
荒川 香遥

抵当権が設定された不動産の形式的競売を行う場合は、無剰余取消に注意が必要です。

（1）無剰余取消とは

無剰余取消とは、競売手続きにおいて不動産の買受可能価額では債権者が債権を回収できない場合に、競売手続きを取り消すことをいいます。

一般的な競売手続き（担保不動産競売）では、抵当権などを設定した担保権者が債権回収を目的として行いますので、申立債権者にまで配当が回ってこなければ、競売手続きを利用する意味がありません。そこで、民事執行法では、無剰余取消の制度を設け、無益な競売手続きを取り消すことを可能にしています。

（2）形式的競売における無剰余取消の適用の有無

形式的競売にも無剰余取消が適用されるかどうかは、条文上は明らかではありません。形式的競売に無剰余取消が適用されるかは、形式的競売が「消除主義」と「引受主義」のどちらを採用するかによって結論が変わってきます。

形式的競売では、不動産に付着する担保権などの負担は、競売により消滅し、買受人は負担のない不動産を取得するという「消除主義」が採用されています。

競売後も不動産に設定された担保権などが買受人に引き継がれる「引受主義」であれば、無剰余取消を適用しなくても、担保権者に不利益はありませんが、消除主義が採用さていることから、債権者への不測の損害を防ぐために形式的競売にも無剰余取消が適用されます。

（3）オーバーローン不動産を対象とする共有物分割請求は権利濫用？

オーバーローンの不動産を対象として共有物分割請求訴訟を提起したとしても、無剰余取消により形式的競売が実現しない可能性があります。そのため、共有物分割請求に反対する共有者から権利濫用にあたる旨の主張をされることがあります。

しかし、形式的競売においても担保権者が手続きに同意をしてくれれば、形式的競売の手続きが取り消されることはなく、その後の不動産市況の変化によっては剰余金が発生する可能性も否定できません。

そのため、無剰余取消により形式的競売が実現しない可能性があるからといって、共有物分割請求が権利の濫用にあたるということはありません。

3、抵当権付き不動産の形式的競売に関する判例の紹介

弁護士
荒川 香遥

以下では、抵当権付き不動産の形式的競売に関する判例を紹介します。

（1）共有物分割による形式的競売でも無剰余取消の適用を認めた判例｜最高裁平成24年2月7日決定

【事案の概要】

共有物分割訴訟で勝訴した原告は、共有物分割による形式的競売の申立を行い、裁判所による競売開始決定が出ました。

本件不動産には、A信用金庫による極度額9000万円の根抵当権、B銀行による極度額9000万円と極度額8500万円の根抵当権が設定されていました。

ところが、売却不動産の売却基準価格が4629万円と定められたため、裁判所は、「本件不動産の買受可能価格が、手続費用及び差押債権者の債権に優先する債権の合計額（見込額）に満たない」ことを通知しました。しかし、原告が保証の供託などをしなかったことから、無剰余取消により、本件競売を取り消す旨の決定を行いました。

このような裁判所の決定に対し、原告が執行抗告・許可抗告を行った結果、出されたのが本決定になります。

【裁判所の判断】

裁判所は、「民法258条2項所定の競売を命ずる判決に基づく不動産競売について、民事執行法59条が準用されることを前提として同法63条が準用されるものとした原審の判断は、正当として是認することができる」として、形式的競売の場合でも民事執行法の無剰余取消の規定が適用されると判断しました。

（2）無剰余取消になる可能性があっても権利濫用にはあたらないとした裁判例｜京都地裁平成22年3月31日判決

【事案の概要】

原告らと被告らが共有する本件土地について、共有状態を解消するために、原告らが競売を命じる方法による共有物分割を求めた事案です。

本件土地には、A信用金庫による極度額3億6000万円の根抵当権が設定されていて、現在の被担保債権の残高は9000万円以上になります。他方、本件土地の評価額は約6700万円であるため、オーバーローンの状態にありました。

そのため、被告らからは、本件訴訟が権利の濫用にあたる旨の主張がなされました。

【裁判所の判断】

裁判所は、以下のように判示して、本件共有物分割請求は権利の濫用にはあたらないと判断しました。

4、共有物分割請求を弁護士に依頼するメリット

弁護士
荒川 香遥

以下のようなメリットがありますので、共有物分割請求は、弁護士に依頼するのがおすすめです。

（1）最適な方法を提案してくれる

形式的競売は、共有不動産の共有状態を解消する手段の一つですが、それ以外のも共有状態を解消する手段にはさまざま方法があります。早期に共有状態を解消するには、事案に応じた最適な方法を選択する必要がありますので、まずは弁護士に相談するようにしましょう。

不動産問題に詳しい弁護士であれば、具体的な状況をヒアリングした上で、最適な方法を提案してもらうことができます。

（2）代理人として対応してくれる

共有状態を解消する手段がわかったとしても、知識や経験に乏しい方がご自身ですべての手続きに対応しなければならないのは負担が大きいといえるでしょう。また、誤った知識で対応してしまうと、不利な内容での解決になるリスクもありますので、自分だけで対応するのは危険です。

弁護士に依頼すれば、弁護士があなたの代理人として対応してくれますので、手続き的な負担を大幅に軽減することができます。また、専門家である弁護士が相手と交渉してくれますので、法的に適正な条件で解決に導いてくれるでしょう。

（3）裁判手続きも任せられる

共有不動産に関する争いが話し合いでは解決できなときは、裁判所の共有物分割請求訴訟を提起する必要があります。裁判は、専門的かつ複雑な手続きになりますので、知識や経験がなければ適切な対応が難しいといえます。

弁護士に依頼すれば交渉から引き続き裁判の手続きも任せられますので、トラブルが解決するまで安心して任せることができます。

5、まとめ

抵当権が設定された不動産であっても形式的競売を利用することは可能です。しかし、抵当権者に十分な配当を行うことができない事案では、無剰余取消により形式的競売の手続きが取り消されてしまうリスクがありますので注意が必要です。

共有不動産の共有状態を解消する方法には、さまざまな方法がありますので、ご自身の状況に応じた適切な手段を選択するためにも、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、共有不動産に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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