--- title: "不動産の「瑕疵（かし）」に関する媒介業者の調査・説明義務について弁護士が解説" date: 2023-01-12 author: 荒川香遥 slug: 不動産の「瑕疵（かし）」に関する媒介業者の調 permalink: https://realestate.darwin-law.jp/topic/638/ --- 売買の対象となる不動産に瑕疵（かし=欠陥のこと）があると、売主だけではなく媒介業者（不動産仲介業者）にも責任が発生する可能性があります。 媒介業者はプロとして安全に売買できるように取引に関与するのですから、瑕疵についての調査や説明の義務が課されるのです。 媒介業者がきちんと物件についての調査や説明をしなかった場合、買主は媒介業者へ損害賠償請求できる可能性があります。 この記事では不動産の瑕疵（欠陥）についての不動産仲介業者の調査・説明義務の内容や範囲について解説します。これから不動産を購入される方などはぜひ参考にしてみてください。 [![](https://realestate.darwin-law.jp/wp-content/uploads/2024/01/スライド2-1.jpg)](https://realestate.darwin-law.jp/column/law-j/844/#example) ## 1.不動産の瑕疵とは 不動産の「瑕疵（かし）」とは、「欠陥」のことです。 瑕疵には物理的瑕疵と心理的瑕疵、法律的瑕疵の3種類があります。 ### 1-1.物理的瑕疵 建物や土地に物理的に認められる欠陥です。以下のような場合が該当します。 ●雨漏りがする ●シロアリが巣食っている ●地盤沈下が起こっている ●地中に埋没物がある ●土壌汚染されている ### 1-2.心理的瑕疵 心理的瑕疵とは、通常人が「物件を買いたくない」と考えるような、抵抗感をもたらす欠陥です。 いわゆる事故物件の場合に心理的瑕疵が認められます。 ### 1-3.法律的瑕疵 法律的瑕疵は、建物の再建築不可や土地の分筆不可などの法律上の制限です。 法律上、建築や分筆、売却などが制限されると買主は自由に物件を活用できないので不利益を受けてしまいます。そこで一種の瑕疵に位置づけられます。 ## 2.瑕疵があると契約不適合責任を問える 物件に瑕疵がある場合、買主は売主へ「契約不適合責任」を問えます。契約不適合責任とは、取引の対象物が契約目的に合致していない場合に発生する修理や代金減額、解除や損害賠償などの責任です。 契約の目的物に瑕疵があれば、買主は売主へ建物の修理や代金減額請求、契約の解除の主張や損害賠償請求できます。 ## 3.不動産仲介業者の調査や説明義務 不動産取引の場合、買主は売主へ契約不適合責任を問うだけではなく不動産仲介業者へも損害賠償請求できるケースがあります。 なぜ不動産仲介業者が責任を追うのか、理由をみてみましょう。 #### 法的根拠 不動産仲介業者は買主との間で不動産媒介契約を締結しています。 契約により、不動産仲介業者はプロとして買主が安全に取引できるように調査や説明を果たさねばなりません。それにもかかわらず不動産仲介業者がずさんな調査をしたりきちんと説明しなかったりすると、仲介業者は「債務不履行」の状態になります。 よって買主は債務不履行責任として、不動産仲介業者へ損害賠償請求ができるのです。 ## 4.不動産仲介業者の調査や説明義務の範囲 では不動産仲介業者はどこまでの調査や説明責任を負うのでしょうか？ 義務の範囲をみてみましょう。 ### 4-1.不動産仲介業者に求められる専門性の程度 不動産仲介業者に求められる調査・説明責任の範囲は、不動産仲介業者にどこまでの専門性が認められるかによって変わります。 高い専門性を求められるなら当然、調査や説明責任のレベルも高くなります。 一方、専門性が低ければ調査や説明責任のレベルも下がるでしょう。 不動産媒介業者は宅建士の資格さえ持っていればよく、不動産鑑定士や建築士の資格までは要求されていません。その意味で、建築の専門知識レベルや不動産鑑定評価レベルまでの調査や説明義務までは求められていないといえるでしょう。 ### 4-2.目視による現場確認は必須 不動産仲介業者は、目視によって現場を確認する必要があります。 物件の内外を確認しないで仲介業務を行うと、調査や説明責任違反となってしまいます。 