ダーウィン法律事務所
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道路には、個人が所有する「私道」と自治体が所有・管理する「公道」の2種類があります。また、指導には、所有者が1人のものと複数の所有者で共有する「共有私道」があります。

共有私道については、共有持分を有する共有者との間でトラブルが生じるリスクがありますので、その特徴やメリット・デメリットをしっかりと理解した上で購入を検討することが大切です。

今回は、私道の共有持分とは何か、共有私道でよくあるトラブルと注意点を不動産問題に詳しい弁護士が解説します。

1、私道と共有持分の基本

弁護士
荒川 香遥

私道の共有持分とはどのようなものなのでしょうか。以下では、私道と公道の違い、2種類ある私道の共有形態について説明します。

（1）公道と私道の違い

道路には、「公道」と「私道」の2種類があります。

公道は誰でも通行できる道路ですが、私道については基本的には所有者である個人が利用する道路ですので、誰でも自由に通行できるものではありません。

（2）私道の共有には2つの種類がある

私道には、所有者が1人の私道と複数人の所有者で共有する「共有私道」があります。また、共有私道については、「共同所有型私道」と「相互持合型私道」の2種類が存在します。

以下では、2種類の共有私道の形態をみていきましょう。

①共同所有型私道

共同所有型私道とは、1筆の土地である私道を複数人で共有する方法です。

私道の共有者は、各自が所有する土地の敷地面積に応じた私道持分を有しており、共有者全員に私道全体を利用する権利があります。そのため、他の共有者の承諾を得ることなく私道を通行することができます。

②相互持合型私道

相互持合型私道とは、私道を土地所有者の数に応じて複数に分筆し、分筆後の私道を各自が単独で所有する方法です。

相互持合型私道は、外見上は1つの道路に見えますが、実際には複数に分筆され、各自他単独名義で所有権を有しているのが特徴です。道路の通行のためには他人が所有する私道を通らなければなりませんので、私道所有者の承諾が必要になります。そのため、「通行地役権」という権利が設定されるのが一般的です。

2、私道を共有持分とするメリットとデメリット

弁護士
荒川 香遥

私道を共有持分にするとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下では、私道を共有持分とするメリットとデメリットについてみていきましょう。

（1）私道を共有持分とするメリット

共有私道を持つことのメリットは、土地が公道に接していなくても建物を建築できるという点です。

建築基準法では、建物を建築する場合、4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定められています。公道に接していない土地については、原則として建築許可が下りませんが、公道に接している私道がある場合には、建築基準法上の規制をクリアできますので、建物を建築することが可能です。

共同所有型私道または通行地役権が設定された相互持合型私道については、私道所有者であれば公道と同じように通行することができますので、道路の通行で不便になることもありません。

（2）私道を共有持分とするデメリット

共有私道を持つことのデメリットには、以下のようなものが挙げられます。

①固定資産税がかかる

共有私道を持つことのデメリットの1つ目は、固定資産税がかかるという点です。

共有私道は、個人の資産とみなされますので、土地・建物などの一般的な不動産と同様に固定資産税の課税対象となります。そのため、共有私道の所有者には、税金の負担が生じるというデメリットがあります。

ただし、多数人の利用に供されている私道については、その公共性を考慮して、申請により固定資産税が免除されるケースもあります。

②道路の修繕費用を負担しなければならない

共有私道を持つことのデメリットの2つ目は、道路の修繕費用を負担しなければならないという点です。

公道であれば、道路の維持管理は自治体の責任になりますので、道路に陥没や亀裂などが発生した場合には、自治体の費用負担により修繕が行われます。他方、私道については私道の所有者の責任で道路の修繕を行わなければなりません。そのため、共有私道では、共有持分に応じて私道の共有者が修繕費用を支払わなければならないという負担が生じます。

3、私道を共有持分にすることで生じ得るトラブル

弁護士
荒川 香遥

私道を持つことで建築基準法上の接道義務をクリアできるというメリットがありますが、共有私道は、単独所有の私道とは異なり、以下のようなトラブルが生じる可能性があります。そのため、共有私道の購入は慎重に行うべきでしょう。

（1）道路の掘削工事ができない

共有私道では、公道から土地に上下水道・ガスなどのライフラインの引き込みをするために、私道の掘削工事が必要になるケースがあります。

単独所有の私道であれば他人の許可を必要とせずに自由に掘削工事を行うことができますが、共有私道では、共有者の許可が必要になります。そのため、共有者の承諾が得られず、掘削工事を行うことができないというトラブルが生じることもありました。

