ダーウィン法律事務所
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相続などで取得した土地や建物が共有名義になっていることがあります。不動産の共有者がどこの誰であるか把握していればよいですが、そうでない場合には共有者の調査が必要になってきます。なぜなら、不動産の処分をする際には、共有者全員の同意が必要になりますので、共有者がわからないままでは不動産の処分を行うことができないからです。

今回は、不動産の共有者の調査方法と共有者が不明な場合の対処法を不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、不動産の共有者の調査方法とは？

弁護士
荒川 香遥

不動産の共有者は、どのように調べればよいのでしょうか。以下では、不動産の共有者の調査方法について説明します。

（1）登記事項証明書の取得

不動産の共有者を調べる場合、まずは対象となる不動産の登記事項証明書を取得しましょう。

登記事項証明書とは、法務局の登記簿に記録された不動産の情報や所有者の情報などが記録された公的な証明書です。たとえば、土地の登記事項証明書には、主に以下のような事項が記載されています。

登記事項証明書の権利部（甲区）には、所有権に関する事項が記載されていますので、共有者がいる場合、その部分に共有者の氏名、住所、共有持分の割合などが記載されています。

登記事項証明書の取得方法には、以下の3つの方法があります。

①法務局の窓口で取得する方法

登記事項証明書は、法務局の窓口で取得することができます。法務局であれば全国どこでも取得できますので、最寄りの法務局で申請するとよいでしょう。

②郵送で取得する方法

登記事項証明書は、法務局の窓口ではなく郵送で取得することも可能です。

登記事項証明書を郵送で取得する場合には、申請書と手数料、返信用封筒を同封して法務局に郵送すれば、後日法務局から対象の登記事項証明書が返送されてきます。

③オンラインで取得する方法

登記情報提供サービスを利用することで、オンラインで登記情報を確認することができます。

登記情報は、登記事項証明書とは異なり公的な証明書類として利用することはできませんが、登記事項証明書と同じ記載事項をオンラインで確認することができますので、非常に便利な手段です。

誰が共有者であるのかを知りたいというだけであれば、簡易かつ迅速に情報を取得できる登記情報提供サービスの利用がおすすめです。

（2）住民票の取得

登記事項証明書を取得することで共有者の氏名と住所を把握することができますが、登記事項証明書に記載されている住所が最新の住所ではない可能性があります。

そこで、共有者の住所を把握したら、次の段階として、共有者の住民票を取得し、現在もその住所に居住しているかどうかを確認します。

住民票の請求をすることができるのは、本人または同じ世帯の家族などに限定されていますが、住民票の請求をする正当な理由がある場合には第三者であっても請求が可能です。不動産の共有者は、民法上、他の共有者への共有物分割請求権が認められていますので、住民票を請求する正当な理由が認められるでしょう。

なお、共有者が登記事項証明書記載の住所から転出していた場合、住民票の除票に転出先の住所が記載されていますので、転出先の市区町村に住民票を請求し、住所を確認していくことになります。

2、登記簿上の共有者が亡くなっている場合の調査方法

弁護士
荒川 香遥

登記簿上の共有者がすでに亡くなっている場合には、亡くなった共有者の相続人が共有持分を引き継ぎます。そのため、亡くなった共有者の相続人を調査する必要がります。以下では、登記簿上の共有者が亡くなっている場合の相続人の調査方法を説明します。

（1）共有者の戸籍謄本などを取得

登記簿上の共有者が亡くなっていることが判明したときは、登記簿上の共有者の相続人を調査するために、亡くなった共有者の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本を取得します。

戸籍謄本などの請求は、戸籍に記載されている本人や一定範囲の親族に限って認められますが、戸籍謄本などを請求する正当な理由がある場合に第三者でも請求が可能です。先ほどの住民票の場合と同様に、共有者であれば正当な理由が認められますので、亡くなった共有者の戸籍謄本などを取得することが可能です。

（2）相続人の戸籍附票を取得

亡くなった共有者の戸籍謄本などから相続人が判明したら、次は、相続人の戸籍附票を取得します。

相続人の戸籍謄本には、住所が記載されていませんので、戸籍謄本記載の情報だけでは、相続人に連絡を取るために必要な情報を得ることができません。そこで、相続人の戸籍附票が必要になります。