目視によって物件の状態を確認する際の義務の程度としては「通常の注意義務」を尽くさなければなりません（東京地裁平成26年5月23日）。 瑕疵の存在が疑われる事情があれば売主へ確認すべきですし、瑕疵が明らかになったら依頼者へ説明をしなければなりません。 ただし瑕疵の存在を疑わせる事情がない場合、それ以上詳細に物件の瑕疵の有無を調査する必要はありません。また雨漏りや傾きなどの「瑕疵の存在や状態」を説明する義務はありますが「瑕疵の原因」まで調査すべき義務はありません。瑕疵の原因とは、たとえば防水工事の施工不良や軟弱地盤などの問題です。 ### 4-3.物件状況等報告書との関係 次に不動産仲介業者の責任と物件状況等確認書の関係をみてみましょう。 不動産取引では、売主が物件状況等確認書を作成して買主へ交付するのが一般的です。物件状況確認書とは、土地建物の現況や附属設備の状況などを買主へ説明するための書面です。 附属設備に故障や不具合があれば、売主は物件状況等確認書へ書き込んで買主へと交付します。 不動産仲介業者が目視で確認した結果と買主から提示された物件状況等確認書の内容に不一致がある場合、不動産仲介業者は売主に対し、物件状況等確認書へ記載した内容が正しいのか、確認しなければなりません。 ただし特段の事情がない限り、不動産仲介業者自身が物件状況等報告書に記載されている内容をあらためて調査し直す義務までは負いません。 ## 5.宅建業法35条との関係 不動産仲介業者の調査・説明義務の程度は、宅建業法35条の重要事項説明とも関係します。 宅建業法35条には、宅地建物取引業者の重要事項説明書交付と説明義務が規定されています。重要事項説明書に書くべき事項が例示されているので、不動産仲介業者が例示されている事項について調査し、買主へ説明すべきことは明らかです。 ただし宅建業法35条はあくまで重要な事項を「例示」したものであり、ここに挙げられている項目だけを説明すれば義務を果たせるわけではありません。 買主にとって重要な事項については、宅建業法35条に挙がっていなくても不動産仲介業者が買主へ説明すべき義務を負うと考えられています。 #### 不動産仲介業者の説明義務の範囲 不動産仲介業者が宅建業法との関係で買主へ説明すべき事項の範囲については、以下のように考えられています。 ●買主が不動産を購入するかどうかの意思決定を行う際、重要な意義を有する事項 買主の意思決定に影響する重大な事項が対象です。さほどの影響を及ぼさない軽微な事項であれば、不動産仲介業者に調査や説明義務は発生しないと考えられます。 また不動産仲介業者が物件を一見して欠陥が疑われる場合、通常の調査によって容易に認識できる程度の重要な物的欠陥について、適切な方法で調査、説明すべき義務があると理解されています（東京高裁平成27年5月21日、名古屋地裁平成28年12月20日など）。 ## 6.インスペクションと（建物状況調査）の関係 既存建物の仲介を行う際には、不動産仲介業者は依頼者に対しインスペクションを実施するかどうかを確認する必要があります。インスペクションとは建築士による建物の現況調査です。依頼者が希望する場合、仲介業者は建築士をあっせんしてインスペクションを実行に移します。 インスペクションによって瑕疵が疑われる事情があれば当然、不動産仲介業者は買主へ告知しなければなりません。また発覚した問題の内容が重大で他にも欠陥がありそうな場合などには、インスペクションの対象となっている事実以外についても、調査を実施するよう助言すべき義務を負う場合があります。 ## まとめ 不動産を購入した場合、売主だけはなく不動産仲介業者へ責任を問えるケースも少なくありません。購入した物件に瑕疵があった場合には、売主と仲介業者の両方に対する賠償請求を検討しましょう。 不動産売買でお困りの方には弁護士が助言や代理交渉を行います。 欠陥住宅を購入したなどの事情でお悩みの場合、まずはお気軽にご相談ください。 [![](https://realestate.darwin-law.jp/wp-content/uploads/2024/01/スライド2-1.jpg)](https://realestate.darwin-law.jp/column/law-j/844/#example)