しかし、民法改正によりライフラインを引き込むため必要があれば、私道所有者の承諾なく掘削工事を行うことができるようになりましたので、従来のようなトラブルが生じるおそれはありません。ただし、承諾は不要ですが、事前の通知が必要になりますので、あらかじめ掘削目的、場所、方法などを私道所有者に通知しなければなりません。

（2）共有者により通行が妨げられる

共有私道では、私道の共有者全員が共有私道全体を利用する権利を有しています。

しかし、何らかの理由で共有者同士の関係性が悪化すると、他の共有者により私道の利用を制限または妨害されるなどのトラブルが発生することがあります。

このようなトラブルが発生した場合、当事者同士の話し合いで解決できなければ、裁判所の調停や訴訟などの法的手段が必要になりますので、当事者にとっては大きな負担となります。

（3）修繕費用や固定資産税を負担してくれない

共有私道の修繕費用や固定資産税は、各共有者が共有持分に応じて負担するのが原則です。

しかし、共有者の中には修繕費用や固定資産税を支払ってくれない人がいる可能性があります。共有私道の固定資産税の納税通知書は、代表者に対して届きますので、代表者が支払った固定資産税を各共有者の共有持分に応じて請求していくことになります。そのため、固定資産税の支払いに応じてくれない人がいると、代表者がその人の分まで負担しなければなりませんので、不公平な事態になってしまいます。

（4）私道の共有者が行方不明になる

共有私道に関する保存行為については、各共有者が単独で行うことができますが、管理行為については各共有者の持分に応じて過半数で決める必要があり、変更行為については共有者全員の同意が必要なります。

私道の共有者が行方不明になり連絡が取れない状態になると、管理行為や変更行為に該当する行為をすることができませんので、私道の維持・管理が困難な状況になるおそれがあります。

4、共有私道に面する土地を購入する際の注意点

弁護士
荒川 香遥

共有私道に面する土地の購入を検討中の方は、以下の点に注意が必要です。

（1）私道の権利関係を明確にする

共有私道には、共同所有型私道と相互持合型私道の2種類があり、どちらに該当するかによって予想されるトラブルの内容が変わってきます。

特に相互持合型私道である場合には、そのままでは他人の所有する私道を通行する権利がありませんので、通行地役権などの権利設定が必要になってきます。私道の権利関係をきちんと確認せずに土地を購入してしまうと、建物が建てられないなどのトラブルが生じる可能性もあるため、事前にしっかと確認することが大切です。

（2）他の共有者と連絡が取れるか確認する

購入を予定している土地が共有私道に面する土地である場合、私道の共有者全員と連絡が取れるかどうかの確認も重要なポイントになります。

そのため、このような問題がある共有私道に面する土地の購入は避けた方が賢明です。

（3）トラブルが生じたときは弁護士に相談する

共有私道に関するトラブルが生じたときは、すぐに弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士であれば代理人として他の共有者と交渉することができますので、法的観点から冷静に話し合いを進めることができます。また、交渉で解決できない場合には、調停や裁判などの法的手続きで解決を図ることもできます。個人で交渉や法的手段に対応するのは非常に困難だといえますので、専門家である弁護士に任せるのが安心です。

5、まとめ

共有私道は、メリットだけでなくデメリットもあり、将来的なトラブルも予想されますので、共有私道に面した土地の購入は慎重に検討する必要があります。共有私道に面した土地の購入後に、何らかのトラブルに巻き込まれてしまった場合には、弁護士によるアドバイスやサポートが不可欠になりますので、まずは弁護士に相談することをおすすめします。

ダーウィン法律事務所では、共有不動産に関する問題を豊富に取り扱っておりますので、共有不動産に関するお悩みは、当事務所までお気軽にご相談ください。

この記事を監修した弁護士

弁護士法人 ダーウィン法律事務所 代表弁護士

荒川 香遥

■東京弁護士会
■不動産法学会

相続、不動産、宗教法務に深く精通しております。全国的にも珍しい公正証書遺言の無効判決を獲得するなど、相続案件について豊富な経験を有しております。また、自身も僧籍を有し、宗教法人法務にも精通しておりますので、相続の周辺業務であるお墓に関する問題も専門的に対応可能です。

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