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title: "契約不適合担保責任（瑕疵）に関する知識や事例を解説"
date: 2023-09-14
author: 荒川香遥
slug: j-契約不適合担保責任（瑕疵）
permalink: https://realestate.darwin-law.jp/column/law-j/844/
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不動産を売買したが、白アリ、地盤沈下、地中埋設物、雨漏り、擁壁崩落、日照、越境、私道通行、掘削不許可、自殺など購入当初の予期しない出来事が発生した場合の法的責任などに関して、  

契約不適合担保責任（瑕疵）に詳しい弁護士が、契約不適合担保責任（瑕疵）に関する知識や事例について解説させていただきます。  

また、不動産売買の売主業者、媒介業者（仲介業者）が負うべき調査義務についても判例を踏まえて解説させていただきます。

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## 契約不適合担保責任（瑕疵）とは？

契約不適合責任とは、契約に基づき引き渡された目的物が契約内容と適合しない場合に、目的物を引き渡した側が負う責任のことをいいます。  

契約不適合責任は、2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」が名称変更されたものになりますが、その内容は、瑕疵担保責任とは大きく異なってきます。たとえば、瑕疵担保責任では、「隠れた瑕疵」があった場合に売主の責任を追及できましたが、契約不適合責任では、隠れた瑕疵かどうかではなく契約内容に適合しているかどうかが問題となります。  

また、瑕疵担保責任では、責任追及の手段は、損害賠償請求と契約解除の2つだけでしたが、契約不適合責任では、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の4つの手段が認められています。  

ご相談が寄せられるのが、雨漏り、シロアリ、地盤沈下、事故（自殺など）などの、物件自体の不適合です。そのほか、用途指定で営業できない、建物の高さ制限が重要事項と異なっていた、購入した収益物件のテナントにトラブルがあったなどの権利関係の不適合です。

## 契約不適合責任によって買主に認められている権利

### 瑕疵修補請求（追完請求）

生じている不具合を修正するための権利です。雨漏りであれば補修を求めたりするものです。不動産売買契約によって請求できる範囲が制限されているケースもあります。

### 代金減額請求

雨漏りのケースであればそれを直して欲しいと通知したにも関わらず、修理をしない場合には、その修理にかかる費用を代金から減額するように求めることが出来る権利です。

### 契約解除

軽微なものでは認められにくいですが、契約の目的が達成できない場合には、売買そのそのものを解除することができます。例えば、雨漏りが酷く、修理をするためには、いったん建物の解体などが必要な場合にはもはや建物として利用することの目的が達成できないので、解除を要求することが可能となります。

### 損害賠償請求権

各権利を行使しつつ、損害賠償請求権も並行して請求が可能です。購入した物件に雨漏りが発生し、一次的に引っ越しを余儀なくされた場合、雨漏りにより家財が汚損した場合など、そういった費用が賠償請求対象となります。

## もしも不動産売買などで契約トラブルが生じたら、契約不適合責任を行使できるか確認してみましょう

契約不適合責任は、つまるところ、「こういう気持ちで買ったのに（売ったのに）、こんなはずではなかった」というまずは心の中のお気持ちから考えることになります。軽微なものは弁護士を介入させる事案になじまないものもありますが、そもそも利用自体が制限されるケースでは金額も大きくなるため専門家を介在させることが結果として、時間も費用も削減できることもあります。  

ご相談時には、  

**①自分が思っていた「こうあるべき」という気持ち  

②実際の不具合の状況の整理（写真撮影等で客観的な資料）をご準備  

③売買契約関係書類（売買契約書、設備表、重要事項説明書）をご準備**  

くださいませ。

## 契約不適合責任を弁護士に依頼するメリット

契約不適合責任の検討は、不動産売買契約書、重要事項説明書の解釈のほか、建築基準法令の検討、現地視察、売買契約当事者の内心（気持ち）から、修繕方法のプランニングや損害額の算定など、専門的知見を要することになります。そのため、不動産法務を専門に扱う弁護士に相談することで、建築士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などのチームを編成し一体として事案の対応にあたることで、迅速かつ納得いく解決策のご提案が可能となります。最初の電話相談は無料ですのでお気軽にお問い合わせくださいませ。

## 契約不適合担保責任の関連情報・事例の紹介

契約不適合担保責任の基礎知識や解決方法、相談の流れや注意点などをを別のページにてご紹介しておりますので、是非ご活用ください。

### 1 契約不適合責任そのものの解説（総論）

[【不動産売買】契約不適合責任と瑕疵について弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/578/)
[契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い](https://realestate.darwin-law.jp/topic/723/)
[契約不適合責任の期限について](https://realestate.darwin-law.jp/topic/753/)
[契約不適合責任を制限する規定の有効性](https://realestate.darwin-law.jp/topic/759/)
[不動産売買における契約不適合責任の免責特約の有効性と注意点を解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/801/)
[契約不適合責任とは？買主の権利や注意点についてわかりやすく解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/822/)
[現状有姿特約の意味と売主の契約不適合責任の関係について解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/938/)
### 2 不動産業者の説明義務についてに解説

[事故物件の心理的瑕疵で告知義務が残る期間について](https://realestate.darwin-law.jp/topic/602/)
[不動産の「瑕疵（かし）」に関する媒介業者の調査・説明義務について弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/638/)
[違法建築の契約不適合責任と不動産仲介業者の調査・説明責任について](https://realestate.darwin-law.jp/topic/704/)
[不動産売買において仲介業者が負うべき法的責任とは？](https://realestate.darwin-law.jp/topic/854/)

### 3 個別事例についての解説

[事故物件と契約不適合責任について～心理的瑕疵と契約不適合責任の関係～](https://realestate.darwin-law.jp/topic/592/)
[老朽化した建物や設備は契約不適合（瑕疵）になるのか？弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/616/)
[シロアリや害虫が見つかった場合には契約不適合（瑕疵）になるか、不動産に強い弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/650/)
[地中埋設物がみつかった場合に契約不適合（瑕疵）になるか、不動産に強い弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/658/)
[土壌汚染、地盤沈下、液状化などの場合に契約不適合（瑕疵）になるか、弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/670/)
[周辺環境が悪い場合に契約不適合（瑕疵）になるか、不動産に強い弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/677/)
[借地権の目的である土地に瑕疵がある場合の契約不適合責任](https://realestate.darwin-law.jp/topic/687/)
[マンション設備に不備があった場合の契約不適合責任や不動産仲介業者の説明責任について](https://realestate.darwin-law.jp/topic/696/)
[水漏れがあった場合の契約不適合責任](https://realestate.darwin-law.jp/topic/714/)
[契約不適合責任の裁判例紹介](https://realestate.darwin-law.jp/topic/764/)
[築古物件・中古ビルで付帯設備に性能低下があった場合の契約不適合責任](https://realestate.darwin-law.jp/topic/771/)
[リフォームやリノベーションと契約不適合責任](https://realestate.darwin-law.jp/topic/777/)
[中古住宅の契約不適合責任｜雨漏りが起きた場合の対処法を解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/809/)
[事故物件の4つの瑕疵と契約不適合責任との関係をわかりやすく解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/816/)
[基礎のクラックは瑕疵？クラックが発生した場合のリスクと対処法を解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/827/)
[契約不適合責任とは？実際の事例を弁護士がわかりやすく解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/833/)
[土地の契約不適合責任とは？実際の裁判例に基づき弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/984/)
[基礎の施工不良と契約不適合責任について弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/1004/)
[外壁の欠陥と契約不適合責任について弁護士が解説](https://realestate.darwin-law.jp/topic/1229/)

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