戸籍附票とは、戸籍に記載されている人の住所の履歴が記録された書類で、本籍地の市区町村で保管されています。戸籍附票は、対象者の本籍地がわかれば請求することができますので、戸籍謄本から本籍地が判明した相続人の住所を把握することができます。

（3）相続人に手紙を送付

戸籍附票から住所が判明したら、相続人の住所地に宛てて手紙を送付します。

相続人に住所地を訪ねて直接話し合いをするという方法もありますが、突然、見ず知らずの第三者が訪ねてくると相手も警戒してしまいますので、まずは手紙を送付する方法がおすすめです。

手紙に対して返信があれば、次は電話、メール、面談など適宜の方法で連絡を取り合うとよいでしょう。

3、調査をしても共有者がわからないときの対処法

弁護士
荒川 香遥

上記のような調査をしても共有者がわからないという場合があります。そのような場合は、以下のような方法を検討してみましょう。

（1）不在者財産管理人の選任

不在者財産管理人制度とは、財産の所有者が行方不明で連絡も取れないような状態である場合に、家庭裁判所によって選任された不在者財産管理人が本人に代わって財産の管理および保存を行う制度をいいます。

共有者の調査を尽くしても、共有者の所在がわからず行方不明になっているという場合には、不在者財産管理人の選任を申し立てることで、共有不動産の売却などが可能になります。

（2）失踪宣告の申立て

失踪宣告制度とは、生死不明な人に対して、法律上死亡したものとみなす制度をいいます。

共有者が生死不明の状態になったときは、裁判所に失踪宣告の申立てをして、それが認められれば、共有者は死亡したものとみなされますので、共有者の相続人との間で共有不動産の売却などを進めていくことができます。

失踪宣告制度には、普通失踪と特別失踪の2種類がありますが、一般的に利用されるのは、普通失踪になります。

4、不動産の共有者の調査は弁護士にお任せください

弁護士
荒川 香遥

不動産の共有者がわからなくてお困りの方は、不動産問題に詳しい弁護士に相談・依頼することをおすすめします。

（1）職務上請求により共有者を明らかにできる

不動産の共有者がわからない場合、不動産登記事項証明書を取得して、誰が共有者になっているかを確認します。

共有者が生存している場合には、住民票を取得して住所を確認しますが、共有者が亡くなっている場合には、共有者の出生から死亡までの連続した戸籍謄本などの取得が必要になってきます。不慣れな方では、調査に漏れが生じてしまったり、調査が完了するまでに長時間を要することもありますので、共有者の調査は弁護士に任せるべきでしょう。

弁護士であれば職務上請求により迅速かつ正確に共有者が誰であるかを明らかにすることができます。自分だけでは不安があるという方や時間・手間を軽減したいという方は、まずは弁護士にご相談ください。

（2）代理人として共有者と交渉ができる

調査の結果、共有者が判明したら、共有者との話し合いを行い、共有不動産の処分などを決めていく必要があります。

しかし、共有者同士の関係性が希薄なケースでは、お互いに相手のことを警戒しているため、スムーズに交渉が進まないことも珍しくありません。このような場合には弁護士に交渉を任せるのがおすすめです。弁護士が代理人として交渉の窓口になれば、相手も安心して交渉のテーブルにつくことができますので、スムーズに話し合いを進めることができます。また、弁護士から法的正当性を示しつつ、解決策を提案すれば相手の納得も得られやすいといえるでしょう。

（3）法的手段が必要な場合も対応できる

他の共有者との話し合いで解決できない場合は、調停や訴訟などの法的手段が必要になります。

このような法的手段は、知識や経験に乏しい一般の方では対応が困難ですので、専門家である弁護士に任せるべきでしょう。弁護士であれば状況に応じた適切な手段を選択して、共有不動産に関する問題を解決に導いてくれるはずです。

5、まとめ

共有者がどこの誰であるかわからない状態だと、不動産の売却などを行うことができませんので、まずは共有者の調査が必要になります。共有者の調査方法は、共有者が生存しているか死亡しているかによって対応が異なりますので、自分だけでは手続きに不安があるという場合は、専門家である弁護士に相談するのがおすすめです。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、共有不動産に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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